Grundstück ohne Grenzen

3. Oktober 2007, 17:38
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Immer mehr Österreicher kaufen Liegenschaften in Ost- und Südosteuropa. Noch sind die Preise günstig - doch es gibt Risiken

Der Immobilienanwalt Peter Hauswirth von der Wiener Kanzlei Alix Frank erklärt Gerhard Rodler, was es alles zu beachten gilt.

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STANDARD: Wie hoch ist das Risiko beim Erwerb von Privatimmobilien im Ausland?

Peter Hauswirth: Sagen wir mal so: Das Risiko existiert - und zwar in zum Teil sehr erheblichem Ausmaß.

STANDARD: Worin liegt für Immobilienkäufer im Osten und Südosten das größte Risiko?

Hauswirth: Das ist von Land zu Land sehr unterschiedlich. Am größten sind die Unsicherheiten natürlich in jenen Ländern, in denen es kein Grundbuch in jener Form gibt, wie wir dies aus Österreich kennen. In diesen Ländern kann man nicht darauf vertrauen, dass der Verkäufer, der im Katasteramt als aktueller Eigentümer aufscheint, auch tatsächlich Eigentümer der Liegenschaft ist. Hier müssen Sie praktisch in detektivischer Kleinarbeit die Historie dieser Liegenschaft zurückverfolgen und die Eigentümerkette damit überprüfen.

STANDARD: Das klingt mühsam!

Hauswirth: Ja, dieser Prozess kann sich mitunter als sehr aufwändig erweisen. In der Regel fehlt bei näherer Betrachtung der Eigentümerkette meistens irgendeine Urkunde, was die ganze Sache erschwert.

STANDARD: Heißt das, dass man sich auf die amtlichen Angaben nicht verlassen kann?

Hauswirth: Das stimmt nur bedingt. Wenn es in den betreffenden Ländern ein Grundbuch nach österreichischem Recht gibt, gilt der Vertrauensschutz, dass die Angaben im Grundbuch tatsächlich stimmen. Aber selbst in diesen Ländern muss man mit Unsicherheiten rechnen. In Rumänien beispielsweise sind bis heute nicht einmal alle Gebäude erfasst. Dort muss man erst einen solchen Eintrag erwirken, bevor man kaufen kann.

STANDARD: Sind erst einmal alle Urkunden aufgetrieben, sollte eigentlich nicht mehr viel passieren. Ist das so?

Hauswirth: Nein, auch dann gibt es noch erhebliche Risiken, die wir in Österreich in dieser Form nicht kennen. Manchmal passiert es beispielsweise, dass es eine Erbengemeinschaft gibt, dass aber nur einer dieser Erben im Kataster steht. Es reicht, dass nur einer der Miterben dem Verkauf nicht zustimmt - und der Deal ist geplatzt.

STANDARD: Gibt es einen Versicherungsschutz gegen Notare und Anwälte, die im Ausland Klientengelder unterschlagen?

Hauswirth: Eine Pflichtversicherung von Anwälten und Notaren, die Treuhandkonten führen, gibt es in aller Regel nicht. Klienten müssen ausdrücklich nachfragen, ob ein solcher Versicherungsschutz besteht - oder sie schließen selber einen ab. Aus diesem Grund rate ich immer dazu, Immobilienkäufe im Ausland über eine österreichische Kanzlei abzuwickeln, die in den jeweiligen Zielländern dann auf ein Netzwerk zurückgreifen kann. Damit ist ein gewisser Vertrauensschutz gegeben. Im schlimmsten Fall sind aber auch dann die Anwaltskosten verloren.

STANDARD: Wie hoch sind die?

Hauswirth: Erheblich höher als in Österreich, denn der Aufwand ist um ein Vielfaches höher. In Österreich kann jeder Anwalt online ins Grundbuch einsehen und hat damit alle Daten sicher im Griff. Im Ausland kann das ein sehr zeitintensiver Spießrutenlauf sein.

STANDARD: Vor allem im Osten gibt es das Risiko fehlender Baugenehmigungen. Was sind die Konsequenzen?

Hauswirth: Es kann vorkommen, dass mangels Baugenehmigung nach erfolgtem Liegenschaftskauf schlimmstenfalls das Haus abgerissen werden muss. In den ehemals kommunistischen Ländern wurde nicht immer nach der herrschenden Bauordnung gebaut. Das kann heute zu einem Problem werden. Daher rate ich, sich stets eine gültige Bau- und Benützungsgenehmigung vorlegen zu lassen - oder zumindest eine Absichtserklärung durch die Baubehörde. (DER STANDARD, Print-Ausgabe, 29./30.9.2007)

  • Peter Hauswirth: "Im Ausland muss man mit Unsicherheiten rechnen. Immobilienkäufe sollten daher immer über eine österreichische Kanzlei abgewickelt werden."
    foto: alix frank

    Peter Hauswirth: "Im Ausland muss man mit Unsicherheiten rechnen. Immobilienkäufe sollten daher immer über eine österreichische Kanzlei abgewickelt werden."

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