Wie tot ist der Dachboden?

15. Februar 2008, 12:38
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Mit dem Präzedenzfall Siolygasse ging ein Raunen durch die Immowelt - Die zulässige Gebäudehöhe wurde massiv überschritten

Der Dachboden sei gestorben! Der erwirkende Anwalt Michael Prager stellte sich für ein Gespräch zur Verfügung. Mit ihm diskutierte der dachgeschoßerfahrene Architekt Rüdiger Lainer - Das Interview führte Wojciech Czaja

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Standard: Mit dem Fall Siolygasse haben Sie eine überraschende Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs erwirkt. Was war Stein des Anstoßes?

Michael Prager: Es geht um ein Wohngebäude in Sievering. Martin Mittermair als Architekt und die Gewo als Bauträger haben eine sehr tiefe Liegenschaft bebaut und haben dabei den Giebel nicht auf der Schmalseite des Gebäudes angebracht, sondern über die gesamte Längsseite gezogen. In diesem Falle handelt es sich um etwa 35 Meter. Dort, wo also nur zwei Geschoße und ein Dachgeschoß erlaubt gewesen wären, ist faktisch ein Wohnhaus mit vier Vollgeschoßen entstanden. Damit wurde die zulässige Gebäudehöhe massiv überschritten, was wiederum eine erhebliche Entwertung der angrenzenden Grundstücke und Häuser mit sich bringt.

Rüdiger Lainer: Ich kann mich erinnern, dass wir mit der MA 19, die für Stadtgestaltung zuständig ist, schon vor Jahren darüber diskutiert haben, was ein Giebel ist und wie man damit umzugehen hat. Damals war die Grundhaltung des Magistrats, dass der Giebel auf der Schmalseite des Gebäudes aufsitzen soll. Und wenn man einen Ausflug in die Architekturgeschichte der letzten Jahrhunderte unternimmt, dann wird man feststellen können, dass dies in den meisten Fällen tatsächlich so gehandhabt wurde.

Standard: Mit welchen Mitteln konnten Sie die Bauordnungsbestimmung der 45-gradigen Dachflächen dermaßen ins Wackeln bringen?

Prager: Schon in der ersten Instanz haben wir geprüft, was alles Erfolg haben könnte. Der Gegenstand der Klage, der durch alle Medien gegeistert ist, war nur die Spitze des Eisberges. In Wirklichkeit hat das Bauvorhaben gleich in mehreren Punkten gegen das Gesetz verstoßen.

Standard: Der Wiener Baurechtsexperte Heinrich Geuder ist der Meinung, der Dachbodenausbau sei nun tot.

Lainer: Ja, de facto ist der Dachbodenausbau jetzt tot. Über Jahre hat man um die Bauordnung und Flächenwidmung herum unter Zuhilfenahme des berühmten Paragrafen 69 ("Geringfügige Abweichungen", Anm.) gebaut, nun gibt es erstmals einen Präzedenzfall, der alles Bisherige infrage stellt. Und damit ist der Dachbodenausbau in seiner bisherigen Form bis auf Weiteres gestoppt. Die Folgewirkungen sind jedoch sehr problematisch. Eine innere Stadtverdichtung in Form von Aufstockungen wird nun kaum mehr möglich sein. Es wäre daher sehr mutwillig, den aktuellen Fall als sine qua non anzunehmen. Nun gilt es, die Bauordnung und Flächenwidmung behutsam und intelligent weiterzuentwickeln.

Prager: Ich glaube, dass das Problem darin liegt, dass die Wiener Bauordnung und die Flächenwidmungsplanung in den letzten Jahren einen unglücklichen Weg gegangen ist. Die Wiener Stadtverwaltung hat es jahrelang verabsäumt, in den konkreten Flächenwidmungsplänen entsprechende Änderungen vorzunehmen. Stattdessen wurden ein paar Bestimmungen der Bauordnung novelliert. Geändert hat das nicht viel. Außer dass es in einzelnen Situationen zu krassen Missständen kommt.

Standard: Welche Auswirkungen wird dieser Fall auf laufende und zukünftige Dachgeschoßplanungen haben?

