Immobilien online schätzen lassen

12. Juli 2006, 16:37
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Die TU Wien bietet im Internet eine Bewertung an, die als eine erste Orientierung über den Marktpreis eines Objekts dienen kann

Eine Immobilie soll verkauft werden - aber was ist sie tatsächlich wert? Wer den Verkaufspreis zu billig ansetzt, bekommt dafür weniger Geld, als eigentlich möglich gewesen wäre.

Andererseits empfiehlt es sich auch nicht, den Verkaufspreis exorbitant höher als den Marktwert anzusetzen. Das verlängert meist den Verkaufsprozess erheblich, was einerseits durch den längeren Leerstand Zinsverlust bedeutet, andererseits aber eine weitere Gefahr in sich birgt: "Nach einer gewissen Zeit kennt dann schon die ganze Stadt die Immobilie. Um sie dann noch loszukriegen, muss man sie oft unter Wert verkaufen", weiß Thomas Schwarz, Präsident der Austria Immobilienbörse.

Online-Bewertung um 240 Euro

Der Fachbereich Stadt- und Regionalforschung der TU Wien bietet im Internet (siehe Linktipp) eine Immobilienbewertung an, die bei diesem Problem Abhilfe schaffen kann. Mit Hilfe eines relativ detaillierten Fragebogens, der online ausgefüllt und eingesendet werden kann, ermittelt TU-Professor Wolfgang Feilmayr unter Berücksichtigung sämtlicher bekannter Parameter (Adresse, Baujahr, Zustand, genaue Lage, Zahl der Räume, Heizungsart etc.) eine Einschätzung über den Wert des Objekts.

Bewertet werden Eigentumswohnungen, Mietwohnungen (nur vermietete Eigentumswohnungen, keine klassischen Zinshaus-Wohnungen), Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietbüros, Geschäfte und Lokale sowie Baugründe. Die Kosten belaufen sich auf einmalig 240 Euro.

"Hedonische Preise"

Angewandt wird dabei die Methode der "Hedonischen Preise" - virtuelle Preise, die ein Käufer für die einzelnen Eigenschaften eines Gutes (bzw. der jeweiligen Immobilie) zahlt.

Wenn die hedonischen Preise der Objekt-Eigenschaften als Durchschnittspreise auf dem Markt betrachtet (und entsprechend ermittelt) werden, dann ergibt sich im besonderen der virtuelle Preis für eine bestimmte Immobilie aus der Summe der hedonischen Preise ihrer Eigenschaften. Als Eigenschaften gelten zum einen die Objektattribute der einzelnen Immobilie (z.B. Zustand und Größe einer Wohnung), zum anderen die externen Lageeigenschaften des Standortes der Immobilie.

Zu- und Abschläge

Feilmayr schätzt die hedonischen Preise aber nicht in absoluten Zahlen (z.B. zusätzlich 100 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, wenn ein Balkon vorhanden ist), sondern als prozentuelle Zu- bzw. Abschläge auf einen Durchschnittspreis. Ein um zehn Prozent höherer AkademikerInnenanteil in der unmittelbaren Umgebung bewirkt so etwa eine Erhöhung des Immobilienpreises um ca. zwölf Prozent (siehe dazu Artikel "Multiplikatoren von Lage- und Ausstattungsfaktoren").

Feilmayr will betont haben, dass das Objekt dabei nicht in Augenschein genommen wird. Der ermittelte Preis stellt einen simulierten Richtwert dar - "eine objektspezifische Schätzung kann die Bewertung nicht ersetzen". (map)

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