Die Sache mit der Ablöse

18. März 2006, 09:00
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Kann man eine vor vielen Jahren gezahlte Ablöse heute noch dem Nachmieter in Rechnung stellen? Kommt drauf an - Von Ursula Xell-Skreiner

Frage: Der derzeitige Mieter einer 150 m2-Altbauwohnung, die ich sehr gern mieten möchte, verlangt von mir 7.000 Euro als teilweisen Ersatz für die 200.000 Schilling Ablöse, die er selbst vor 17 Jahren beim Einzug gezahlt hat. Nur wenn ich zahle, präsentiert er mich dem Hausverwalter als Nachmieter – er hat ein Weitergaberecht. Ist diese Forderung rechtmäßig oder soll ich zahlen, einziehen und nachher auf Refundierung klagen?

Antwort: Wir erinnern uns an das Wiener Ablöseunwesen der 1980er und frühen 1990er Jahre. Als wir seinerzeit unsere Studentenbuden über den BAZAR gesucht haben, war es nahezu normal, dass 6-stellige Schillingbeträge an Ablöse dem Ver- oder Vormieter dafür bezahlt wurden, dass man eine Wohnung überhaupt bekommt. Selbstverständlich haben wir beim Auszug aus unseren zu klein oder zu unschick gewordenen Wohnungen selbst auch wieder Ablösen verlangt und hatten nicht einmal ein schlechtes Gewissen dabei. Der "normale" Mensch wechselt seine Wohnung nicht so oft im Leben, ist mit der Rechtsentwicklung nicht konfrontiert und meint daher mitunter auch 17 Jahre später noch ein Recht auf eine Ablösezahlung zu haben. Das trifft allerdings nur in eingeschränktem Maße tatsächlich zu.

So eine Mietwohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt, was viele Wiener Wohnungen tun (auch die geschilderte Altbauwohnung mit großer Wahrscheinlichkeit, aber bei Gott nicht alle), sieht das Gesetz eine relativ klare Regelung vor, was überhaupt ablösefähig ist: und zwar "...Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung, die über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind..." wie

1. "die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung", das heißt also kein Schnickschnack und tunlichst keine Pfuscher, weil man im Ernstfall Rechnungen haben muss. Wenn man "selber" solche Arbeiten durchgeführt hat, werden sie im Ernstfall (=gerichtliche Auseinandersetzung) von einem Sachverständigen bewertet, doch Achtung: Es werden davon automatisch 10% pro Jahr an Wertminderung abgezogen, d.h. nach 10 Jahren ist die Sache "wertlos", man hat kein Recht mehr, dafür etwas zu verlangen (Amortisation).

2. "die Vereinigung und Umgestaltung der Wohnung mit der zur Zumietung angebotenen Nachbarwohnung in normaler Ausstattung", wobei die Amortisation hier 20 Jahre beträgt;

3. "die gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in einer dem sonstigen Ausstattungszustand der Wohnung entsprechenden Ausführung", also kein Carrara-Marmor in der Studentenbude, Amortisation wieder 10 Jahre;

4. "andere gleich wesentliche (=über die Mietdauer des Vormieters hinaus nützliche) Verbesserungen, insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts gefördert worden sind", Amortisation wieder 20 Jahre, im Falle der Förderung gilt die Laufzeit der Förderung. Was kann man sich unter letzterem vorstellen? Unter gewissen Voraussetzungen gab es (zumindest seinerzeit) Förderungen bei Altbausanierung für Fenster.

Verboten sind generell Leistungen ohne konkret nachvollziehbare Gegenleistungen. Erlaubt sind:

1. (realistische) Übersiedelungskosten des Vormieters;

2. Vereinbarungen, wonach der Mieter dem Vermieter bis zu 10 Jahresmieten für den Verzicht auf die gesetzlichen Kündigungsgründe der Untervermietung oder des mangelnden dringenden Wohnbedarfs bezahlt (muss ausdrücklich schriftlich im Mietvertrag stehen, sonst ungültig!);

3. Baukostenzuschüsse nach dem WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz);

4. die Überwälzung von Investitionskostenersätzen wie oben (obere Punkte 1 bis 4, weil der/die Vormieter bspw. nur so kurz in der Wohnung drin war/en, dass innerhalb der Amortisationszeiten mehrere Mietverhältnisse bestehen).

Was häufig durchgeht, ist ein Kaufvertrag über konkrete Einrichtungsgegenstände. Der Preis muss allerdings realistisch sein. Wer für ein gebrauchtes Sofa 10.000 Euro vereinbart, wird im Ernstfall (= vor Gericht) einen konkreten Erklärungsbedarf haben und muss eine Rechnung vorweisen, die noch nicht sehr alt ist. Sonst riskiert er die Anfechtung des Kaufvertrags wegen "Verkürzung über die Hälfte", d.h. dass die Sache nicht einmal die Hälfte dessen wert ist, was dafür bezahlt werden soll / wurde. Auch kann in einem solchen Fall davon ausgegangen werden, dass es ein Scheingeschäft zur Verschleierung einer verbotenen Ablöse ist.

In Kenntnis dessen, dass die Verjährung für die Rückforderung von verbotenen Ablösen immerhin drei Jahre beträgt, wurden oftmals bewusst verbotene Ablösen bezahlt, um eine schöne Wohnung zu bekommen und dann postwendend rückgefordert (zuerst über die Schlichtungsstelle und dann evt. noch über das Gericht, falls es bei der Schlichtungsstelle entweder keine Einigung oder keine zufrieden stellende Entscheidung gegeben hat). Inkassanten von Ablösen ohne ordentliche Vereinbarung hatten dann oft das Nachsehen. Achtung daher auch für den, der die Ablöse verlangen will! Keineswegs sicher fühlen darf man sich, wenn man Gelder ohne schriftliche Bestätigung inkassiert hat. Die Judikatur ist hier sehr großzügig, was die Rückforderbarkeit unbestätigter Zahlungen anlangt. Es kann schon reichen, wenn der, der gezahlt hat, nachweist, dass er an einem bestimmten Tag die Summe x von einem Sparbuch abgehoben hat und ein Zeuge bestätigt, vor der Türe gewartet zu haben; der Zahlende wäre mit der Summe x hineingegangen und wäre danach wieder ohne das Geld herausgekommen!

Aus all diesen Gründen werden verbotene Ablösen inzwischen selten verlangt. Immer weniger wollen das hohe Risiko aussichtsloser und teurer Prozesse auf sich nehmen. Das hat sich meiner Meinung nach auch sehr auf die Qualität der Wiener Mietwohnungen einerseits und die Mieten andererseits ausgewirkt. Vermietet werden weit seltener "Löcher". Dafür wird eben weit mehr adäquate Miete verlangt.

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