Prager: Ich habe gehört, dass die Stadt Wien das Ergebnis des Verwaltungsgerichtshofes durch eine minimale Gesetzesänderung hinwegfegen will. Ich halte diesen Ansatz für bedenklich, da er nicht zuletzt verfassungswidrig ist. Man verletzt damit den Gleichheitsgrundsatz! Es würde eine Rechtslage geschaffen werden, die unsachlich differenziert, wie hoch bei einer bestimmten zulässigen Bauhöhe tatsächlich gebaut werden dürfte. Einfach nur drei Worte aus der Bauordnung zu streichen? Damit kann es nicht getan sein! Ein seriöser Lösungsansatz müsste tief greifende Änderungen der Flächenwidmung herbeiführen. Das bedeutet Arbeit für die Stadt Wien, keine Frage.

Lainer: Kein Mensch will den Dachbodenausbau zum Erliegen bringen. Das wäre eine wirtschaftliche, stadtstrukturelle und politische Katastrophe. Man muss es lediglich besser angehen, als dies bisher der Fall war. Eines möchte ich dabei besonders betonen: Im Augenblick wird die MA 19 seitens der Stadt Wien unter ihrem Potenzial eingesetzt. Sie müsste in ihrer Tätigkeit gestärkt werden. Erst dann wird man garantieren können, dass solche Projekte nicht mehr bewilligt werden.

Standard: Weniger Kubatur bedeutet weniger Baukosten und damit weniger Honorare. Da können sich ja alle Architekten bedanken, oder?

Prager: Der Wert eines Grundstücks richtet sich heute zu einem großen Teil nach der Bebaubarkeit. Je mehr Nutzfläche die Flächenwidmung zulässt, umso teurer der Grund. Die bauende Wirtschaft und die Immobilienentwickler betrifft die Entscheidung langfristig also überhaupt nicht. Wirtschaftlich betrifft dies vor allem die Besitzer von Grundstücken und Rohdachböden. Es ist wie immer: Einige werden dankbar sein, andere kommen zum Handkuss. Die, die bisher schlecht geschützt waren, werden sich freuen. Die Begünstigten müssen etwas zurückstecken.

Lainer: An den Baukosten orientieren sich die Architektenhonorare in der Praxis schon lange nicht mehr. Das ist also kein wirkliches Argument. Aber natürlich wäre die Situation für die Baubranche langfristig betrachtet tragisch. Das bebaubare Volumen über der Traufkante ist stark reduziert. Da fragt man sich unweigerlich: Wohin mit den Menschen? Erstmals seit zehn Jahren wächst Wien nicht nur in den Prognosen, sondern auch in der Tat.

Standard: Wie lautet der konkrete Wunsch der Architektur?

Lainer: Sinnvoll wäre eine weniger stringente Festsetzung der Gebäudehöhen und Traufenkanten, dafür aber ein intelligenter und kompetenterer Umgang mit eingereichten Bauvorhaben. Im Augenblick herrscht eher präzise Bürokratie. Und wie man sieht, ist man dieserart nicht präzise genug.

Standard: Was passiert mit dem Bauvorhaben Siolygasse?

Prager: Aus unserer Sicht läuft alles auf Rückbau hinaus. Da es keinen Baustopp gibt, wird emsig weitergebaut. Der Rückbau wird damit nur teurer. Doch dieser wird ohnehin zulasten des Bauträgers gehen.

(DER STANDARD Printausgabe 5/6.5.2007)

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    Über Jahre hat man unter Zuhilfenahme der berühmten geringfügigen Abweichungen gebaut. Nun gibt es erstmals einen Präzedenzfall, der alles Bisherige infrage stellt.

  • Anwalt Michael Prager (li.), Architekt Rüdiger Lainer: Die jetzige Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs wäre eine Katastrophe für die Zukunft. Nun ist die Stadt am Zug
    foto: standard/ urban

    Anwalt Michael Prager (li.), Architekt Rüdiger Lainer: Die jetzige Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs wäre eine Katastrophe für die Zukunft. Nun ist die Stadt am Zug

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