Kein REIT-Bedarf in Österreich

20. März 2007, 19:49
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Genussscheine von Immo-AGs erfüllen bereits den gleichen Zweck

In Deutschland ist am 1. Jänner das Gesetz zur Schaffung von Real Estate Investment Trusts – so genannten REITs – in Kraft getreten. Nun mehren sich die Stimmen, die vehement auch für Österreich eine entsprechende sondergesetzliche Grundlage fordern; mit Recht?

Der so genannte G-REIT sieht den Sondertypus der Aktiengesellschaft vor, die von der Körperschaftsteuer befreit ist, sofern es sich um eine börsennotierte AG mit mindestens 25 Prozent Streubesitz handelt, die zumindest 90 Prozent ihrer Erträge ausschüttet und mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien erzielt.

In Österreich erfolgt derzeit der überwiegende Teil der indirekten Immobilienveranlagung in börsennotierten Immobilien AG wie Immofinanz, Immoeast, S Immo oder CA Immo. Deren Erträge unterliegen auf Gesellschaftsebene der 25-prozentigen KöSt. Ausgeschüttete Gewinne werden beim Anleger, soweit es sich um natürliche Personen handelt, mit 25 Prozent KESt quellenbesteuert.

Dies ist der Grund, warum derzeit keine der an der Wiener Börse notierten Immo-AGs Dividenden ausschüttet. Die ausschüttungsfähigen Gewinne werden thesauriert, der Anleger profitiert nur über die Wertsteigerung der Aktie, die allgemeinen Marktschwankungen unterliegen. Die Thesaurierungspolitik der Immo-AGs wird von manchen Investoren als Nachteil empfunden.

Als Alternative zu einer Veranlagung in Immo-AGs schuf der Gesetzgeber 2003 mit dem Immobilien-Investmentfondsgesetz die Veranlagungsform des Immobilien-Investmentfonds. Zwar sind deren Anteile (noch) nicht börslich handelbar, allerdings ist der Fonds verpflichtet, jederzeit auf Verlangen des Anteilsinhabers dessen Anteil aus dem Immofonds auszuzahlen. Unter bestimmten Umständen kann die Auszahlung des Rückgabepreises aber bis zu zwei Jahre unterbleiben. Dies wird von vielen Investoren als unattraktiv empfunden. Steuerlich transparent

Die Besteuerung der Erträge aus dem Fonds erfolgt bei den Anlegern, der Fonds selbst unterliegt keiner gesonderten Ertragsbesteuerung, er ist also steuerlich transparent. Der Immo-Fonds entspricht somit, zumindest was die steuerliche Behandlung betrifft, im Wesentlichen einem REIT.

Vielfach wird übersehen, dass es in Österreich ein weiteres etabliertes Instrument gibt, das im Wesentlichen sämtliche Merkmale eines REIT in sich vereint. Seit mehr als einem Jahrzehnt notieren Genussscheine österreichischer Immobilien-AGs an der Wiener Börse. So notieren z.B. Genussscheine der Hypo Alpe-Adria im Dritten Markt, Genussscheine der Bank Austria Creditanstalt Real Invest GmbH im Geregelten Freiverkehr und Genussscheine der Sparkassen Immobilien AG im Amtlichen Handel der Wiener Börse. In den meisten Fällen sind diese Papiere obligationenähnlich ausgestaltet. Ihre Ausschüttungen an die Genussscheininhaber sind auf Gesellschaftsebene als Fremdkapitalkosten steuerlich abzugsfähig, auf Ebene der Anleger bei natürlichen Personen wieder mit 25 Prozent endbesteuert. Da die Rechtsverhältnisse zwischen Emittentin und Anlegern über die Genussscheinbedingungen weit gehend frei vereinbart werden können, steht es der Gesellschaft frei, eine hohe Ausschüttungsquote festzulegen. Mit der Börsennotierung und der hohen Mindestausschüttung sind die wesentlichen Anforderungen an einen REIT erfüllt, ohne dass es einer eigenen Gesetzgebung bedürfte.

Der Ruf nach der Einführung eines A-REIT scheint eher von Marketinginteressen getrieben. Dies dürfte auch das Motiv des deutschen Gesetzgebers sein, wenn er im Gesetzesentwurf einleitend ausführt, dass es in Deutschland an einem "international bekannten und anerkannten Instrument zur indirekten Immobilienanlage" mangelt. (Robert Leuthner, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 6.2.2007)

Zur Person
RA Robert Leuthner LL.M. ist Partner der Wiener Sozietät bpv Hügel Rechtsanwälte.

robert.leuthner@bpv-huegel.com
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