Einheitsbrei statt Vielfalt: Hohe Geschäftsmieten verändern Wiener City

8. Oktober 2016, 09:00
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Der Einzelhandel in der Wiener Innenstadt ist ein Spielfeld für Immobilieninvestoren

Wien – Maria Mohilla weist Immobilieninvestoren vor die Tür. Zahlreiche Millionen Euro hat man ihr geboten, damit sie ihr kleines, feines Tabakgeschäft auf dem Kohlmarkt im Herzen Wiens räumt und Platz macht für potentere internationale Handelsketten. Ihre Mietrechte abtreten will sie aber nie und nimmer, sagt sie und dämpft energisch ihre Zigarette aus.

Acht Jahre ist es her, dass die 30-Jährige den Betrieb von ihrem Vater übernommen hat. Seine Wurzeln hat er im 17. Jahrhundert, seit 1856 ist er in Hand ihrer Familie, seit 110 Jahren auf dem Kohlmarkt. Ausgefallenes und Exklusives ist bei ihr zu finden, Beratung, für die andere keine Zeit mehr finden.

Vier Wirtschaftskrisen überlebt

Mohilla verbrachte ihre Kindheit in dem Geschäftslokal. Sie begleitete ihre Eltern zu Branchenmessen in aller Welt, arbeitete in brasilianischen Zigarrenfabriken und lernte bei Dupont in Frankreich edle Feuerzeuge zu reparieren. "Das Geschäft hat vier Wirtschaftskrisen und zwei Weltkriege überlebt. Es wird auch mich überleben. Es ist mein Leben, es ist alles, was ich kann."

Sie wuchs bescheiden auf, erzählt Mohilla. Auch wenn sich ihre Familie mitunter die Gasrechnung nicht leisten konnte und die warmen Decken auspackte, habe ihr Vater sie nie die Kehrseiten der Selbstständigkeit spüren lassen. "Die Realität hat mich erst später eingeholt", sagt sie und lacht. Etwa wenn sie, um Urlaubs- und Weihnachtsgelder der Mitarbeiter zu finanzieren, Familienschmuck versetzte, um ihn später Stück für Stück wieder auszulösen.

Zündstoff Mieten

Seit sie die Nachfolge antrat, steigt die Miete. Jedes Jahr um ein Fünfzehntel, bis sie das marktübliche Niveau erreicht hat. So will es das Gesetz. Im Falle des Kohlmarkts sind das rund 350 Euro für den Quadratmeter monatlich. Einzelne Händler legen 600 Euro auf den Tisch. Vor zehn Jahren waren hier noch 120 Euro üblich.

Auch im vom Investor René Benko aus dem Boden gestampfte Goldenen Quartier ums Eck ist derzeit wenig unter 400 Euro zu haben. Auf dem Graben bieten die Vermieter den Quadratmeter um gut 290 Euro an.

Makler wie Stefan Goigitzer von Colliers International sehen darin den Beweis, wie viel an exklusiven Lagen zu verdienen ist. Nicht zuletzt, weil die Zahl an Touristen jährlich wachse. Wien werde anders als früher international endlich auch als Einkaufsstadt wahrgenommen. "Starke Marken erzielen hier Spitzenumsätze, ansonsten wären sie nicht da." Klar gebe es einzelne Ketten, bei denen die erhofften Erträge ausbleiben. Die Gründe dafür seien jedoch nicht beim Standort, sondern unternehmensintern zu suchen oder in der Krise mit Russland.

Preismix geht verloren

Handelsforscher und Unternehmer sprechen hingegen von verzerrten Märkten. Sie haben den Verdacht, dass Konzerne Verluste durchaus in Kauf nehmen, um in prestigeträchtigen Innenstädten präsent zu sein. Ihre Gewinne holten sie sich anderswo. Die Kosten stiegen infolge für die Händler wie die Konsumenten. Und der gesunde Preismix, den es brauche, um auch die Wiener in die Innenstadt zu holen, gehe verloren.

Die Zahl der kleinen Traditionsbetriebe, die etwa auf dem noblen Pflaster zwischen Michaelerplatz und Graben, Österreichs teuerster Einkaufsstraße, die Stellung halten, lässt sich an zehn Fingern abzählen. Umspült von Touristenströmen, geben hier längst weltweit expandierende Luxusmarken den Schritt vor. Sie erfreuen große Hausbesitzer wie die katholische Kirche und den Versicherer Generali, machen Stadtzentren jedoch zusehends verwechselbar.

Jüngster kleiner Farbtupfer, der dem Kohlmarkt abhandengekommen ist, ist die Modeboutique Haider-Petkov. Zu hoch waren die Fixkosten, zu wenig Kunden zog es ins Geschäft. Petkov konzentriert sich nun auf die Wollzeile. Andere traditionsreiche Namen wie Braun, Waniek, Turczynski, Kober, Böhle sind in der Innenstadt gänzlich Geschichte.

