"Fenster lassen sich nicht öffnen"

2. August 2006, 10:19
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Viele Mieter zahlen zu hohe Betriebskosten, weil Architekten kleine Fehler mit großen Aus­wirkungen produzieren, sagt Hausverwalter Franz Neller im STANDARD-Gespräch

STANDARD: Sie wurden kürzlich zum besten Immobilienverwalter Österreichs gewählt – eine zweifelhafte Ehre, wenn man das schlechte Image der Hausverwalter betrachtet.

Franz Neller: Grundsätzlich glaube ich nicht, dass die Hausverwalter ein so schlechtes Image haben, aber schwarze Schafe gibt es in jeder Branche. Früher war der Hausverwalter der natürliche Feind des Mieters, der die Interessen des Hausbesitzers zu vertreten hatte. Wegen der geringen Mieteinnahmen investierte der Hauseigentümer kaum ins Haus.

STANDARD:...daran hat sich ja wenig geändert.

Neller: Doch. Mittlerweile ist es den Hausverwaltern gelungen, die Eigentümer zu überzeugen, dass es besser ist, ins Haus zu investieren und damit den Ertrag zu steigern.

STANDARD: Das hat aber die Wohnungen sehr verteuert. Wer billige Wohnungen sucht, findet kaum welche.

Neller: Dieser Trend wird sich verstärken, weil Hausbesitzer jetzt noch mehr investieren und damit die billigen Kategorie D-Wohnungen vom Markt verschwinden werden.

STANDARD: Außerdem steigen mit gleicher Kontinuität die Betriebskosten.

Neller: Da können die Hausverwalter wenig dafür, da die mühsam erarbeiteten Einsparungen durch nicht beeinflussbare Preisentwicklungen wieder zunichte gemacht werden. Daneben sind es aber vor allem in Neubauten oft Planungsfehler mancher Architekten, auch Stararchitekten, die an hohen Betriebskosten schuld sind. Es kommt beispielsweise vor, dass Fenster nur von außen gereinigt werden können, weil sie sich nicht öffnen lassen, oder dass man für einen Lampentausch ein Gerüst aufbauen muss. Solche Beispiele gibt es häufiger, als man glaubt.

STANDARD: Das klingt nach Schutzbehauptung. Schließlich wird immer wieder von den Abstimmungsgesprächen mit allen am Bau Beteiligten gesprochen.

Neller: Diese Gesprächsrunden gibt es am Beginn vieler Projekte. Leider werden sie in den wenigsten Fällen bis zum Schluss durchgehalten. Das kann dann zu kleinen Fehlern mit großen Auswirkungen führen. Würde man oft simple Fehler vermeiden, könnten bis zu 20 Prozent der Betriebskosten eingespart werden.

STANDARD: Um das schlechte Verwalter-Image zu verbessern, wäre eine ausgeprägtere Dienstleistungseinstellung vermutlich sehr nützlich...

Neller: Mittlerweile werden umfassende Ausbildungsprogramme angeboten. Wie schon gesagt, stirbt der alte Wiener-Vorstadt-Zinshausverwalter aus und wird durch einen kundenorientierten Dienstleister ersetzt. Die Verwalter von Büroimmobilien verfolgen diesen Ansatz schon seit Jahren erfolgreich.

STANDARD: Wie kann es dann sein, dass "Österreichs bester Immobilienverwalter" in einem von ihm verwalteten Concorde Businesspark gut 25 Prozent Leerstand hat?

Neller: Businessparks brauchen ein hohes Maß an Flexibilität und somit einen gewissen "strategischen Leerstand".

STANDARD: Aber gleich jeder vierte Quadratmeter?

Neller: Die erste Baustufe hatte ursprünglich mehr als 95 Prozent Vollauslastung. Erst durch die Hinzurechnung des Neubaus der Baustufe 2 entsteht dieses hohe Leerstehungsverhältnis. Leider hat sich der bereits viel früher erwartete Bau der zur Wien-Umfahrung zählenden S1 lange verzögert. Mit der Eröffnung im April 2006 wird der Concorde Business Park direkt am Verkehrsknotenpunkt A2-S1/A4 liegen. Weiters gab es bis vor Kurzem für den Standort zwei Eigentümergruppen mit unterschiedlichen Interessen auch bei der Verwertung. Seit die Novoreal Alleineigentümer ist, hat sich eine klare Linie ergeben, und ich gehe von einer raschen Vermietung aus. (DER STANDARD, Print-Ausgabe, 25./26.2.2006)

Das Gespräch führte Gerhard Rodler.
  • Franz Neller von Dr. Neller Immobilien Consulting wurde bei der Wahl des Immobilien-Cäsar 06 in der Kategorie "Hauserwalter" auf den ersten Platz gereiht.

    Franz Neller von Dr. Neller Immobilien Consulting wurde bei der Wahl des Immobilien-Cäsar 06 in der Kategorie "Hauserwalter" auf den ersten Platz gereiht.

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