"Das ist nicht wirklich einsichtig"

4. Mai 2006, 14:19
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Mietrechtsexperte und
-berater Martin Gruber im derStandard.at- Interview über die Wohnrechtsnovelle, beseitigte Vermieter­fallen und kuriose Rechtsstreitigkeiten

derStandard.at: Glauben Sie, dass die Wohnrechtsnovelle noch beschlossen wird?

Martin Gruber: Ich trau mir's nicht wirklich einzuschätzen. Es gibt einerseits die Regierungsvorlage, und daneben existiert jener Initiativantrag, wonach der Rechnungshof auch für die Kontrolle der gemeinnützigen Bauvereinigungen zuständig sein soll. Dies bedarf eines Zweidrittel- Mehrheitsbeschlusses, weil es eine Verfassungsbestimmung enthält, und seitens des Regierungspartners BZÖ wird das junktimiert: Nur wenn die Rechnungshofkontrolle kommt, soll auch die Novelle kommen.

derStandard.at: Was spricht gegen eine Prüfung durch den Rechnungshof?

Gruber: Die Prüfung ist ja eine ergänzende: Es soll nicht den Ländern die Prüfkompetenz entzogen werden, sondern es soll zusätzlich der Bundesrechnungshof die Möglichkeit haben, die Gemeinnützigen zu überprüfen. Mir ist nicht klar, was damit genau bezweckt werden soll. Etwas anderes wäre es ja, wenn den Ländern die Prüfkompetenz entzogen wird und nur noch der Bundesrechnungshof zuständig wäre. Aber so wie der Antrag konzipiert ist, stellt es ja nur eine Möglichkeit für den RH dar, zu prüfen.

Insgesamt halte ich es jedenfalls für erstaunlich, dass eine blau-orange Vorlage (sie stammt ja vom Justizministerium) von den eigenen Abgeordneten blockiert wird.

derStandard.at: Welcher Teil der Wohnrechtsnovelle sollte aus Mieter-Sicht auf jeden Fall umgesetzt werden?

Gruber: Beim Wohnungseigentumsrecht ist es zum größten Teil eine rein "technische" Novelle. Hier soll nur verbessert werden, wo man in den letzten Jahren draufgekommen ist, dass etwas nicht passt. Das Ganze ist ziemlich unspektakulär - mit der einzigen Ausnahme, dass jetzt plötzlich wieder für den Verwalter die Möglichkeit eröffnet werden soll, ein Anderkonto für die Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwenden. Dieser Punkt ist abzulehnen. Er war auch ursprünglich im Ministerialentwurf nicht enthalten und ist erst im Zuge der Diskussion und auf Betreiben der Immobilientreuhänder und vermutlich auch der Banken hineingekommen.

derStandard.at: Was ist konkret Ihre Kritik daran?

Gruber: Es ist nicht einsichtig, warum man diesen Rückschritt macht vom zwingenden Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft hin zu einem Anderkonto - vor allem vor dem Hintergrund vergangener Immobilienskandale wie jenem in Salzburg aus dem Vorjahr, als ein Verwalter zwischen drei und fünf Millionen Euro veruntreut hat. Der hat mit Anderkonten gearbeitet. Wäre er gesetzeskonform vorgegangen, hätte so was wahrscheinlich nicht passieren können, weil auch die Banken in die Haftung genommen hätten werden können. Beim Eigenkonto besteht ja doch erhöhte Sorgfaltspflicht der Banken bezüglich der Verfügungsberechtigung, was beim Anderkonto nicht der Fall ist.

Insgesamt sind die Änderungen im Wohnungseigentumsrecht also wenig problematisch; im Mietrechtsgesetz schaut es etwas anders aus. Hier sollen weitere Teile aus dem Vollanwendungsbereich herausgenommen werden, was überhaupt als eine Tendenz der letzten zehn Jahre angesehen werden kann. Meistens stellt nur noch das ABGB anwendbares Recht dar. Insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die vermietet werden, besteht oft auf Mieterseite keinerlei Bewusstsein, dass sie nicht einmal mehr dem Kündigungsschutz unterliegen.

derStandard.at: Was heißt das für die Mieter?

