Im heurigen Juli wird sich die Eröffnung des Südbahnhotels am Semmering zum 135. Mal jähren. Geht es nach dem vor mehr als einem Jahr mit dem Verkauf beauftragten Makler Edgar Bauer von EB Hotel Tourismus Consulting & Management, dann soll bis dahin feststehen, in welche Richtung es damit geht.

Denn die Zeiten als Grandhotel für die Sommerfrischler aus Wien sind lange vorbei: Mehr als 40 Jahre ist es her, seit das Hotel aufgrund ausbleibender Gäste seine Pforten schloss. Die Pläne des jetzigen Besitzers, aus dem Hotel eine Klinik zu machen, scheiterten in den 1990er-Jahren. Seither hat sich nicht mehr viel getan.

Bei acht Millionen Euro liege der Verhandlungspreis für das Südbahnhotel, hieß es vor rund einem Jahr. Der künftige Eigentümer dürfte aber ein weitaus größeres Budget benötigen: Bauer veranschlagt das nötige Gesamtinvestment mit 60 bis 70 Millionen Euro.

Im letzten Jahr hat er laut eigenen Angaben "zig Interessenten" durch die verlassenen Gemäuer geführt, in denen noch vieles vom Originalmobiliar steht. Auch mehrere Musikvideos wurden hier in den letzten Monaten gedreht und Fotoshootings für Hochglanzmagazine veranstaltet – alles, um das Südbahnhotel zu vermarkten.

Die Rechnung könnte aufgegangen sein: Wenn man Bauer Glauben schenkt, dann hat alles, was in der Immobilienwelt Rang und Namen hat, bei ihm bzw. beim Südbahnhotel im vergangenen Jahr angeklopft, schwerpunktmäßig hätten sich aber Österreicher dafür interessiert. Nun gebe es zwei ernsthafte Interessenten, die bereits Kaufanbote gelegt hätten, berichtet Bauer.

Medical Spa und Hotel

Dabei handle es sich um eine Gruppe österreichischer Investoren sowie eine österreichisch-schweizerische Gruppe. "Da gibt es beste Absichten", ist Bauer sicher. Die Panhans-Firmengruppe, der unter anderem die Bergbahnen am Semmering und das Hotel Panhans gehören, befinde sich nicht darunter.

Überhaupt habe man zahlreiche Interessenten abgelehnt, weil deren Ideen für eine künftige Nutzung nicht zum Südbahnhotel gepasst hätten. Eine Abfuhr habe man beispielsweise jenen gegeben, die Eigentumswohnungen in den alten – und übrigens bis dato nicht denkmalgeschützten – Gemäuern errichten wollten. Eine Idee, die in der Vergangenheit bereits teilweise umgesetzt wurde: In den 1970er-Jahren wurde der ältere Teil des Hotels in Form von Eigentumswohnungen abverkauft.

Im Raum stehe derzeit eine künftige Nutzung als Medical Spa mit Hotel-Resort, "möglicherweise auch ein Konzept für Best Ager", meint Bauer und verspricht: "Das Südbahnhotel wird ein touristischer Begriff bleiben." Eine reine Hotelnutzung sei wirtschaftlich aber schwer darstellbar."

"Kleine Juwelen" gesucht

Diese Kleinteiligkeit sei generell oft das Problem bei solchen sogenannten Trophy-Immobilien, wie es sie beispielsweise auch in Bad Gastein gibt, bestätigt Martin Schaffer vom Beratungsunternehmen MRP Hotels. Aber manche internationale Investoren würden genau solche "kleinen Juwelen" suchen – allerdings nicht zur Gewinnmaximierung: "Solche Häuser sieht man eher mit einer Portion Liebe zur Immobilie denn als Renditeobjekt", so Schaffer. So sieht das auch Edgar Bauer: "Es braucht einen Investor, der nicht auf die höchste Rendite aus ist."

Er hofft nun auf eine Entscheidung im ersten Halbjahr – und vielleicht in Verbindung mit einem Kaufvertrag. Horst Schröttner, ÖVP-Bürgermeister von Semmering, wäre im Südbahnhotel ein Tourismusbetrieb, aber auch ein Kongresszentrum oder eine Seniorenresidenz recht, sofern die Bewohner ihren Hauptwohnsitz dort anmelden.

Noch mehr Zweitwohnsitze will er nämlich nicht. "Wir haben immer mehr Probleme, weil diese Zweitwohnsitze dann im Internet untervermietet werden", klagt er. "Finanziell bringt uns das nichts, gleichzeitig müssen wir aber die Infrastruktur erhalten." Denn ein Semmeringer habe bei Schneefall Schneeketten, jemand, der in Semmering seinen Zweitwohnsitz hat, hingegen nicht.

Deals auf dem Semmering

Auch wenn es bei weitem nicht die Ausmaße und die Bekanntheit des Südbahnhotels hat: Zumindest ein hochkarätiger Immobiliendeal ging im Vorjahr auf dem Semmering über die Bühne. Das Silbererschlössl, das im 19. Jahrhundert von Luftfahrtpionier Viktor Silberer erbaut und dem Schloss Neuschwanstein nachempfunden wurde, wechselte vor einigen Monaten den Besitzer und gehört nun laut Grundbuch einer Wiener Unternehmerfamilie, die das Anwesen in den letzten Monaten zur Freude von Bürgermeister Schröttner renoviert hat.

"Der Semmering ist eine Marke und hat noch immer einen guten Namen", sagt dieser und hofft, dass die künftige Nutzung des Südbahnhotels einen Impuls für die gesamte Region bringen wird. Davon, dass der Glanz vergangener Zeiten an den Semmering zurückkehrt, träumt auch Bauer: "Es ist unglaublich, welche Anziehungskraft und Magie das Südbahnhotel heute noch ausströmt." (Franziska Zoidl, 11.3.2017)