Wiener Büromarkt: Reduktion auf das Wesentliche

17. September 2016, 11:00
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Die sieben größten Wiener Gewerbeimmobilienmakler haben sich zusammengetan, um den Gesamtbestand an modernen Büroflächen in der Bundeshauptstadt neu zu erheben

Wien – Am Wiener Büromarkt tut sich einiges: Einerseits sind gerade enorm viele Flächen in Entwicklung; die Fertigstellungszahlen werden in den kommenden beiden Jahren Rekordhöhen erreichen.

Und andererseits haben die jahrelangen Bemühungen um eine Verbesserung der Datenqualität ein vorläufiges Ende gefunden: Vor wenigen Tagen präsentierte Alexander Bosak, Chef der Research-Abteilung bei der Otto-Immobilien-Gruppe und Obmann des Vereins zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft (immQu), einen "neuen Bewertungsstandard moderner Büros in Wien". Damit wurde nun nicht weniger als eine neue Basis dafür geschaffen, um den Wiener Büromarkt international besser vergleichbar zu machen.

Alte Zahlen aus 1991

Die bisher stets verwendeten Zahlen basierten auf einer Arbeitsstättenzählung der Statistik Austria aus dem Jahr 1991. Damals wurden sämtliche in der Bundeshauptstadt vorhandenen Büroarbeitsplätze erhoben; mitgezählt wurden auch die Büroflächen von Schulen und Universitäten, kleineren Betriebsobjekten oder auch Werkstätten. Ausgehend von diesen mehr als 25 Jahre alten Basisdaten war zuletzt von einem Gesamtbestand an Wiener Büroflächen von rund 10,85 Millionen Quadratmetern die Rede.

Für die nun unter Bosaks Leitung und tatkräftiger Mithilfe der sieben größten Wiener Gewerbeimmobilienmakler (Bareal, CBRE, Colliers, EHL, Örag, Otto, Spiegelfeld) durchgeführte Neuerhebung wurden aber nur noch Gebäude gezählt, die nach 1990 errichtet oder seit diesem Stichjahr generalsaniert wurden. Weitere wichtige Kriterien, ob ein Bürogebäude in die Liste der "modernen" Objekte aufzunehmen war oder nicht, waren etwa IT-Ausstattung, Lifterschließung sowie eine etwaige Klimatisierung. Außerdem musste ein Gebäude zu mehr als der Hälfte der Nutzfläche als Büro genutzt werden.

5.534.438 Quadratmeter

Bosak und die etwa 15 involvierten Büromarktspezialisten, die sich in den vergangenen drei Jahren im Rahmen des sogenannten Vienna Research Forum (VRF) regelmäßig trafen, um sowohl über die beste Einteilung der "Submärkte" als auch über die Klassifizierung einzelner Objekte zu diskutieren, kamen nun auf einen Gesamtbestand von genau 5.534.438 Quadratmetern an "modernen" Büroflächen in Wien – etwas mehr als die Hälfte des bisher verbreiteten Gesamtbestands. Bei weiteren knapp 770.000 Quadratmetern sieht man "Potenzial zur Weiterentwicklung", um die Standards zu erfüllen.

Viermal im Jahr will das Vienna Research Forum nun seine Zahlen aktualisieren. Die wenig akkordierten statistischen Alleingänge der Maklerhäuser, was Nutzflächen, Fertigstellungen und Vermietungsleistungen betrifft, sollen damit der Vergangenheit angehören. Marktbewegungen werden künftig nämlich im Forum diskutiert und untereinander abgestimmt.

Sieben Prozent Leerstand

Auch für die Leerstandsrate gibt es eine neue, "offizielle" Zahl: Statt der sechs Prozent, gemessen am Gesamtbestand von 10,85 Millionen Quadratmetern, wird sie nun auf "VRF-Basis" um einen Prozentpunkt höher liegen. Für Bosak sind die sieben Prozent Leerstand bei modernen Flächen aber nicht beunruhigend: "Fünf bis sieben Prozent sind normal für einen gesunden Büromarkt." Nach Submärkten betrachtet fällt die Leerstandsquote aber sehr unterschiedlich aus (siehe Grafik).

Vorbild für das Vienna Research Forum waren ähnliche Initiativen in Osteuropa, die es dort – etwa in Warschau oder Budapest – aber schon seit 15 Jahren gibt. Wien setze damit "ein Signal für Investoren und Unternehmen, die neue Standorte für sich prüfen", sagt Bosak. Und die Zusammenarbeit könnte demnächst noch ausgeweitet werden: Eine ähnliche Erhebung in Sachen Logistikflächen wird angedacht. (Martin Putschögl, 17.9.2016)

  • Für den neudefinierten "modernen" Gesamtbestand an Wiener Büros wurden nur seit 1990 neuerrichtete oder generalsanierte Gebäude berücksichtigt.
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    Für den neudefinierten "modernen" Gesamtbestand an Wiener Büros wurden nur seit 1990 neuerrichtete oder generalsanierte Gebäude berücksichtigt.

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