Eine Frage der Wertschätzung

27. Juni 2007, 13:33
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Wirtschaftsprüfer und Bewerter kommen immer mehr ins Gerede. Ein STANDARD-Gespräch mit Martin Roth, Geschäftsführer der Immobilien Rating GmbH

STANDARD: Sie sind Immobilienbewerter. Ist das nicht ein schweres Los angesichts des bevorstehenden Platzens der Immobilienblase?

Martin Roth: Ich sehe keine Anzeichen dafür, dass es in absehbarer Zeit zu einem Einbruch der Märkte kommen könnte. Sehr wohl aber wird es hie und da Abwertungen bei einzelnen Immobilien geben. Vom Dogma, dass der Wert von Immobilien immer steigen muss, werden wir uns jedenfalls verabschieden müssen.

STANDARD: Immobilien werden an Wert verlieren. Kann man das generell sagen?

Roth: Ich gehe nicht grundsätzlich davon aus, aber man sollte sich als Anleger bewusst sein, dass es keine hundertprozentige Sicherheit für Geldanlagen gibt - auch nicht bei Immobilien, wiewohl diese nach wie vor eine der sichersten Anlageformen sind. Etwaige Abwertungen sind insofern möglich, als man international eine Schwankungsbreite von etwa zehn Prozent beobachtet. Das heißt, selbst wenn der objektive Wert einer Immobilie exakt gleich bleibt, kann es aufgrund unterschiedlicher Immobilienbewertungen zu einer Schwankung bis zu einem Zehntel kommen. Das liegt durchaus im Rahmen. Und das ist auch der Grund dafür, dass das Immobilienfondsgesetz beispielsweise eine Bewertung durch zwei Bewerter vorschreibt, aus dem dann das arithmetische Mittel errechnet wird.

STANDARD: Das klingt nach gelegentlichen Gefälligkeitsgutachten. Welcher Bewerter kann es sich denn ernsthaft leisten, seinen Kunden durch eine schlechte Bewertung nachhaltig zu verärgern?

Roth: Für seriöse Bewertungsexperten von Investmentimmobilien schließe ich definitiv aus, dass auch nur eine einzige Bewertung in Österreich einem Gefälligkeitsgutachten gleichkommt. So etwas kann und will sich hier keiner leisten.

STANDARD: Können Sie das auch für Immobilien in Osteuropa ausschließen? Dort herrschen bisweilen ja noch recht wilde Sitten.

Roth: Beim Prüfen von Ostimmobilien-Bewertungen sind wir - innerhalb der schon erwähnten Schwankungsbreite - auf ein ähnliches Ergebnis gekommen. Allein, gelegentlich war für uns der Weg dorthin nicht immer nachvollziehbar. Wenn in den vorgelegten Bewertungen nicht einmal der Name des Erstellers erwähnt wurde, dann ist natürlich höchste Vorsicht geboten. Selbst bei Gutachten innerhalb derselben Bewertungsgesellschaften registrieren wir zum Teil erhebliche Qualitätsschwankungen.

STANDARD: Bei lokalen oder internationalen Bewertern?

Roth: Überwiegend spreche ich von internationalen Bewertern. Das ist ja auch der Grund, weshalb die großen Banken auf diese Bewertungen allein nicht vertrauen. Sie lassen viele Bewertungen überprüfen. Allein im Vorjahr haben wir beispielsweise über 2000 Bewertungen in Österreich und im CEE-Raum erstellt. Die Gesamtmarktwertsumme der 2006 von uns bewerteten Objekte beträgt mehr als sieben Milliarden Euro in Österreich und etwa zwei Milliarden Euro im CEE-Raum. Mit jeder abgeschlossenen Bewertung wächst unsere Datenbank als Grundlage für neue Aufträge.

STANDARD: Ist der osteuropä-ische Immobilienmarkt nicht überbewertet? Selbst bei geringer Wirtschaftskraft sind die Mieten zum Teil extrem hoch.

Roth: Dazu gibt es zwei Antworten: Die Renditen werden weiter fallen, weil viel Geld für die Veranlagung in diese Märkte vorhanden ist. Und das treibt die Preise in die Höhe. Auf der anderen Seite sichert das die bestehenden Investments gut ab, weil man selbst bei einem gewissen Leerstand und bei geringen Mieterlösen das Objekt gut weiterverkaufen kann. Dennoch: Bei Immobilien in Osteuropa ist das Risiko erheblich größer. (Gerhard Rodler, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 31.3./1.4.2007)

  • Martin Roth: "Vom Dogma, dass der Wert von Immobilien immer steigen muss, müssen wir uns verabschieden. Bei einzelnen Objekten wird es Abwertungen geben."
    foto: immobilien rating

    Martin Roth: "Vom Dogma, dass der Wert von Immobilien immer steigen muss, müssen wir uns verabschieden. Bei einzelnen Objekten wird es Abwertungen geben."

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