Hohe Leerstandsraten im Westen

12. Juli 2006, 16:30
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ÖVI-Studie zum Büromarkt in fünf westösterreichischen Städten: Angebot übertrifft Nachfrage, niedrige Renditen, Preise stagnieren

Im Vergleich zur Bundeshauptstadt Wien, wo die Leerstandsrate bei Büroimmobilien aktuell rund sechs Prozent beträgt, liegen die Büromärkte in Westösterreich mit Ausnahme von Feldkirch über diesem Niveau. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von neun Studierenden der Fachhochschule Kufstein, die im Auftrag des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI) die Büromärkte in Linz, Salzburg, Innsbruck, Feldkirch und Dornbirn untersucht haben. Die Analysten orten für alle Städte einen "Mieter-Markt", d.h., das Angebot übersteigt die Nachfrage.

Zehn Prozent Leerstand in Linz

Mieter haben also bei der Suche nach neuen Standorten eine reiche Auswahl, Top-Ausstattung mit perfekter Kommunikationsinfrastruktur wird erwartet und von den Vermietern auch sehr oft geboten. In den Landeshauptstädten bewegen sich die Gesamtzahlen der Büroflächen von 1,0 Mio. Quadratmeter (Salzburg) über 1,1 Mio. Quadratmeter (Innsbruck) bis 1,4 Mio. Quadratmeter in Linz. Im "Ländle" existieren kleinere Flächen mit jeweils 0,2 Mio. Quadratmeter in Feldkirch und Dornbirn.

Die höchste Leerstandsquote weist Linz mit zehn Prozent auf, gefolgt von Dornbirn (9%), Salzburg (7%) und Innsbruck (6%). Feldkirch liegt mit einem Wert von fünf Prozent unter jenem für Wien. Mit einer Mietpreisspanne von 5 bis 11,5 Euro/m² sind Salzburg und Innsbruck von den fünf untersuchten Städten am teuersten, Linz weist Top-Mieten von elf Euro auf, Feldkirch und Dornbirn Spannen von sieben bis zehn Euro pro Quadratmeter.

Aufgrund des wachsenden Angebotes erwarten die Studienautoren keine Verteuerungen für die nächste Zeit. Die Nachfrage nach neuen Büroflächen entsteht - ähnlich wie in Wien - aus der Überlegung der Mieter, die Unternehmensstandorte zu konzentrieren oder infrastrukturell bessere Objekte zu beziehen. Als Beispiele nennen die Autoren der Studie die Verwaltung des Landes Oberösterreich, die einen gemeinsamen Standort bezieht, oder die Bank für Tirol und Vorarlberg, welche in Innsbruck einen ähnlichen Prozess anstrebt.

Niedrige Renditen

Die Renditen bewegen sich bei allen untersuchten Märkten auf niedrigem Niveau. Dennoch suchen Investoren verstärkt Objekte in den Bundesländern, nachdem auch in Wien das Angebot von Anlageobjekten künftig noch stärker sinkt. "Die Kennzahlen liefern endlich relevante Daten zu jenen Bürostandorten, die noch nicht ins Blickfeld der internationalen Immobilienanalysten geraten sind, für Investoren dennoch zunehmend an Bedeutung gewinnen", heißt es in einer Aussendung des ÖVI.

Neue Herausforderungen für Makler

Eigentümer und Makler stelle das steigende Angebot an Neuflächen vor neue Herausforderungen, heißt es in der Studie weiter. "Nicht nur hochwertige Objekte sind gefordert und werden von den Maklern maßgeschneidert dem Kunden vermittelt, auch Zusatzdienstleistungen, wie etwa Informationsschalter und Sekretariatsdienste, ergänzen das Angebot der Büroflächen und steigern den Mehrwert für den Mieter."

Die Studie zeige eindeutig ein dynamisches Wachstum auf den genannten Märkten: "Gute Standortwahl vorausgesetzt, können neue Projekte erfolgreich funktionieren." Zu beobachten sei, dass sich der Mietpreis einem starken Wettbewerb stellen müsse und die Qualitätsansprüche der Nutzer steigen. "Eine solche Entwicklung erfordert auch von Maklern und Immobilienmanager eine Steigerung ihrer Kompetenzen in allen Bereichen der Immobilienvermittlung und -verwaltung", schließt der ÖVI. (red)

Infos zur Studie

Die "Büromarktstudie Westösterreich 2005/2006. Linz – Salzburg – Innsbruck – Feldkirch - Dornbirn" wurde von neun Studierenden der Fachhochschule Kufstein verfasst (Thomas Bischofer, Martin Geisler, Josef Grander, Sigrid Gruber, Gerhard Hochmuth, Isabella Khuen, Andreas Rédecsy, Elisabeth Reich und Andreas Wilhelm). Die Projektleitung übernahmen ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel, FH-Studiengangsleiterin Julia Jedelhauser und Philipp Kaufmann (Lentia Immobilien).
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