Ausmal-Urteil sorgt für neue Verwirrung

1. April 2008, 14:33
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In seinem jüngsten Urteil zu Mietrechtsklauseln rückt der OGH offenbar von seinen früheren Entscheidungen ab: Ein Mieter darf beim Auszug zum Ausmalen verpflichtet werden

In seinem jüngsten Urteil zu Mietrechtsklauseln rückt der OGH offenbar von seinen früheren Entscheidungen ab: Ein Mieter darf beim Auszug zum Ausmalen verpflichtet werden. Die Frage, wer Instandhaltungskosten bezahlen muss, bleibt weiterhin umstritten.

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Die beiden Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs zu Mietvertragskauseln (7 Ob 78/06f vom 11. 10. 2006 und 1 Ob 241/06g vom 27. 3. 2007) haben das langjährig etablierte System der Verteilung von Instandhaltungsaufwendungen zwischen Vermieter und Mieter ins Wanken gebracht und dabei den Betroffenen viel Verwirrung beschert. Eine neue Entscheidung hat die Verwirrung noch vergrößert.

Unbestritten ist, dass der OGH zutreffend klargestellt hat, dass auch Mietverträge in den Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) fallen können und Konsumenten als Mieter vom KSchG geschützt werden, wenn der Vermieter Unternehmer ist. Gerade bei der wirtschaftlich so relevanten Frage der Instandhaltungspflichten hat der OGH jedoch mehr Fragen aufgeworfen als sie beantwortet.

Zahlen oder nicht

Zahlreiche Stellungnahmen wurden zu diesen Urteilen verfasst, die – je nach Inter_essenlage des Autors – zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Der rechtsunkundige Mieter steht nun vor dem Problem, nicht mit Sicherheit beurteilen zu können, ob er vertraglich vereinbarte Instandhaltungskosten, etwa die Reparatur der Therme, auch tatsächlich tragen muss. Es ist davon auszugehen, dass sich erstinstanzliche Gerichte an die vom OGH vorgegebene Richtung halten werden. Für betroffene Mieter hier eine vereinfachte Hilfestellung:

Bei Mietverhältnissen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – das sind primär Neubauten aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30. 6. 1953 – und außerhalb des MRG – das betrifft primär Ein- und Zweifamilienhäuser – ist die Situation recht klar: Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, Instandhaltungskosten zu tragen, schon gar nicht für äußere und allgemeine Teile des Hauses, aber auch nicht für das Wohnungsinnere. Der Vermieter muss den gesamten Mietgegenstand in dem Zustand erhalten, wie er ihn vermietet hat. Der Mieter hat lediglich die Wartungskosten zu übernehmen.

Größere Unklarheit

Bei Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des MRG wird es schon unklarer: Der Mieter muss die Instandhaltungskosten des § 8 MRG tragen. Er muss den Mietgegenstand demnach so instandhalten, "dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst", dies jedoch nur, "soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung des Hauses handelt." Welche Instandhaltungsarbeiten davon tatsächlich erfasst sind, wurde mangels praktischer Relevanz bisher kaum hinterfragt. Viele werden es jedoch wohl nicht sein.

Der Vermieter muss hingegen die Instandhaltungskosten des § 3 MRG tragen – allgemeine Teile des Hauses, ernsten Schäden des Hauses oder Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung. Zwischen § 8 (Mieter) und § 3 (Vermieter) gibt es einen beachtlichen "Zwischenbereich", der Instandhaltungsarbeiten erfasst, die nach dem MRG weder dem Mieter noch dem Vermieter zwingend zugewiesen sind. Ob diese durch Mietvertrag auf den Mieter überwälzt werden könne, wird zurzeit heftig – und mit guten Argumenten auf beiden Seiten – diskutiert.

Und wie schaut es mit dem Ausmalen aus? Eine jüngst ergangene OGH-Entscheidung (10 Ob 79/07a vom 9. 10. 2007), die sich mit der mietvertraglichen Verpflichtung eines Mieters von Geschäftsräumlichkeiten (also außerhalb des KSchG) zum Ausmalen und Versiegeln des Bodens bei Rückstellung des Mietobjekts befasst, ist aus zweierlei Gründen für die hier behandelte Problematik sehr interessant.

Der erste Grund ist ein theoretischer: In seiner Begründung anerkennt der OGH sehr deutlich, dass es im Vollanwendungsbereich des MRG den erwähnten "Zwischenbereich" gibt und vor allem dass noch nicht geklärt ist, ob die Instandhaltungsarbeiten dieses Bereiches auf den Mieter überwälzt werden können. Auch wenn dadurch die Rechtslage nicht klarer wird, so bestätigt der OGH zumindest, dass es hier noch keine eindeutige Rechtsprechung und damit keine Klärung der Rechtslage gibt.

Keine Gewährleistung

Der zweite Grund ist ein praktischer: Bemerkenswerter- und wohl zutreffenderweise erkennt der OGH, dass die Ausmalverpflichtung beim Rückstellen des Mietobjektes keine Frage des Mietzinsminderungsanspruches und damit auch keine Frage der Gewährleistung ist. Hier ist § 1109 ABGB einschlägig, der das Rückstellen des Mietobjekts regelt und der dispositiv – also abdingbar – ist. Die Pflicht zum Ausmalen beim Rückstellen kann daher wirksam vereinbart werden, sofern sie nicht sittenwidrig (iSd § 879 Abs 1 ABGB) ist, was wohl nur bei einer besonders kurzen Mietdauer angenommen werden kann.

Konsequent weitergedacht, müsste dies auch für dem KSchG unterliegende Mietverträge sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG gelten – also die früheren Entscheidungen wieder einschränken. Auf die weitere Entwicklung kann man gespannt sein. (Wolfgang Tichy, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 28.11.2007)

Zur Person
MMag. Dr. Wolfgang G. Tichy ist Rechtsanwaltsanwärter bei Schönherr Rechtsanwälte.
w.tichy@schoenherr.at
  • Wer in seinem Mietvertrag stehen hat, dass er die Wohnung ausgemalt übergeben muss, kann nach dem jüngsten OGH-Urteil dieser Verpflichtung doch nicht so leicht entkommen.
    foto: standard/christian fischer

    Wer in seinem Mietvertrag stehen hat, dass er die Wohnung ausgemalt übergeben muss, kann nach dem jüngsten OGH-Urteil dieser Verpflichtung doch nicht so leicht entkommen.

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