Gruber: Das heißt, wenn derartige Verträge nicht befristet sind, kann der Vermieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Er kann den Mieter dazu verpflichten, das Haus vollkommen herzurichten, und wenn es fertig ist, kann er ihn kündigen.

Oder nehmen Sie die Problematik, dass bei einem Eigentümerwechsel gekündigt werden kann. Auch das ist eine Spezialität aus dem ABGB, die im MRG überhaupt keine Entsprechung findet. Wenn Sie eine Wohnung in einem Miethaus haben, kann Ihnen ein Eigentümerwechsel egal sein, weil der neue Eigentümer verpflichtet ist, die bestehenden Mietverträge zu übernehmen. Anders bei einem Mietvertrag über ein Ein- oder Zweifamilienhaus, der nicht dem MRG unterliegt. Hier kann der Hauskäufer das bestehende Mietverhältnis aufkündigen.

Zusätzlich soll jetzt kommen, dass auch Zubauten nur mehr dem Kündigungsschutz unterliegen sollen, was zu einer heillosen Verwirrung führen wird - wenn beispielsweise in Althäusern im Anschluss an die bestehenden Wohnungen Wintergärten errichtet werden. Die Judikatur wird in den nächsten Jahren zu entscheiden haben: Ab wann ist etwas ein Zubau, welche Regelungen gibt es für die Betriebskostenverrechnung etc.? Diese Erweiterung des Ausnahmebereichs ist höchst problematisch.

derStandard.at: Was sind nun also die Punkte, die Sie gern umgesetzt sehen würden?

Gruber: An wichtigen Punkten, die vorgesehen sind, ist auf jeden Fall die Regelung betreffend der Lebensgefährlichkeit bzw. der Gesundheitsgefährdung für den Mieter, sei es durch Wasser, elektrische Anlagen oder andere Baustoffe, anzusehen. Das ist sicher ein notwendiger Punkt, weil es nämlich nicht einzusehen ist, dass die potenzielle Gefährdung der Bausubstanz schützenswerter ist als die potenzielle Gefährdung von Personen. Das war höchste Zeit, und gerade hinsichtlich dessen ist es auch notwendig, zu einer konsequenten Umsetzung der EU-Richtlinie betreffend der Sauberkeit des Trinkwassers zu kommen, hier Grenzwerte festzusetzen. Das heißt, auch zivilrechtlich die Möglichkeit zu geben, sich als Mieter gegen eine Überschreitung der Grenzwerte wehren zu können.

Hier ist die neue Regelung also durchaus sinnvoll, allerdings abgeschwächt durch die Regelung des Paragraphen 6, wonach der Vermieter von den Erhaltungspflichten befreit ist, wenn auch geringere Maßnahmen zum gewünschten Ergebnis führen. Aber ich denke, damit kann man leben.

Ein anderes Problem ist aber die Regelung betreffend der Erhaltungspflicht von kategoriebestimmenden Merkmalen – zB Heizung, Therme - und dem jetzt neu geschaffenen Investitionskostenersatzanspruch für den Tausch einer schadhaft gewordenen Therme. Früher war klar, dass das Sache des Vermieters ist, aber dann kam das dritte Wohnrechtsänderungsgesetz mit 1. März 1994, welches besagte, dass vom Vermieter – sofern er die Erhaltung der Heizung übernimmt – ein Zuschlag zum Hauptmietzins verrechnet werden kann. Die Vermieter haben sich dann gedacht: Wenn der Gesetzgeber sagt, ich darf einen Zuschlag verrechnen, wenn ich die Erhaltung der Heizung übernehme, heißt das, ich bin nicht automatisch zur Erhaltung verpflichtet. Nach der Judikatur des OGH ist das auch eine zulässige Schlussfolgerung.

