Vorsicht Vorzug!

1. April 2008, 14:31
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Ein Vorzugspfandrecht geht sämtlichen übrigen rechtsgeschäftlichen oder exekutiven Pfandrechten im Range vor - Von Ursula Xell-Skreiner

Verschiedene Gesetze auf Bundes- und Landesebene sehen für bestimmte Forderungen ein Vorzugspfandrecht an Liegenschaften vor. Dies bedeutet eine Durchbrechung des grundbücherlichen Rangprinzips, wonach Gläubiger in der Reihenfolge ihrer bücherlichen Sicherstellung befriedigt werden.

Ein Vorzugspfandrecht geht sämtlichen übrigen rechtsgeschäftlichen (Kreditvertrag u.ä.) oder exekutiven Pfandrechten im Range vor. Dies ist für den Erwerber einer Liegenschaft von eminenter Bedeutung. Im Zuge eines Liegenschaftsverkaufs wird im Grundbuch üblicherweise die Anmerkung einer Rangordnung veranlasst. Das Gericht erlässt dabei einen Beschluss, der dessen Inhaber (in der Regel den Käufer) in die Lage versetzt, sein Eigentumsrecht innerhalb bestimmter Frist im Range dieser Rangordnung zur Einverleibung zu bringen. Im Range nachfolgende rechtsgeschäftliche oder exekutive Pfandrechte treffen den Erwerber einer Liegenschaft grundsätzlich nicht. Anders ist dies bei Vorzugspfandrechten.

Wo lauern diese? Auf Landesebene außerhalb Wiens vor allem im land- und forstwirtschaftlichen Bereich. Beispiele sind Rückstände im Zusammenhang mit der Almwirtschaft, aus dem Bereich der Güterwegegenossenschaften bzw. aus jenem des forstwirtschaftlichen Bringungsrechtes. Hintergrund ist die Erhaltung des Bauernstandes sowie der Land- und Forstwirtschaft. Die bezughabenden Landesgesetze sind von großer Wichtigkeit und Bedeutung, betreffen der Anzahl nach jedoch nur einen eingeschränkten Personenkreis.

Ganz anders die Situation in Wien. Hier betreffen die Vorzugspfandrechte naturgemäß die Infrastruktur. Begünstigt sind Kanalisations-, Kolonia-, Wasser-, Kanaleinmündungsgebühren sowie die Kosten von Ersatzvornahmen nach der Wiener Bauordnung.

Wohnungseigentum

Ein bundesweit bedeutsames Vorzugspfandrecht findet sich im Wohnungseigentumsgesetz. Hintergrund ist die Versorgung von Gebäuden. Dabei kommt den Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer ein Vorzugspfandrecht zu, ist dieser mit der Begleichung der Betriebs- und Wohnungskosten säumig geworden. Dies stellt in Anbetracht der Solidarhaftung sämtlicher Wohnungseigentümer einen fairen Ausgleich dar.

Voraussetzung ist, dass die Forderung der Wohnungseigentümer binnen sechs Monaten ab Fälligkeit eingeklagt und gleichzeitig die Klagsanmerkung im Grundbuch beantragt wird. Selbst wenn das Eigentumsrecht eines redlichen Käufers bereits bücherlich vorgemerkt ist, kann die Klagsanmerkung im Grundbuch noch gegen den vorigen, einverleibten Eigentümer erfolgen! Solche Klagsanmerkungen sind nicht ohne Bezahlung löschbar, selbst wenn der Käufer über eine vorrangige Rangordnung verfügt. Wurde der Kaufpreis dem säumigen Verkäufer bereits ausbezahlt, kann der redliche Käufer einer Liegenschaft ein zweites Mal zur Kasse gebeten werden.

Liegenschaftserwerbern sei daher geraten, rechtzeitig eine schriftliche Anfrage an die zuständige Hausverwaltung zu stellen, ob solche Rückstände bestehen. Eine korrekte Hausverwaltung kann dies weitgehend beantworten. Will man auf Nummer Sicher gehen, empfiehlt sich eine Anfrage bei der MA 6 oder der Baupolizei. Im ländlichen Bereich empfiehlt sich eine Anfrage bei der Gemeinde. (DER STANDARD, Print-Ausgabe, 21.3.2007)

Zur Person
Dr. Ursula Xell-Skreiner ist Rechtsanwältin in Wien (office@rechtsanwaeltin.at). Sie ist Expertin für friedliche Scheidungen und Trennungen sowie für Familien- und Immobilienrecht. Zuletzt erschienen: "Scheidung kompakt – Ein Trennungsratgeber für Frauen und Männer" (Orac Verlag).
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    Ursula Xell-Skreiner

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