Die zur Volksbanken-Gruppe gehörende Immo Kapitalanlage AG managt mit dem "Immofonds1" den drittgrößten österreichischen Immobilienfonds. Mit Vorstand Kurt Rossmüller sprach Martin Putschögl.

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derStandard.at: Herr Rossmüller, Ihr Fonds, der Immofonds1, ist derzeit nur in Österreich und Deutschland investiert. Gibt es Pläne für Osteuropa?

Rossmüller: Gibt es. Wir bauen gerade ein Team auf, das sich speziell auf Osteuropa konzentrieren wird. Wir wollen aufgrund der Komplexität der Materie des Immo-Investmentfonds mit Ländern beginnen, die von der Rechtsordnung her als sicherer zu betrachten sind, das heißt: Tschechien, Ungarn, Slowakei, Slowenien, Polen. Dort wollen wir Erfahrungen sammeln und dann weiter Richtung Osten schauen.

derStandard.at: Ist das auch dadurch bedingt, dass der Markt in Österreich schon recht abgegrast ist? Der heimische Investment-Markt könnte heuer erstmals die 3-Mrd.-Euro-Grenze überschreiten (siehe Artikel) – gibt's da noch genügend gute Objekte?

Rossmüller: Eben nicht - da haben Sie Recht, der Markt an fonds-tauglichen Objekten ist sehr abgegrast. Das war aber auch in den letzten Jahren schon so, deshalb haben wir uns schon 2004 Richtung Deutschland bewegt, weil es zum damaligen Zeitpunkt dort ein besseres Angebot gegeben hat.

derStandard.at: Sie haben auch ein Hotel in Ihrem Portfolio. Werden Sie auch in diese Richtung weiter Ihre Fühler ausstrecken?

Rossmüller: Ja, in diese Richtung schauen wir auch, einfach, um zu diversifizieren. Neben den klassischen Bürogebäuden und Einzelhandelsstandorten sind auch Ärztezentren für uns interessant, die vor allem in Deutschland gerade sehr en vogue sind, so wie auch Hotels. Wobei bei den Hotels zu betonen ist, dass wir uns auf Business-Hotels in Ballungszentren konzentrieren, und die müssen auf alle Fälle auf Pachtvertragsbasis vermietet sein, weil wir nicht das Betreiberrisiko übernehmen können.

derStandard.at: Ist der Gang nach Deutschland auch aus steuerlichen Gründen vollzogen worden – Stichwort Doppelbesteuerungsabkommen?

Rossmüller: Das stand nicht im Vordergrund. Es waren nur die Produkte in Österreich sehr begrenzt, und der Markt in Deutschland weist viele wirtschaftlich sehr große und vergleichbare Wirtschaftsstandorte auf – nicht nur so wie in Österreich Wien und einige Landeshauptstädte. Einer der Hauptgründe war aber auch, dass Investmentfonds in Deutschland in der Struktur, so wie wir sie haben, bekannt sind. Wir hatten etwa kein Problem mit der Eintragung unserer Depotbank-Sperrvermerke im Grundbuch, weil eben dieses Konstrukt in Deutschland auch bei den Gerichten und den Verkäufern bekannt war.

derStandard.at: Fast 30 Prozent Ihres Fondsvolumens ist derzeit in Bankguthaben geparkt – ist das nicht ein relativ hoher Wert?

Rossmüller: Wir sind in einer Investitionsphase und wollen rasch handeln können, dazu brauchen wir eine gewisse Cash-Reserve. In diesem Gesamtbetrag sind aber auch Erträge drinnen, die wir im Gesamtjahr lukriert haben und die jetzt ausgeschüttet werden. Dadurch wird unser Cashvermögen auf unter 20 Prozent sinken.

derStandard.at: Was ist denn genau der Unterschied zwischen einem Immobilien-Fonds und einem Immobilien-Aktienfonds?

