Strittige Nebenkosten für Häuslbauer

1. April 2008, 14:33
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Aufschließungsabgaben können in vielen Fällen auch dann entstehen, wenn bereits ein älteres Gebäude vorhanden ist - Von Gerhard Strejcek

Jeder Häuslbauer weiß es: Die Kosten eines Einfamilienhauses sind stets höher als anfangs kalkuliert. Zum Grunderwerb und Bau kommen unter anderem auch Abgaben für die Aufschließung hinzu, mit denen sich die Kommunen die Kosten für Beleuchtung und Straßenbau abgelten lassen.

Auf den ersten Blick wirken die Vorschriften in den Landesbauordnungen klar: So wird nach der niederösterreichischen Bauordnung (§ 38) bei der erstmaligen Erbauung auf einem Baugrundstück eine Aufschließungsabgabe mit Rechtskraft des Bewilligungsbescheides der Baubehörde fällig. Diese Abgabe bezweckt die Deckung der Straßen- und Beleuchtungskosten, hingegen sind bereits geleistete Zahlungen für Wasserversorgung, Gasanschlüsse und dergleichen nicht anrechenbar.

Die Gemeindebehörde berechnet die Abgabe nach der Grundstücksgröße, Bauklasse und Geschoßzahl. Der Schlüssel ist im Einzelnen kompliziert, das Ergebnis allerdings fast immer höher als erwartet: In der Bauklasse I/II (8 m Höhe) beträgt die Abgabe für ein 500-m²-Grundstück mehr als 10.000 Euro.

Stichtag 1. Jänner 1970

Das geht noch an, wenn sich auf dem Grundstück noch nie ein Gebäude befunden hat und die Bauführung tatsächlich erstmalig ist. Anders liegt der Fall aber, wenn ein eher unklar formulierter zweiter Tatbestand des Gesetzes zur Anwendung kommt. Demnach gilt die Bauführung als erstmalig, wenn sich auf dem betreffenden Grundstück am Stichtag – dem 1. Jänner 1970 – kein unbefristet bewilligtes Gebäude befunden hat.

Diese Regelung, die in anderen Bundesländern ähnlich ist, wirkt schmerzhaft für Erwerber bereits bebauter und "aufgeschlossener" Grundstücke. Für viele Betroffene, die der Ansicht sind, bereits ein seit langem bewilligtes, sei es auch kleines Gebäude vorzufinden, kommt die Vorschreibung anlässlich einer neubewilligten (oft nur geringfügigen) Bauführung überraschend. Häufig kommt es nach Liegenschaftsverkäufen zu Streitfällen, wer für die Abgabe einstehen muss: In aller Regel ist es derjenige, der den Baubewilligungsbescheid erwirkt, d. h. meist der Erwerber, da Verkäufer nur selten bereits ein Projekt bewilligen lassen.

Wachsamkeit nötig

Für vorsichtige Erwerber gilt es daher, wachsam zu sein: Die Entrichtung der Abgabe ist vom Grundbuchgericht im Gutsbestandsblatt einzutragen, ein positiver Nachweis und eine dementsprechende Absicherung vor dem Kauf sind daher möglich.

Schwieriger liegt der Fall aber, wenn sich auf dem Grundstück bereits ein (mitunter lange) vor dem Stichtag errichtetes Gebäude befindet. Womöglich wurde dieses auch einst bewilligt, später aber umgebaut, sodass die Eigentümer der Ansicht sind, es liege ein "unbefristet bewilligtes" Gebäude vor.

Unerfreulich wird es spätestens dann, wenn sich herausstellt, dass die betreffende Gemeindebehörde das ganz anders sieht und anlässlich einer neuen Bewilligung (etwa eines Zu- oder Umbaus) nicht von einem am Stichtag schon bewilligten Bestand ausgeht.

Die Wiener Umlandgemeinden sind in der Eintreibung und in der systematischen Aufarbeitung möglicher Geldquellen besonders rigoros. Wo immer der Bestand einer unbefristeten Baubewilligung eines Gebäudes am Stichtag 1. Jänner 1970 fraglich ist, schreiben sie anlässlich der ersten von der Gemeinde zu bewilligenden Bauführung die Abgabe vor und verfolgen diesen Anspruch bis zu den Höchstgerichten. In seiner Rechtsprechung hat der Verwaltungsgerichtshof dazu folgende Kriterien (siehe VwGH 2001/05/0072 vom 3.7.2001 und 2002/05/0743 vom 15.7. 2003) klargestellt:

  • Gebäude, die vor Jahrzehnten errichtet wurden, haben nur dann die Vermutung der Bewilligung (des Konsenses) für sich, wenn der Bestand mehr als ca. 30 Jahre alt ist; fehlt demnach eine explizite Baubewilligung für ein Bauwerk aus den 60er-Jahren, so liegt kein "am 1. 1. 1970 unbefristet bewilligtes Gebäude" vor, und die Vorschreibung der Abgabe ist demnach rechtens. Anders ist die Lage bei Bauten aus den 30er- und 40er-Jahren (wo auch der Aktenbestand infolge von Kriegsereignissen meist lückenhaft ist).

  • Die Berufung auf den Flächenwidmungsplan allein fruchtet nichts, weil dieser durch Luftaufnahmen ("empirisch") erstellt wird und für sich allein keine Bewilligung ersetzt.

  • Es kann von einer Vermutung des Konsens ausgegangen werden, wenn Änderungen oder Neubauten nach der jeweils geltenden Bauordnung bewilligbar waren; es darf der (damaligen) Behörde aber nicht unterstellt werden, ein Gebäude bewilligt zu haben, das nicht bewilligbar war.

  • Geringfügige "Versetzungen" und Abweichungen schaden dem Konsens nicht; das Gebäude ist auch dann als unbefristet bewilligt anzusehen. (DER STANDARD, Print-Ausgabe, 9.1.2008)
  • Zur Person
    Ao. Univ.-Prof. Dr. Gerhard Strejcek lehrt am Institut für Staats- und Verwaltungsrecht der Universität Wien. gerhard.strejcek@univie.ac.at
    • Artikelbild
      zeichnung: oliver schopf
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