Facility Management ist längst schon ein essenzieller Bestandteil jeder Immobilienplanung - falls nicht, weiß man sich zumindest auf die eine oder andere Weise zu helfen. Dergestalt gelingt es, langfristig Kosten einzusparen.

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Große Architekten liefern große Entwürfe. Doch nicht selten stehen die architektonischen Highlights am Ende gar leer und harren bereitwilliger Mieter. Denn die Probleme, die oft erst Jahre nach der Schlüsselübergabe entstehen, sind in den meisten Fällen gar nicht so leicht zu beheben. Auch Wien ist vor leer stehenden Büroräumlichkeiten nicht gefeit. Ein Blick auf die gläsernen Twin Towers auf dem Wienerberg genügt, und man wird sich des Eindrucks des Ungenutzten nur schwer entledigen können. Um diesem Albtraum jedes Investors vorzubeugen, wurde die Berufssparte des so genannten Facility Managements aus der Taufe gehoben.

Mittlerweile fixer Bestandteil jeder Planung

"Im angloamerikanischen Raum wird Facility Management bereits seit über 20 Jahren gepflogen", erklärt Christoph Achammer vom Innsbrucker Planungsbüro ATP, "im kontinentalen Europa hat man diese nachhaltige Komponente erst viel später erkannt." Doch mittlerweile sei Facility Management auch in Österreich ein fixer Bestandteil jeder Planung geworden. Zurückzuführen sei dies auf die ganz einfache Tatsache, dass der Anteil der weitervermieteten Immobilien von Jahr zu Jahr steigt. Ein schlechtes Facility Management bedeutet dabei höhere Betriebskosten, diese schlagen sich im Mietzins nieder, und am Ende bleibt der Eigentümer auf seiner Immobilie gar sitzen.

Doch was genau ist Facility Management? "Facility Management integriert die Grundlagen der Betriebswirtschaft, der Architektur sowie der Verhaltens- und Ingenieurwissenschaften", erklärt die International Facility Management Association (IFMA).

Management ist Geld

Auffallend ist vor allem, dass im angloamerikanischen Raum auf das kaufmännische Management mehr Augenmerk gelegt wird als in Europa. Denn während man sich hier zu Lande hauptsächlich mit den betrieblichen Kosten und dem ökologischen Tribut an die Umwelt herumschlägt, zählen in den USA vor allem die räumliche Flexibilität und die Neutralität des Objekts in Hinsicht auf eine möglichst rentable Nachvermietung. All das gelte es bereits in der Planung mit zu berücksichtigen. Architekt Achammer: "Die Basisparameter des Facility Managements werden meist schon im Frühstadium verbrochen - oder eben gelöst."

Stattlicher Lohn

"Niemand kann Ihre neuen Anlagen besser warten als derjenige, der sie geplant und gebaut hat", heißt es auf der Homepage des international tätigen Unternehmens LSMW, das sich auf die Realisierung von Anlagen aller Art spezialisiert hat. Doch genau diese Erkenntnis hat nach Meinung von Wolfgang Vasko, dem Geschäftsführer des Ingenieurbüros Vasko+Partner, nach sich gezogen, dass der Hase anders läuft, als man gemeinhin annehmen möchte: "In der Regel wird ein Gebäude fertig gestellt, dann erst wird die Position des Facility Managers ausgeschrieben." Manche Unternehmen handhaben es sogar so, dass die Mitarbeiter des planenden Haustechnikunternehmens gegen einen stattlichen Lohn abgeworben werden, um sich in Zukunft - so gut wie kein anderer - den Aufgaben des Facility Managements hinzugeben.

Developer und Investor

"Das ist eine sehr billige und unzufriedenstellende Methode", erläutert Vasko, "doch diese bedauerliche Tradition resultiert ganz einfach aus der Tatsache, dass Developer und Investor nicht die gleichen Interessen vertreten." Als Generalplaner könne man lediglich Empfehlungen abgeben, doch wenn sich ein Projektentwickler entschieden gegen intelligent fokussierte Investitionen wehrt, dann sei auch die Planungsseite machtlos. Fakt ist, dass sich ein sorgfältiger Facility-Management-Plan innerhalb eines Zeitraums von etwa 20 Jahren mit doppeltem Profit zu Buche geschlagen haben wird. Dieses Argument überzeugt wohl einen Investor, selten aber auch den Developer.

Twin Towers ohne Doppelfassade

Zurück zu den leer stehenden Twin Towers auf dem Wienerberg. Dort hat man aufgrund finanzieller Überlegungen und architektonischer Schlichtheit auf eine Doppelfassade gänzlich verzichtet. Im Sommer werden die Arbeitskräfte im Innern der gläsernen Fassade daher gegart, was sich nicht nur auf die Betriebskosten der Kühlung auswirkt, sondern letztlich auch auf die Leistung der Mitarbeiter. In Bälde wird ein Projekt abgeschlossen sein, das die klimatischen Verhältnisse im Zuge einer nachträglich eingebauten Doppelfassade simulieren wird. (Wojciech Czaja, DER STANDARD Printausgabe 29.6.2006)