In der Regierungsvorlage ist nun vorgesehen, dass der Vermieter nicht generell die Erhaltungspflicht hat, sondern es ist nur ein Investitionskostenersatz vorgesehen. Es ist also besser als gar nichts, aber nicht das, was ich mir erwarten würde. Lieber wäre es mir gewesen, wenn klar gesagt worden wäre: Für die Erhaltung der kategoriebestimmenden Merkmale ist prinzipiell der Vermieter zuständig.

Lesen Sie im zweiten Teil über die Beseitigung von "Vermieterfallen" und mit welchen Problemen Martin Gruber als ÖH-Wohnrechtsberater konfrontiert ist.

Weiter zu Teil zwei ->

(Fortsetzung)

derStandard.at: Eine Schlechterstellung für die Mieter wäre wohl zweifellos auch die geplante Änderung beim Fristenlauf: Wenn der Vermieter versäumt, den Mieter fristgerecht zu kündigen, soll das Mietverhältnis nicht mehr unbefristet weiterlaufen, sondern vorerst auf drei Jahre verlängert werden.

Gruber: Das ist in der Tat ein Rückschritt – und läuft in den juristischen Materialien ja auch unter dem Begriff "Beseitigung einer Vermieterfalle". Mit der Novelle werden zwei "Vermieterfallen" beseitigt, nämlich einerseits die unbefristete Verlängerung durch Nichtstun seitens des Vermieters. Die zweite betrifft die Regelung betreffend der Brauchbarkeit der Wohnung an sich, wo der Mieter – will er zu einem geringeren Hauptmietzins kommen – verpflichtet wird, dem Vermieter zuvor Anzeige zu machen über den Umstand, dass hier etwas nicht brauchbar ist, und der Vermieter anschließend eine Frist von drei Monaten hat, um diese Brauchbarkeit herzustellen. Vorher war nur die mangelnde Brauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals anzeigepflichtig. Also zum Beispiel, wenn die Warmwasserbereitung im Bad nicht funktionierte. Man musste das dem Vermieter bekannt geben, und wenn der nichts unternommen hat, dann konnte der Mieter eine Herabstufung des Mietzinses beantragen.

Nicht vorgesehen war das jedoch für die Brauchbarkeit der Wohnung an sich, wenn sich etwa herausstellt, dass die gesamte Elektroanlage völlig veraltet ist. Hier wurde folgende Judikatur entwickelt: Wenn eine Gesundheitsgefährdung vorliegt und ein erheblicher Aufwand zur Beseitigung dieses Mangels notwendig ist, dann ist die Wohnung in die Kategorie D einzustufen, was eine enorme Zinsreduktion mit sich brachte. Dem Vermieter war keine Möglichkeit gegeben, dies nachträglich zu regeln. Jetzt ist vorgesehen, dass der Mieter zuerst anzeigen muss, dass die Elektroanlage nicht entspricht, und der Vermieter hat dann drei Monate Zeit, diesen Mangel zu beheben, um der drohenden Herabstufung zu entgehen.

derStandard.at: Ist es vor allem die lange Frist, die Sie hier kritisieren?

Gruber: Weniger die Frist, aber es besteht die Gefahr, dass sich der Vermieter jetzt noch weniger um den Zustand der Wohnung kümmert, weil er sozusagen eine "zweite Chance" bekommt, diverse Mängel zu beseitigen. Das ist nicht wirklich einsichtig.

Ein weiterer Punkt in der Regierungsvorlage zum Mietrechtsgesetz, der auf jeden Fall abzuändern ist, betrifft den Paragraph 20, die Hauptmietzinsreserve. Im Einkommensteuergesetz ist die Möglichkeit zur Bildung steuerfreier Rücklagen Mitte der Neunziger Jahre im Zuge diverser Budgetkonsolidierungen abgeschafft worden. Der Gesetzgeber hat dann 1997 eine Steuerabgeltung im MRG vorgesehen, wonach der Überschuss der Hauptmietzinsreserve um 40 Prozent gekürzt werden konnte als potenzielle Steuerabgeltung, sprich: für die Hauserhaltung sind plötzlich 40 Prozent weniger zur Verfügung gestanden. Der Verfassungsgerichtshof hat das Ende 2003 gekippt und festgestellt, dass überhaupt kein Regelungsbedarf im Mietrechtsgesetz besteht, weil es ausschließlich ein steuerrechtliches Problem ist.

