Wohnungsverkäufe 2007 auf Rekordhoch

24. Jänner 2008, 10:55
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Über 100.000 Transaktionen in Österreich im Vorjahr -
s Real erwartet für heuer einen gedämpften Preisanstieg und bietet neues Modell "Ertragswohnung"

"Die Wohnung wird immer mehr zum Investment", und gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten seien Immobilien ein "attraktives Investment", weil sie in Wert und Ertrag deutlich weniger Schwankungen unterliegen als der Rest des Marktes. So begründete s-Real-Geschäftsführer Michael Pisecky am Mittwoch, warum man gerade jetzt in Immobilien investieren sollte.

Die Preisdynamik auf dem österreichischen Immo-Markt habe bereits im zweiten Halbjahr 2007 durch die von der US-Subprime-Krise ausgelösten Turbulenzen auf den Finanzmärkten einen argen Dämpfer erlitten, der Preisanstieg bei Wohnimmobilien in Österreich werde sich heuer abschwächen: "Wir gehen von einer steilen Aufwärtsbewegung im Vorjahr in eine Seitwärtsbewegung oder leichte Steigerung über." Konkret rechnet Pisecky damit, dass sich die Teuerung 2008 von 5 bis 10 Prozent in 2006 und im ersten Halbjahr 2007 auf nur noch indexorientierte 2 bis 5 Prozent halbiert.

103.220 Kauf-Transaktionen 2007

2007 wurden bundesweit erstmals mehr als 100.000 Kauftransaktionen abgewickelt, nämlich 103.220 (laut der Grundbuchstatistik des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen). Dies bedeutet ein Plus von 4,6 Prozent gegenüber 2006. Im Jahr 2000 lag diese Zahl noch bei rund 80.000.

Insgesamt wurden von s Real und ihren Partnern aus der Sparkassengruppe (s Real Wr. Neustadt, s Immobilien, s Commerz, Schauersberg Immobilien) im Jahr 2007 Immobilien im Wert von 475 Millionen Euro vermittelt, eine Steigerung beim Transaktionswert um 13 Prozent gegenüber 2006 bzw. bei der Anzahl der Objekte um rund drei Prozent, von 3.765 auf 3.879. Nach Einzelkategorien hat s Real im Vorjahr 944 Häuser vermittelt (2006: 833), 415 Grundstücke (399), 1.319 Eigentumswohnungen (1.304), 724 Mietwohnungen (758) und 477 "Sonstige Objekte" (bspw. Gewerbeimmobilien und landwirtschaftliche Objekte; 2006: 471).

Mit einem "Gruß nach Amstetten" (wo Alois Reikersdorfer, Chef des Konkurrenten Re/Max Österreich, seinen Firmensitz hat, Anm.) und dem Hinweis, dass man bei s Real jede vermittelte Immobilie nur einmal zähle, obwohl man in ca. 85 Prozent der Transaktionen als Doppelmakler auftrete, reklamierte s-Real-Geschäftsführer Michael Pisecky am Mittwoch deshalb die Marktführerschaft auf dem Gebiet der Wohnimmobilien-Vermittlung für sich.

Zahl der Haushalte wächst stärker als die Bevölkerung

Pisecky sieht in den volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Basis für eine nachhaltige Steigerung der Immobilienwerte gegeben. Die Bevölkerung werde stärker wachsen als noch vor einiger Zeit prognostiziert, nämlich auf bis zu 9,53 Millionen Menschen im Jahr 2050. Entsprechend mehr Wohnraum wird benötigt werden, auch weil der Flächenbedarf immer weiter ansteigt: "Singles suchen heute schon die klassische Drei-Zimmer-Wohnung, also zwischen 60 und 80 Quadratmeter", so Pisecky. Paare würden bereits mehrheitlich Wohnungen zwischen 80 und 110 Quadratmeter suchen. Nur noch rund 20 Prozent aller Suchenden wollen eine Wohnung unter 60 m², und auch der Neubau gewinnt weiter an Bedeutung.

Ansteigen wird auch die Anzahl der österreichischen Haushalte, und zwar aufgrund des ungebrochenen Vormarsches der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte stärker als die Gesamtbevölkerung. Gab es 1951 in Österreich noch rund zwei Millionen Haushalte, sind es derzeit 3,5 Mio. und für das Jahr 2031 werden vier Millionen Haushalte erwartet.

Eng dürfte es dabei laut Pisecky in Zukunft vor allem in Ostösterreich werden: Hier wird die Bevölkerung in den nächsten 15 Jahren doppelt so schnell wachsen wie in Gesamtösterreich.

Neues Modell "Ertragswohnung"

Die beiden gängigsten Modelle beim Kauf von Wohnimmobilien zur Vorsorge sind das Bauherrenmodell und die Vorsorgewohnung. Bei Ersterem erwerben Anleger in der Regel Miteigentumsanteile an einer bebauten Liegenschaft, die dann saniert und schließlich gemeinschaftlich vermietet wird. "Um das Projekt zu finanzieren, wird für die Sanierung eine Förderung beantragt, die zwar die nötigen Investitionskosten verringert, aber das Projekt sehr unflexibel macht", erklärte Walter Stingl, Geschäftsführer von Stingl Immobilien und Stingl Top-Audit. Anteile an einem Bauherrenmodell seien innerhalb von 25 bis 30 Jahren weder steuerrechtlich noch wirtschaftlich sinnvoll übertragbar.

Bei der Vorsorgewohnung erwerben Anleger Wohnungseigentum an bestimmten Wohneinheiten. Eine Teilabsetzung von Sanierungskosten ist hier allerdings nicht möglich, und die Berechnung der Verkehrssteuern beim Erwerb erfolgt vom Nettopreis zuzüglich allenfalls in Rechnung gestellter Umsatzsteuer.

Stingl und s Real haben nun das Modell der so genannten "Ertragswohnung" für Wohnungskäufer entwickelt, das die Vorteile der beiden Modelle verbinden soll. "Hier ist beim Ankauf in der Regel keine Umsatzsteuer zu bezahlen, da vom Verkäufer zumeist keine hohen Vorsteuerbeträge zu berichtigen oder zu fordern sind, und die Verkehrssteuern sind nur vom zumeist niedrigeren Kaufpreis zu bezahlen. Zusätzlich können auch die Sanierungskosten steuerlich teilabgesetzt werden", so Stingl. (map, derStandard.at, 23.1.2008)

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s Real
  • Michael Pisecky, Geschäftsführer der s Real: "Seitwärtsbewegung" bei den Preisen.
    foto: s real

    Michael Pisecky, Geschäftsführer der s Real: "Seitwärtsbewegung" bei den Preisen.

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