"Tränen, Schweiß und harte Arbeit"

2. November 2006, 12:17
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Der Immobilieninvestor Michael Gröller rät dazu, nicht bloß eine Wohnung, sondern gleich das ganze Haus zu kaufen

Der Immobilieninvestor Michael Gröller rät dazu, nicht bloß eine Wohnung, sondern gleich das ganze Haus zu kaufen. Das sei wirtschaftlicher, vor allem, wenn die Bank 90 Prozent des Kaufpreises finanziert.

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Wien - Ex-Mayr-Melnhof-Chef Michael Gröller (65) gehörte zeit seines Berufslebens zu den am meisten verdienenden Generaldirektoren Österreichs. Bei seinem Abschied, 2002, ließ er sich seine Pension ausbezahlen und investierte das Geld als Startkapital für seine zweite Karriere als Immobilieninvestor. Gemeinsam mit einer Gruppe von betuchten Investoren wie RHI-Chef Helmut Draxler, Industriellen-Präsident Veit Sorger oder der Familie des Safterzeugers Rauch erwarb er zwei Zinshauspakete in Wien mit etwa 116 Immobilien um rund 270 Millionen Euro.

Darin inkludiert ist jenes Zinshauspaket, das Gröller vor wenigen Monaten um 160 Mio. Euro Karl Wlaschek jun. abkaufte. 140 Mio. Euro davon finanziert die Investkredit, "im Rekordtempo, unkompliziert, wendig und flexibel", freute sich Gröller. Nur die restlichen 20 Millionen Euro steuerten die Investoren als Eigenkapital bei.

"Zinshäuser sind etwas Schönes, und für mich eine persönliche Befriedigung, ich habe auch viele Freunde dazugebracht, in Immobilien zu investieren", berichtet Gröller.

"Kaufts das Haus"

"Wenn heute Freunde zu mir kommen und sagen, ich brauche eine Wohnung für mein Kind, dann sage ich, kaufts nicht eine Wohnung, kaufts das Haus", und begründet das so: "Eine Wohnung in einer passablen Lage kostet etwa 3000 Euro/m2 , für 100 m2 macht das also 300.000 Euro. Und kaum, dass die Wohnung bezogen wurde, "lässt der Hausherr die Fassade renovieren und die müssen sie mitzahlen - haben aber nichts zu reden, getreu dem Motto: mitgehangen, mitgefangen". Seine Investorengruppe habe die Häuser um 1200 Euro/m2 gekauft. Bei einem Zinshaus mit 2000 m2 mache das 2,4 Mio. Euro. Die Bank finanziere die Summe zu 90 Prozent, also mit zwei Mio. Euro. "Wir haben also um 400.000 Euro ein ganzes Zinshaus gekauft. Und mit den Mietzahlungen werden die Kredite in den nächsten 20 Jahren zurückgezahlt. Kein Vergleich also mit der Wohnung, denn uns gehört das ganze Haus und wir müssen uns mit keinem Hausherrn ärgern."

Diese Strategie sei freilich nur in Zeiten niedriger Zinsen möglich - eine Kapitalreserve daher unabdingbar, sonst decken die Mieten die Zinszahlungen nicht mehr und es bliebe unter dem Strich nichts mehr übrig.

Geringe Rendite

Bei den Zinshäusern, die Gröller gemeinsam mit dem Immobilienexperten Wolf Dietrich Schneeweiss betreut, ist die durchschnittliche Rendite mit derzeit vier Prozent freilich gering. Damit es in fünf Jahren 5,5 bis sechs Prozent werden, haben beide ehrgeizige Ziele: Die frei werdenden Wohnungen werden saniert, in Topzustand gebracht und zu einem höheren Preis weiter vermietet. Derzeit beträgt die durchschnittliche Miete in den Häusern etwa vier Euro/m2. "Ohne Druck" will man nun jedes Haus erkunden und die Wünsche der Mieter kennen lernen. So konnte ein älteres Ehepaar, das auf 185 m2ohne Heizung wohnte und kaum Miete zahlte, in eine kleinere, modernere Wohnung umgesiedelt werden, für die sie auch bereit waren eine marktübliche Miete zu zahlen.

Geplant sind auch Dachausbauten und Garageneinbauten. Ih Ziel ist es, "gute und zufriedene Mieter zu haben, die auch in der Wohnung bleiben. Wir haben nichts davon, wenn jemand nach zwei Jahren wieder auszieht und die Wohnung frisch ausgemalt werden muss. Wir wollen auch die Miete nicht bis zum letzten Cent ausreizen. Wir wollen einfach ein vernünftiges Package bieten".

Zinshauspaket von Wlaschek jun.

Als man heuer ein Zinshauspaket von Wlaschek jun. erwarb, wurde ob der kommenden Aufgaben daher noch nicht mit Champagner angestoßen. "Den trinken wir erst in fünf Jahren, wenn unsere Ziele erreicht sind", so Gröller. Schließlich gab er den Investoren das Versprechen, in fünf Jahren aussteigen zu können. Dann werden die Immobilien entweder verkauft oder ein Börsengang vorbereitet oder man fusioniert mit einer börsennotierten Gesellschaft.

Gröller &Co arbeiten jedenfalls äußerst sparsam. Eine Managementgebühr gebe es nur, wenn sich der Erfolg einstellt. "Wir nehmen auch nichts aus den Gesellschaften heraus, alles was zwischen den Mieteinnahmen und den Zinszahlungen übrig bleibt, werde wieder investiert. Durch den Leverage Effekt (90 Prozent Fremdfinanzierung) sollte sich das eingesetzte Eigenkapital in fünf Jahren verdoppeln. Der Rest sei "Schweiß und Tränen und harte Arbeit". Trotz des ansehnlichen Immobilienbestandes hat Gröller noch Lust auf Zukäufe. Interessant seien private Angebote. Wenn sich etwa fünf Erben nicht einigen können und mit den Immobilien nichts anzufangen wissen, seien die bei ihm richtig. (Claudia Ruff, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 17.7.2006)

  • Der pensionierte Mayr-Melnhof-Chef Michael Gröller ist aktiver denn je. Neben seinem Hauptjob als Immobilieninvestor, ist er Aufsichtsratspräsident bei Mayr Melnhof, RHI und dem Makler Greco.
    foto: standard/christian fischer

    Der pensionierte Mayr-Melnhof-Chef Michael Gröller ist aktiver denn je. Neben seinem Hauptjob als Immobilieninvestor, ist er Aufsichtsratspräsident bei Mayr Melnhof, RHI und dem Makler Greco.

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