Rossmüller: Ich würde da eher berichtigen: Der Unterschied zwischen einem Immobilienfonds und einer Immobilien-Aktiengesellschaft. Das wird immer sehr leicht vermixt. Es gibt auf der einen Seite die Immobilien-Fonds nach dem Immobilien-Investmentfondsgesetz. Rechtskonstrukte, die nicht nach diesem Gesetz konstruiert sind, dürfen eigentlich gar nicht Fonds genannt werden – obwohl sie fälschlicherweise immer wieder so bezeichnet werden. Die Immobilienaktien sind klassische Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren. Es gibt also auf der einen Seite diese Aktiengesellschaften, deren Aktien nach Angebot und Nachfrage ihren Wert steigern oder verlieren – gerade in letzter Zeit hat man gesehen, dass diese Aktien sehr volatil sind. Auf der anderen Seite gibt es die Immobilien-Investmentfonds. Diese Fonds werden nicht an der Börse gehandelt, sondern es werden von den Partnerbanken Anteile verkauft und auch wieder zurückgenommen. Hier wird nach dem inneren Wert des Fonds, d.h. nach den Ertrags- und Substanzwerten der Immobilien, ein täglicher Rechenwert gebildet, und dieser ist die Basis für Ankauf und Verkauf. Dann gibt es auch steuerliche Unterschiede: Bei den Aktien gibt es etwa die Spekulationsfrist von einem Jahr, erst dann können sie wieder steuerfrei verkauft werden. Demgegenüber haben wir bei den Investmentfonds-Anteilen eine Endbesteuerung der Erträge mit 25 Prozent, was wieder bei den Aktien nicht der Fall ist.

derStandard.at: Der Markt in Österreich ist, wie zuvor schon erörtert, bereits sehr dünn. Jetzt ist aber mit den Bawag-Immobilien gerade ein sehr attraktives Paket auf dem Markt – sind Sie interessiert?

Rossmüller: Das Bawag-Paket sprengt unsere Größenordnung. Wir sind nach dem Investmentfondsgesetz verpflichtet, gewisse Grenzen bei der Größenordnung unserer Projekte einzuhalten – ein Projekt darf konkret nur maximal zwanzig Prozent des Fondsvolumens ausmachen. Das Bawag-Paket ist aber auch von der Größenordnung her für uns nicht geeignet, und dann sind auch manche Objekte in diesem Paket von der Wertigkeit derart hoch, dass sie eine sehr niedrige Renditeerwartung bieten. Wir sind auf Ausschüttung orientiert und müssen unseren Anlegern natürlich Renditen darstellen, die wir bei einigen dieser Objekte nicht darstellen können.

derStandard.at: Welche Objekte bieten derzeit die höchsten Renditen?

Rossmüller: Ich habe gesehen, dass Einzelhandelsimmobilien durchaus noch interessante Renditen bieten. Es gibt Immobilien – gar nicht so sehr in Osteuropa, man merkt das auch in Deutschland –, die nicht so sehr den "Mainstream" – wie beispielsweise das klassische Bürogebäude – verfolgen; das sind etwa Ärztezentren, Pflegeimmobilien, oder auch Hotelimmobilien. Wenn sie mit entsprechend guten Betreibern versehen sind, gut vermietet sind, dann sind das Immobilien, bei denen man auf der einen Seite noch gute Renditen erwirtschaften kann und auf der anderen Seite das Betreiberrisiko doch einigermaßen in Griff haben sollte.

derStandard.at: Abschließend noch eine Frage zum Globalmarkt: Haben Sie eigentlich von der so genannten "Immobilienkrise" irgendetwas gespürt?

Rossmüller: Also, es wäre vermessen, zu sagen: Man spürt nichts. Es ist doch eine gewisse Unruhe entstanden. Die Finanzmarktaufsicht hat sich sofort mit uns in Verbindung gesetzt, und es hat auch mehrere Anrufe seitens einiger unserer institutionellen Kunden gegeben. Im Endeffekt gibt es zwei Punkte, wo eigentlich der gesamte Immobilienmarkt betroffen ist: Das ist einmal eine gewisse Atempause, die jetzt der Immobilienmarkt durchmacht. Man sieht, dass die Bäume nicht in den Himmel wachsen, sondern dass irgendwo eine Grenze ist. Und das ist auch ein gewisser Gesundungseffekt, würde ich sagen. Der Immobilienmarkt hatte schon eine gewisse erhöhte Temperatur, aber noch kein Fieber. Das zweite ist: Manche Banken sind bei Immobilienfinanzierungen vorsichtiger geworden; wollen einen höheren Eigenkapitalanteil und vermehrte Sicherheiten. Auch die Konditionen sind in die Höhe gegangen, und das macht natürlich einigen opportunistischen Fonds durchaus Probleme bei der Finanzierung. Jetzt ist das spekulative Element weitgehend draußen, die Glücksritter sind vom Markt weg. Diejenigen – auch die Immobilien-Aktiengesellschaften -, die bisher gute Arbeit geleistet haben, machen auch weiterhin gute Arbeit und sind von dieser Krise nicht betroffen. Und soweit ich weiß, sind auch die österreichischen Marktteilnehmer gering bis gar nicht in Amerika investiert, damit von diesem Wohnimmobilien-Markt in Amerika nicht betroffen. (derStandard.at, 5.10.2007)