Gewährleistung für ganze Wohnung

20. März 2007, 19:49
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Eine Replik zur vermieterfreundlichen Auslegung des OGH-Urteils

In seinem Beitrag zum Urteil, mit dem der Oberste Gerichtshof 39 übliche Mietvertragsklauseln für rechtswidrig erkannt hat (siehe der STANDARD vom 20. 2. 2007), hält Wolfgang Tichy vertragliche Vereinbarungen, mit denen ein Vermieter dem Mieter Erhaltungspflichten überwälzt, weiterhin für zulässig, solange dies nicht generell, "nicht undifferenziert und nicht unkalkulierbar" erfolgt.

Offensichtlich vertritt Tichy die Rechtsansicht, dass die sich aus § 1096 ABGB ergebende gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters für den gesamten Mietgegenstand im Mietvertrag zwar nicht generell, aber für bestimmte Wohnungsmerkmale – für Teile des Mietgegenstandes, z. B. die Heizung – abbedungen und sogar dem Mieter überbunden werden kann. Ein Studium des Urteils (7 Ob 78/06f vom 11. 10. 2006) im Detail, vor allem der Begründungen zur Rechtswidrigkeit, und ein Blick in die Gesetzesbestimmungen, wegen derer die Vertragsklauseln für unzulässig erklärt wurden, bringt jedoch zutage, dass weder eine generelle noch eine teilweise vertragliche Überwälzung der gesetzlichen Erhaltungspflicht auf den Mieter zulässig ist.

Die entsprechende Klausel wurde vom OGH nämlich nicht nur wegen mangelnder Transparenz (§ 6 Abs 3 KSchG) für rechtswidrig erachtet, sondern auch wegen ihres Verstoßes gegen die – im Geschäft zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher zwingende – Bestimmung des § 9 Konsumentenschutzgesetz. § 1096 ABGB ist – so der OGH und die überwiegende Lehre – eine Gewährleistungsbestimmung, somit ist der Anspruch des Mieters, dass der Vermieter den Mietgegenstand zu erhalten hat, ein Gewährleistungsanspruch. Solche können aber vor Kenntnis des Mangels gegenüber einem Konsumenten gemäß § 9 Abs 1 KSchG nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.

Da § 9 KSchG auch die Beschränkung – und damit auch den teilweisen Ausschluss – der Gewährleistungsrechte von Verbrauchern verbietet, kann die gesetzliche Erhaltungspflicht des professionellen Vermieters vertraglich weder generell noch teilweise (auch nicht "differenziert" oder "kalkulierbar") ausgeschlossen und schon gar nicht dem Mieter auferlegt werden. Es ist ja auch niemand der Ansicht, dass ein Autohändler die Gewährleistungsrechte eines Autokäufers zwar nicht generell für das gesamte Auto, aber für Bremsanlage oder Motor ausschließen könne.

Was schließlich die von Tichy für den Einzelfall ins Spiel gebrachte geltungserhaltende Reduktion einer im Verbandsklagsprozess für gesetzwidrig erachteten Klausel angeht: Laut OGH (7Ob 179/03d) scheidet diese Lösung bei Verbraucherverträgen seit der Einfügung des §6 Abs 3 KSchG aus, weil zu weit gefasste Klauseln dem Transparenzgebot widersprechen. (Walter Rosfika, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 27.2.2007)

Zur Person
Walter Rosfika ist Wohnrechtsexperte an der Arbeiterkammer.

walter.rosifka@akwien.at
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