Grundstückskosten: Teure Tiroler Erde

19. September 2016, 09:00
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Die hohen Grundstückskosten im Raum Innsbruck haben vielfältige Auswirkungen. Sie treiben nicht nur die Kosten für Wohnraumbeschaffung in die Höhe, sondern haben auch Einfluss auf Städtebau und Architektur

Ein Eigenheim in guter Lage am Stadtrand – eine Aussicht, die viele junge Familien zum Träumen bringt. In Innsbruck sorgen die hohen Grundstückspreise dafür, dass der Traum ein Traum bleibt. Auf der Hungerburg oder im Mittelgebirge kann man für ein gutes Plätzchen mit 1000 Euro pro Quadratmeter Bauland rechnen – für viele Häuslbauer in spe ist das jenseits von Gut und Böse.

"Auf der einen Seite sind die Möglichkeiten der Stadt, sich in die Fläche zu entwickeln, durch die Berge, den Flughafen im Westen und das Heranrücken des Dorfes Rum im Osten begrenzt. Auf der andern Seite erreicht das Bevölkerungswachstum, das ab Mitte der 90er-Jahre anzog, mittlerweile den höchsten Wert Österreichs", umreißt Arnold Klotz die schwierigen Rahmenbedingungen der Tiroler Landeshauptstadt. "Chancen werden weniger in der Erweiterung als in der stärkeren Verdichtung der Stadt gesehen."

Stadtentwicklung seit 1938

Klotz war 17 Jahre lang der oberste Stadtplaner in Innsbruck, bevor er für 15 Jahre in ähnlicher Tätigkeit nach Wien wechselte. In einem kürzlich erschienenen Buch blickt er auf die Stadtentwicklung Innsbrucks seit 1938 zurück. Und damit auf viele Projekte, die der Stadt ihr heutiges Gesicht geben.

Da sind zum Beispiel die Südtiroler-Siedlungen in Wilten, Pradl und Reichenau, die während der Nazi-Herrschaft infolge des Hitler-Mussolini-Abkommens für diejenigen Südtiroler gebaut wurden, die sich für eine Auswanderung ins Deutsche Reich entschieden hatten. "Die architektonisch einfach gehaltenen Siedlungen, die sich um große Höfe strukturieren, weisen eine erstaunlich hohe Wohnqualität auf", erklärt Klotz. "Die gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften IIG und Neue Heimat versuchen heute gemeinsam mit der dort wohnenden Bevölkerung, Möglichkeiten der Sanierung zu finden."

Oder da sind die über 500 Wohnungen der Peerhofsiedlung, die nach jahrzehntelangem Prozess 1995 fertiggestellt wurden. "Es gab viele, die sagten, man könne derart große Anlage nicht am Innsbrucker Stadtrand umsetzen. Doch auch heute noch ist das eine der besten Anlagen in Innsbruck", sagt Klotz.

Bemühung um Verdichtung

Bei neueren Projekten steht die Bemühung um Verdichtung und Mischung im Vordergrund. Etwa bei der Neubebauung des Tivoli-Areals, das mit Sportstätten, Büros und Wohnungen einen neuen Stadtteil formte. Oder das dritte Olympische Dorf, das für die Jugend-Winterspiele 2012 auf dem Grund einer früheren Kaserne errichtet wurde und heute über 400 vergleichsweise günstige Wohnungen fasst. Im Moment läuft eine Initiative, im Stadtteil Reichenau bis zu 1000 Wohnungen entstehen zu lassen. Die dort bestehenden Sportanlagen sollen zum Teil neu strukturiert, zum Teil abgesiedelt werden, erläutert Klotz.

Der Druck auf die Grundstückspreise in Innsbruck und Umgebung wird durch den anhaltenden Trend zu Immobilien als Wertanlage verstärkt: Eigentümer horten das dringend benötigte Bauland, anstatt Projekte zu ermöglichen. Frei finanzierte Gesellschaften bauen Wohnungen, die Bezieher eines Durchschnittseinkommens nicht mehr als Zielgruppe sehen. Internationale Investoren drängen in den Markt.

Die Folgen der hohen Preise sind vielfältig. Je teurer der Grund, desto mehr Wohnfläche wollen die Baugesellschaften darauf unterbringen – wobei das nicht auch eine höhere Gebäudehöhe bedeuten muss, sagt Klotz: "Das Olympische Dorf mit seinen Hochhäusern weist etwa im Vergleich zu den vier- oder fünfstöckigen Baublöcken mit Innenhof, die man aus Wien kennt, keine hohe Dichte auf." Der Grundpreis kann sich auch auf die Bauqualität schlagen. "Viele Entwürfe werden aus Kostengründen immer wieder vereinfacht", so der Stadtplaner. "Dennoch gilt: Flächensparendes Bauen ist ökologisch nachhaltiges Bauen."

Wurzel des Übels

Auch die Umlandgemeinden, in denen sich der Speckgürtel herausbildet, spüren den Druck. Für Klotz ist das Selbstverständnis, ein eigenes Haus auf eigener Parzelle haben zu wollen, eine Wurzel des Übels. "In Tirol heißt es, man ist nur ein Mensch, wenn man ein Haus hat, um das man herumgehen kann." Reihenhäuser und verdichteter Flachbau wären dagegen viel effizienter. Mittlerweile hört man immer öfter, dass sich Familien angesichts des Grundpreises gemeinsam Parzellen kaufen, um Doppelhäuser zu errichten. In Ortskernen entstehen Mehrfamilienhäuser, die dem Dorfcharakter aber nicht immer entsprechen.

Stadtplanerische Relevanz hat für Klotz auch ein weiteres sehr aktuelles Phänomen: Flüchtlinge, die untergebracht werden müssen. "Die Entwicklung hat viele Architekten bewogen, Fertigteil- und Holzbauweisen mit einfachen Grundrissen zu entwerfen. Das könnte auch dem herkömmlichen Wohnungsbau Impulse geben, um für junge Menschen leistbares Wohnen zu ermöglichen – wenn dazu auch die entsprechenden Gesetze erlassen werden." (Alois Pumhösel, 19.9.2016)

  • Frei finanzierte Gesellschaften bauen Wohnungen, die sich Bezieher eines Durchschnittseinkommens nicht mehr leisten können.

    Frei finanzierte Gesellschaften bauen Wohnungen, die sich Bezieher eines Durchschnittseinkommens nicht mehr leisten können.

  • Innsbruck, wo die Berge auf den Grundstückspreis drücken.

    Innsbruck, wo die Berge auf den Grundstückspreis drücken.

  • Arnold Klotz: "Stadtentwicklung und Städtebau in Innsbruck 1938-2015", Studia, Innsbruck 2016, € 28,70

    Arnold Klotz: "Stadtentwicklung und Städtebau in Innsbruck 1938-2015", Studia, Innsbruck 2016, € 28,70

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