Gastfreundliches Schlupfloch im Mietrecht

10. Oktober 2016, 09:00
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Wer im Rahmen von Serviced Apartments Mietern zusätzliche Leistungen anbietet, ist nicht an das Mietrechtsgesetz gebunden

Wien – Serviced Apartments und Studentenheime erfreuen sich bei Investoren zunehmender Beliebtheit. Der Grund: Sie liefern höhere Renditen als gewöhnliche Mietwohnungen. Kleine Einheiten bis zu 30 m², vollmöbliert, mit Internet und TV, Lounge, Wäscheservice und Sauna – dafür zahlen Nutzer ab 500 Euro aufwärts, Mieten von 20 bis 30 Euro pro m² und mehr sind keine Seltenheit. Dafür müssen solche Immobilienprojekte allerdings bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllen.

Ist auf das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar, ist der vertragliche Gestaltungsspielraum des Vermieters limitiert. Das betrifft neben Befristungs- und Kündigungsmöglichkeiten auch die Miethöhe und das Überwälzen von Betriebskosten.

Die Anwendung des MRG kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. § 1 Abs. 2 Z. 1 MRG kennt allerdings zwei Ausnahmen: Mietgegenstände, die im Rahmen eines Beherbergungsunternehmens oder eines Studentenheimes vermietet werden, fallen nicht unter das MRG. Da hat der Vermieter bei der Miete freie Hand – der Markt bestimmt den Preis. Auch Befristungen sind beliebig möglich, ebenso können Betriebs- und Verwaltungskosten ohne die Beschränkungen der §§ 21 ff. MRG auf die Mieter übergewälzt werden.

Die Judikatur legt aber einen strengen Maßstab an Ausnahmen vom MRG an und prüft im Einzelfall, ob eine Vermietung dem MRG unterliegt oder nicht. Die Beweislast trifft den Vermieter. Für eine Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsunternehmens muss der Vermieter neben der Überlassung des Raumes zusätzliche Leistungen ("Services") erbringen.

Das MRG selbst sagt nicht welche. Der Oberste Gerichtshof nennt etwa einen Reinigungsservice, das Bereitstellen der Bettwäsche oder eine Verpflegung. Nicht ausreichend sind der Aushang eines Pizza-Lieferdienstes oder das Aufstellen eines Getränke- oder Snackautomaten.

Das Angebot entscheidet

Wesentlich ist, dass der Vermieter eine Gästebetreuung übernimmt. Dabei spielt nicht so sehr eine Rolle, ob der Mieter diese zusätzlichen Services tatsächlich in Anspruch nimmt. Der Vermieter muss sie aber anbieten, und zwar über die gesamte Vertragsdauer.

Zudem muss der Vermieter über eine einschlägige Gewerbeberechtigung, und zwar für das Gastgewerbe nach § 111 Abs. 1 Z. 1 GewO, verfügen. Es handelt sich um ein reglementiertes Gewerbe, für das gewisse Zugangsvoraussetzungen zu erfüllen sind. Dies bedeutet, dass der Vermieter einen gewerberechtlichen Geschäftsführer zu stellen hat, der über einen Befähigungsnachweis verfügt. Die Gastgewerbe-Verordnung legt fest, welche Nachweise für die fachliche Qualifikation zu erbringen sind, z. B. Abschluss einer Fachakademie für Tourismus, dreijährige Tätigkeit in leitender Stellung im Gastgewerbe, etc.

Als Indiz für die Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsunternehmens wertet die Judikatur weiters einen Pauschalmietzins, in dem die Betriebskosten und die Kosten für die zusätzlichen Services bereits enthalten sind. Das ersetzt nicht die beiden anderen Voraussetzungen, wird aber in die Gesamtbewertung miteinbezogen. Damit Serviced Apartments außerhalb des MRG vermietet werden können, müssen alle genannten Voraussetzungen vorliegen.

Alternative Studentenheim

Wie beim Beherbergungsbetrieb muss der Vermieter den Studenten ähnliche Zusatzleistungen anbieten. Die Gewerbeberechtigung ist dafür allerdings nicht gefordert. Zu beachten ist aber, dass die Vermietung von Einheiten in einem Studentenheim unter das Studentenheimgesetz fallen kann. Dies bedeutet, dass der Benützungsvertrag immer auf die Dauer eines Studienjahres abzuschließen ist. Studienanfänger können eine Mindestdauer von zwei Studienjahren verlangen. Ist der Student sozial bedürftig und weist er einen guten Studienfortgang nach, hat er Anspruch auf eine Verlängerung bis zum Studienende.

Weiters ist das Benützungsentgelt am Grundsatz der Kostendeckung zu orientieren. Diese Einschränkung gilt jedenfalls für Studentenheimträger, die nach ihrer Satzung Heimplätze für Studierende zur Verfügung stellen. Ob sie auch für private Bauträger und Immobilienentwickler ohne diesen Satzungszweck gilt, ist unklar.

Neben den interessanten Renditen kann das Investment in Serviced Apartments oder Studentenheime auch Nachteile mit sich bringen, wie den aufwendigeren Betrieb und – bei Serviced Apartments – die Anwendbarkeit von Gewerberecht mit entsprechenden Betriebsvorschriften. Werden allerdings nicht alle Voraussetzungen genau erfüllt, ist das Risiko hoch, dass die Vermietung im Nachhinein doch in die Anwendbarkeit des MRG fällt. Und damit fallen auch die Renditen. (Michael Hule, 10.10.2016)

Dr. Michael Hule ist Partner bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg und hauptsächlich im Immobilienrecht tätig. hule@hbn-legal.at

  • Das Angebot eines Wäsche- und Bügelservices verwandelt eine normale Mietwohnung in ein lukrativeres Serviced Apartment.
    foto: getty images / istock / zoranm

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