Die 346 Jahre alte Gold- und Silberschmiede Rozet & Fischmeister hingegen bleibt. 30 Jahre lang habe er verhandelt, bis ihm eine Miete zugesichert wurde, die sein Sohn nach dem Generationswechsel, der jede Altmiete auflöst, bewältigen könne, resümiert Georg Fischmeister ohne Umschweife.

Alte Werkstätten

Der Franzl, wie ihn der Vater gern nennt, war einst Österreichs jüngster Meister seines Fachs, was ihn dann dazu bewog, lieber doch "nicht Rennfahrer, sondern Juwelier" zu werden. "Ich mag Handwerk, schöne Dinge und den Umgang mit Kunden." Dass Leute von heute keinen Sinn mehr haben für silberne Tischkultur, hält der Junior für einen Trugschluss. "Wer bereit ist, stundenlang sein Auto zu polieren, für den ist auch ein bisserl Silberputzen nicht viel."

Er führt in seine Werkstatt: vorbei an der Ahnengalerie, eine knirschende Treppe hinauf, entlang eines von einem Baum durchbrochenen Holzbalkons, darunter ein verwunschener Hinterhof. Hinter der mächtigen Eisentür meint sich der Besucher in alte Zeiten versetzt, auch wenn die Arbeitsmethode neu und hocheffizient sei, wie der 30-Jährige sagt. Seit über 100 Jahren sind viele Maschinen in Betrieb. Der hölzerne Amboss ist glatt wie ein Stein.

Warum Betriebe wie der seine in Wiens Innenstadt zu den letzten ihrer Art zählen? Die Antworten der Verbliebenen stimmen überein: Die meisten Menschen kauften nicht mehr bei Kleinen. Die Politik habe wenig für sie getan. Dazu kämen ungesund nach oben getriebene Mieten. Und der Nachwuchs, der sich all das angesichts oft verführerischer Ablösen nicht antue. Noch weniger, seit sich reiche Russen rarmachen.

Vieles im Umbruch

Die Bereinigung zugunsten großer Ketten sei kaum aufzuhalten, "Wien unterscheidet sich darin jedoch nicht von anderen Metropolen", ist Florian Jonak, der Filialen für Armani, Hermès, Versace, Dolce & Gabanna betreibt, überzeugt.

Seine Familie habe bereits früh den finanziellen Konsens mit den Hauseigentümern gesucht. Eigentümergeführte Betriebe mit dem richtigen Sortiment könnten nach wie vor gut reüssieren – dies lebe etwa auch Familie Schullin vor. Er selbst habe 2015 als ein sehr gutes Jahr für Einzelhändler erlebt. "Natürlich ist viel im Umbruch", sagt Jonak, "aber dabei tun sich auch neue Chancen auf."

Viele davon für Jamal Al-Wazzan. Der gebürtige Iraker, der als Kind nach Österreich kam, teilt sich mit der Maklerfamilie Muzicant und Erben des Billa-Gründers Karl Wlaschek die Filetstücke unter den Wiener Handelsimmobilien auf. Dem Investor, der auch die Fäden der Souvenirkette Mostly Mozart zieht, wird im Wettlauf um Mietrechte über Jahrzehnte reichende Hartnäckigkeit nachgesagt. Und bester Kontakt zur Kirche. Was ihn erheitert. "Zu mir als Moslem? Unsinn." Wahr sei, dass er kein Preisdrücker sei, schnell zahle, den Kontakt zu großen Konzernen und Hausbesitzern pflege und halte, was er verspreche.

Woher er die zahlreichen Millionen Euro für die Ablösen nimmt? "Alles aus dem Cashflow. Wir sind schuldenfrei." Wie sich mit billigen Souvenirs teuerste Citylagen finanzieren lassen? "So abgedroschen dieses Geschäft erscheinen mag, es läuft sehr gut." Warum er für viele Alteingesessene ein Ablaufdatum sieht? "Wenn alle zu Zara und Co rennen, darf sich keiner wundern, wenn Zara und Co wachsen."

"Keine Frage der Größe"

Immobilienexperte Stefan Goigitzer führt den hohen Aufwand ins Treffen, mit dem internationale Ketten Innovation vorantreiben und Kunden an sich binden. Auch Stephan Mayer-Heinisch, Präsident des Handelsverbands, ist der Vorwürfe überdrüssig, wonach "die Großen die kleinen, herzigen Händler der Innenstadt" auf dem Gewissen haben. "Manche sind leistungsfähiger, andere nicht. Mit Größe hat das nichts zu tun."

Für alle Betriebe gilt aus seiner Sicht: Mehr Umsatz sei nur durch mehr Arbeit und Sonderlösungen möglich, etwa einer Tourismuszone und der damit verbundenen Sonntagsöffnung. Diese ist jedoch vor allem für viele eigentümergeführte Händler ein rotes Tuch: Zu hoch sei der Personalaufwand, zu ungewiss der zusätzliche Ertrag.

