Weiter steigende Preise beim Eigentum

3. März 2006, 20:03
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Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder: "Moderates" Wachstum der letzten Jahre wird sich fortsetzen - Lösung in Frage der Hauptmietzinsreserve gefordert

Die Preise für repräsentative Altbauwohnungen in Wiener Top-Lagen sind in den letzten Jahren "moderat" gestiegen und werden dies auch weiter tun, erwartet man beim Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI). Für gebrauchtes Eigentum liege der Preis heuer schon bei 1.900 Euro/m², in der Innenstadt hält ÖVI-Vorstand Andreas Wollein Kaufpreise von 3.000 bis maximal 4.000 Euro für erzielbar. Wer im Dachgeschoß wohnen will, muss allerdings mit bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Die begehrtesten Bezirke seien weiterhin die Innenstadt sowie Wieden (4.), Mariahilf (6.), Neubau (7.), Josefstadt (8.), Alsergrund (9.), Hietzing (13.) und Döbling (19.). "Es ist aber auch die Bereitschaft, in den Bezirken 21 oder 22 zu leben, deutlich gestiegen", so Wollein. Die Preise ziehen an, weil die Nachfrage weiterhin stark, das Angebot jedoch eingeschränkt sei.

Bei Neubauwohnungen liegen die Kaufpreise heuer bereits bei 2.700 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter, hier waren schon in den vergangenen Jahren starke Zuwächse beobachtet worden. Weil die Anzahl der Baubewilligungen im Steigen ist, erwartet man beim ÖVI, dass nun wieder mehr Neubauwohnungen auf den Markt kommen werden, die sich meist durch gute Lage und sehr hochwertige Ausstattung auszeichnen. Der Kaufpreis pro Quadratmeter bei Zinshäusern ist in den vergangenen vier bis fünf Jahren um rund zwanzig Prozent gestiegen.

U-Bahn bringt Belebung

Neue Perspektiven entstehen durch den weiteren U-Bahn-Ausbau in Wien, wenngleich Wollein aber darauf hinweist, dass hier die Dynamik stets etwas schaumgebremst durchschlägt: Durch den U-Bahn-Bau steigen die Preise in der Umgebung der Trasse nicht sofort stärker als in Gebieten ohne U-Bahn, sondern erst nach einigen Jahren.

Zufrieden mit Büromarkt-Entwicklung

Mit der Entwicklung des Büromarktes 2005 zeigt man sich beim ÖVI zufrieden. ÖVI-Vizepräsident Klaus Wolfinger rechnet damit, dass heuer erneut das Projektvolumen aus dem Vorjahr (rund 230.000 m² an Neubaufläche) erreicht wird. Sollte die Vermietungsleistung von 290.000 m² aus 2005 wiederholt werden können, sei dies jedenfalls als Erfolg zu bezeichnen. Die Leerstandsrate werde sich damit weiter bei rund sechs Prozent bewegen, was international gesehen "sehr beachtlich" sei.

Top-Mieten weiter bei 20 Euro

2005 wurden bereits ein Viertel der gemieteten Flächen zu Preisen ab 13 Euro vermietet, dies sei eine durchaus bemerkenswerte Entwicklung, so Wolfinger weiter. Die Top-Mieten werden sich weiter im 20-Euro-Bereich bewegen, generell werde es durch die gute Nachfrage 2006 keine markanten Verschiebungen bei den Miethöhen geben.

Investoren lenken ihr Interesse im Übrigen vermehrt auf den Wohnbau und die soziale Infrastruktur. Weil die Renditen bei Büroimmobilien meist über sechs bis 6,5 Prozent nicht hinausgehen, wird stattdessen öfters in Schulen, Gesundheitszentren etc. investiert. Insbesondere für kleinere Gemeinden ergeben sich hier durch die Möglichkeit des "Sale and lease back" Chancen, so Wolfinger.

"Neutral" zur Wohnrechtsnovelle

Bezüglich der im vergangenen November vorläufig auf Eis gelegten Wohnrechtsnovelle gibt man sich beim ÖVI salomonisch: "Gewisse Akteure im Markt hätten sich über die Novelle sehr gefreut, aber wir sind neutral", meint ÖVI-Präsident Udo Weinberger. Die Novelle hätte seiner Ansicht nach schließlich nicht nur Positives gebracht. Insbesondere beim einigermaßen umstrittenen Paragraphen 3 der Mietrechtsnovelle, der eine Verpflichtung des Vermieters, "Gefahren vom Mieter abzuwenden", beinhaltet, sei man beim ÖVI "froh, dass das nicht gekommen ist".

Hauptmietzinsreserve: Lösung gefordert

Weinberger wünscht sich außerdem eine baldige Lösung für die 1996 abgeschaffte steuerfreie Rücklage für Mietshäuser. Zu einem schon damals vom Gesetzgeber in Aussicht gestellten adäquaten Ersatz ist es bis heute nicht gekommen, Ende 2003 hat der Verfassungsgerichtshof (per 31.12.2004) außerdem die bisherige (Ersatz-)Regelung gekippt, wonach Eigentümer bei der Berechnung der Hauptmietzinsreserve einen pauschalen Steuerabgeltungsbetrag von 40 Prozent abziehen konnten, unabhängig von der einkommenssteuerlichen Situation.

Eigentümer seien nun in der unangenehmen Situation, dass sie die Erhaltung des Hauses aus der Mietzinsreserve zu 100 Prozent gewährleisten, aber diese Einnahmen schon vorher versteuern müssten. Private Hausbesitzer seien dadurch gezwungen, auf ihr Privatvermögen zurückzugreifen, um Sanierungen oder Erhaltungsarbeiten zu finanzieren. "Der Gesetzgeber ist dringend aufgerufen, hier eine Lösung zu finden", so Weinberger. (map)

  • Die ÖVI-Vorstandsmitglieder Klaus Wolfinger, Margret Funk, Udo Weinberger, Helga Brun und Andreas Wollein (v.l.)
    foto: övi/walden

    Die ÖVI-Vorstandsmitglieder Klaus Wolfinger, Margret Funk, Udo Weinberger, Helga Brun und Andreas Wollein (v.l.)

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