Mietzinsfalle für Verpächter

29. Jänner 2008, 18:49
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Der Oberste Gerichtshof hat das Recht von Vermietern, den Mietzins bei einer Veränderung der Eigentumsverhältnisse anzuheben, auch auf Verpachtungen ausgeweitet

Jeder Vermieter hat nach § 12a des Mietrechtsgesetzes das Recht, den Mietzins für ein durch ein Unternehmen gemietetes Mietobjekt an den jeweiligen Marktwert anzuheben, wenn das im Mietobjekt betriebene Unternehmen veräußert wird bzw. sich die Eigentumsverhältnisse oder Einflussmöglichkeiten rechtlich oder wirtschaftlich entscheidend ändern. Zweck dieser Regelung ist der Ausgleich der widerstreitenden Interessen zwischen Vermieter und Mieter. Einerseits soll der Mieter unter dem Aspekt des "Ladenschutzes" über sein Unternehmen weiter disponieren dürfen, andererseits soll auch der Vermieter davon profitieren, dass das Unternehmen bzw. Unternehmensanteile lukrativ weiterverkauft wurden.

Gründung einer Tochtergesellschaft

Der Oberste Gerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (1 Ob 64/07d vom 3. 5. 2007) das Recht zur Mietzinsanhebung für eine weitere Konstellation anerkannt – nämlich dann, wenn ein Unternehmen eine eigene Tochtergesellschaft gründet, das Mietobjekt an diese verpachtet und zu einem späteren Zeitpunkt neue Eigentümer einen beherrschenden Einfluss an der Muttergesellschaft erhalten – etwa durch Übernahme von 51 Prozent der Anteile. Das Recht des Vermieters, den Bestandzins anzuheben, soll in diesen Fällen auch dann bestehen, wenn das Unternehmen im Mietobjekt nicht von ihm selbst, sondern von einem Pächter betrieben wird. Der OGH begründet die sinngemäße Anwendung des Mietzinsanhebungsrechts damit, dass diese gesellschaftsrechtlichen Vorgänge dazu führen, dass andere Personen als die bisherigen von der Verwertung des Mietobjekts profitieren und deshalb ein Ausgleich zu schaffen sei. Zweck von § 12a Abs. 3 MRG sei es, zu verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche Möglichkeiten, mit denen eine Unternehmensveräußerung im engeren Sinn ersetzt werde, mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter von einem günstigen Mietrecht zum Nachteil des Vermieters profitieren.

Nicht unumstritten

Diese Ansicht des Höchstgerichts ist jedoch nicht unumstritten. Es gilt zu bedenken, dass es bereits die Möglichkeit gibt, im Rahmen einer Verpachtung den Mietzins entsprechend anzuheben. § 12 Abs 5 MRG gesteht dem Hauptmieter ausdrücklich ein Recht zur Verpachtung des Unternehmens zu. Als Ausgleich für dieses Recht hat der Vermieter das Recht, den Hauptmietzins im Fall einer Verpachtung zu erhöhen. Das stellt gewissermaßen bereits den vom OGH geforderten "Ausgleich" dafür dar, dass nunmehr andere Personen als die bisherigen das Unternehmen im Mietobjekt führen und davon profitieren. Im konkreten Anlassfall war zwar das Mietzinsanhebungsrecht bei Verpachtung eines Unternehmens noch nicht anwendbar – denn dieses ist erst seit 1. März 1994 in Kraft –, doch gibt es gemäß § 46a Abs. 3 MRG auch für die Fälle von "Altpachtverträgen" ein schrittweises Mietzinsanhebungsrecht. Der Gesetzgeber hat also auch für diese Fälle bereits ausreichend Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen geschaffen. Die Anwendung von § 12a Abs 3 MRG auf Fall der Veräußerung oder des Machtwechsels in der verpachtenden Gesellschaft ist daher unter dem Gesichtspunkt des geforderten Ausgleichs keinesfalls zwingend und angesichts der bestehenden Regeln für die Verpachtung überflüssig. (Volker Riepl, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 30.1.2008)

Dr. Volker Riepl ist Associate bei Schönherr Rechtsanwälte.
  • Vermieter – Mieter – Pächter: Modelle, die an russische Puppen gemahnen, sind laut OGH vor Mieterhöhungen nicht gefeit.
    foto: standard/wikimedia commons

    Vermieter – Mieter – Pächter: Modelle, die an russische Puppen gemahnen, sind laut OGH vor Mieterhöhungen nicht gefeit.

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