Das Außerkrafttreten war Ende 2004. Und nun ist in der Vorlage plötzlich neuerlich eine solche Steuerabgeltung vorgesehen, jetzt differenziert nach körperschaftssteuer- oder einkommenssteuerpflichtigen Personen, sprich Firma oder Privater. Vorgesehen sind 25 bzw. 35 Prozent Absetzung, aber dieses Modell heißt wieder, es gibt weniger Mittel für die Hauserhaltung in den Folgejahren.

Das ist eine höchst unausgegorene Regelung, die nichts im Mietrechtsgesetz zu suchen hat und im Ministerialentwurf auch noch nicht enthalten war. Aufgetaucht ist sie erst in der Regierungsvorlage, auf massives Bestreben der Hauseigentümerverbände, obwohl die auch sagen, das ist eine steuerrechtliche Angelegenheit. Aber im Mietrechtsgesetz können sie sie "durchdrücken".

Im Übrigen ist eine Forderung aller Mieterverbände natürlich weiterhin eine Begrenzung der Zuschläge auf die Richtwertmieten, was ja mit der Novelle wieder nicht passiert ist. Hier gibt es keine klare Begrenzung, welche Zuschläge möglich sind.

derStandard.at: Sie machen auch Wohnrechtsberatung für Studenten. Mit welchen Problemen sind Sie hier am öftesten konfrontiert?

Gruber: Die großen Themen sind einerseits Probleme mit den Maklern und deren Provisionen, andererseits die Beendigung des Mietverhältnisses, sprich die Rückzahlung der Kautionen. Manche Vermieter verweigern oder verzögern die Rückzahlung, in der Hoffnung, dass der Mieter nicht zu Gericht geht. Die laufende Nutzung ist nicht so das große Thema, am ehesten noch die Höhe des Mietzinses. Vor allem bei Studenten aus den Bundesländern ist es wenig bekannt, dass die Möglichkeit besteht, eine Mietzinsüberprüfung bei der Schlichtungsstelle der MA 16 einzureichen. Die Leute finden eine Wohnung mit einem Mietzins, der in etwa dem allgemeinen hohen Mietniveau (Immobilienanzeigen in den Tageszeitungen etc.) entspricht. Sie kommen gar nicht auf die Idee, nachzufragen, ob der Preis überhaupt zulässig ist.

derStandard.at: Was ist Ihnen an Kuriositäten schon untergekommen?

Gruber: Es gibt da ganz eigenartige Sachen. Eine Studentin aus Norwegen wollte zum Beispiel eine Wohnung mieten, der Wohnungseigentümer wohnte allerdings in Berlin. Sie sprach mit einer Dame, die sich als Vertreterin des Eigentümers ausgab. Die Norwegerin wollte dann nach einer Woche wieder ausziehen und ihre Kaution zurückhaben, da stellte sich plötzlich heraus, dass die vermeintliche "Vertreterin" nur die Vormieterin war, die ihre Kaution zurückhaben wollte. Der Fall ist gerichtsanhängig. Es wird jetzt darüber gestritten, ob die Vormieterin überhaupt ihr Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet hat - was wiederum der Vermieter bestreitet – und deshalb Anspruch auf die Kaution hat, oder ob das Mietverhältnis nicht noch aufrecht ist.

Zur Person

Martin Gruber ist Obmann des privaten Vereins "Mieter informieren Mieter" (gegründet 1985), Mitglied der Arbeitsgruppe "Wohnrecht" des Justizministeriums und macht Wohnrechtsberatung für die ÖH an der Uni Wien.

Das Gespräch führte Martin Putschögl.
  • Artikelbild
    foto: derstandard.at/putschögl
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