Mayer-Heinisch plädiert dafür, sich alle Seiten eines Würfels anzusehen. "Wieso hat die Politik zugelassen, dass Einzelhändler in Österreich mit einer Eigenkapitalquote von nur zwei Prozent leben müssen?" Damit könne man sich nicht einmal einen Computer kaufen, geschweige denn Innovation vorantreiben oder in Geschäftslokale investieren. Er erinnert daran, dass die Abgabenquote in Österreich für Unternehmer bereits 43,9 Prozent erreiche, während sie in Deutschland 39,2 Prozent betrage. Damit sei der Spielraum für Gewinne gering. "Aber vor dieser Wahrheit drücken sich alle."

Kunden aus Argentinien

Für Loden Plankl waren die Blütezeiten wie für viele andere Spezialisten die 1970er- und 1980er-Jahre. Täglich fast rund um die Uhr sei er damals im Geschäft gestanden, erinnert sich Gert John, Inhaber des 180 Jahre alten Textilgeschäfts auf dem Michaelerplatz. "Ich wusste oft gar nicht, woher all die Janker nehmen, die unsere Kunden bestellten."

Obwohl in Pension, führt er Loden Plankl mithilfe der Familie und 26 Mitarbeitern nach wie vor unermüdlich. Kunden aus 70 Nationen kaufen bei ihm ein, darunter viele Argentinier. Reiseführer weisen den Weg zu dem denkmalgeschützten Haus. Touristen bestaunen die gediegenen Räumlichkeiten mit ihren bunten Trachten wie ein Museum. Wie es mit dem Familienbetrieb langfristig weitergeht, sollte sich die Miete im Zuge des Generationswechsels vervielfachen, ist offen.

Ein Stück Wien bewahren und ihre Kunden nicht im Stich lassen will auch Elisabeth Haider, deren kleiner Betrieb Bühlmayer schon in der Kaiserzeit Rahmen baute, vergoldete und restaurierte. Bis nach Japan, Australien und in die USA verschifft sie ihr Interieur. Es sei ein Trauerspiel, seufzt sie, was sich in der Innenstadt abspiele, wie viel Tradition und Flair innerhalb kurzer Zeit verlorenging. "Im ersten Bezirk lässt sich nicht einmal mehr ein simpler Nagel kaufen." Stattdessen reichten einander die ewig gleichen großen Ketten in immer geschwinderen Abständen die Türklinken in die Hand. "Hier läuft etwas falsch."

Ein Stück Wien erhalten

Haider führt das Geschäft seit dem Tod ihres Mannes mit ihren Kindern. Alle haben sie eigene Berufe, geht es eng her, packen sie mit an. Im Haus auf dem Michaelerplatz, das dem Salvatorianerorden gehört, gelten sie als so etwas wie Hausmeister. "Wir reparieren eben, was so anfällt, schmücken den Hof." Bald 200 Jahre ist es her, dass Bühlmayer hier einzog.

Fels in der Brandung ist auch Manz. Als ein Manifest der realen Welt bezeichnet Susanne Stein-Pressl ihre Fachbuchhandlung. Oase für Rechtssuchende und Wirtschaftsexperten ist diese seit mehr als 100 Jahren. Auch wenn statt Anwälten, die zum einstigen Handelsgericht in der Riemergasse pilgerten, nun die Touristen das Geschäft bevölkern. Diese genießen das historische Ambiente, Geld lassen sie wenig liegen.

Stein-Pressl führt Manz in der fünften Generation. Der Verlag zog vor Jahren aus, die Buchfiliale mit ihren 19 Mitarbeitern blieb. "Ich will ein Geschäft, das man angreifen kann, den Balanceakt zwischen digitaler und realer Welt schaffen. Es ist ein Teil von uns", sagt Stein-Pressl. Was dies erleichtert: Manz ist auf dem Kohlmarkt Mieter im eigenen Haus.

Für Tabakspezialistin Mohilla hat hier die Miete nach acht Jahren einen Preis erreicht, den sie als sehr hoch, aber als fair empfindet. Viel mehr sei jedoch nicht drinnen. "Ich weiß nicht, wie lange wir noch durchhalten." Sei sie gezwungen, sich von ihren Tabakspezialitäten zu trennen, hole sie sich eine exklusive Marke, die fähig sei, die Fixkosten zu stemmen, sagt sie.

Aber selbst die höchste Ablöse werde sie nicht dazu bewegen, die Innenstadt zu verlassen. "Ich habe so viele Einzelhändler erlebt, die den Standort aufgaben, umzogen und deren Geschäft zugrunde ging. Ich bin jung, hier stehen mir noch viele Türen offen." (Verena Kainrath, 8.10.2016)

  • Blick von der Hofburg auf Michaelerplatz und Kohlmarkt: Wie in vielen anderen  internationalen Metropolen wandelt sich auch das Bild der Wiener Innenstadt rasant.
    foto: regine hendrich

    Blick von der Hofburg auf Michaelerplatz und Kohlmarkt: Wie in vielen anderen internationalen Metropolen wandelt sich auch das Bild der Wiener Innenstadt rasant.

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