"Buy to let": Investieren in See- oder Wienblick

18. Juni 2016, 14:00
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Das "Buy to let"-Modell breitet sich langsam auch in Österreich aus. Dabei wird in eine Wohneinheit in einem Hotel investiert

Zimmerservice, Seeblick, Minibar: Was sich anhört wie die Beschreibung eines Hotelzimmers, ist in Wahrheit ein Angebot für Investoren. Dahinter steckt das aus dem angelsächsischen Raum stammende Konzept "Buy to let" – also "kaufen, um zu vermieten".

Käufer investieren in ein ganz bestimmtes Zimmer oder Apartment in einem Hotel. Den Großteil der Zeit wird das Zimmer dabei von einem Hotelbetreiber ganz klassisch an Feriengäste vermietet. Der Eigentümer erhält dafür Anteile an den Einnahmen des Hotels und darf sein Zimmer oder Apartment – unter vertraglich geregelten Bedingungen – nutzen. Außerdem steht er im Grundbuch.

Ehemaliges Philips-Bürohaus

Auch in Österreich setzt sich dieses Modell in unterschiedlichen Ausführungen immer mehr durch. Ein Objekt, das mithilfe dieser Finanzierungsalternative entstehen soll, ist in Wien-Favoriten geplant. Es handelt sich um das ehemalige Philips-Bürohaus auf dem Wienerberg. Das aus den 1960er-Jahren stammende Gebäude wird von den Entwicklern 6B47 und Sans Souci unter dem neuen Projektnamen "Phil's Condotel" umgebaut, offizieller Baustart war vor wenigen Tagen.

So viel umzubauen gibt es aber gar nicht: Architekt Karl Schwanzer setzte das Bürohaus in den 1960ern auf vier Steher, die das gesamte Gebäude tragen. Der Umbau des unter Denkmalschutz stehenden Hauses wird sich deshalb vorwiegend im Leichtbau abspielen. Der von 6B47 und Sans Souci beauftragte Architekt Josef Weichenberger glaubt, dass Schwanzer damals schon ganz visionär an künftige Nachnutzungen dachte.

Management für zehn Jahre

Eine Tochterfirma der beiden Entwickler wird das Management der "Condotels" zumindest für zehn Jahre übernehmen. "Danach können die Eigentümer der Wohneinheiten entscheiden, ob der Vertrag verlängert wird oder nicht", erklärt die künftige Hotelmanagerin Kristin Oberweger. Sie nennt auf Nachfrage einen Zimmerpreis von 100 Euro pro Nacht für die kleineren Einheiten ab 31 m². Größere Einheiten können auch für längere Aufenthalte gebucht werden, man erwartet Aufenthalte von bis zu sechs Monaten.

Laut Norbert Winkelmayer, dem CEO von Sans Souci, sind knapp 50 Prozent der Wohneinheiten schon verkauft, "manche Käufer haben gleich mehrere gekauft, bis zu einer halben Etage". Der Quadratmeterpreis für die komplett eingerichteten Vorsorgeeinheiten bewegt sich zwischen 5000 und 5500 Euro, "wobei die teuerste Wohnung 265.000 Euro kostete. Die ist schon weg." Weg ist auch schon die große Dachterrasse mit großartigem Wien-Blick, hier will Winkelmayer nämlich bald selbst residieren.

Für die 135 Einheiten darunter gibt es sechs Wohnungstypen und drei verschiedene Farbkonzepte, was für regelmäßig hier absteigende Businessgäste "einen gewissen Heimeffekt" erzeugen soll, meint Winkelmayer. Eine "kleine Frühstücksbar" wird es von Projektpartner Vapiano geben, der im Lobbybereich ein Restaurant eröffnen wird. Außerdem werden Merkur und Hofer im Sockelgeschoß samt Anbau einziehen. Das gesamte Projektvolumen inklusive Ankauf der Liegenschaft beträgt laut dem 6B47-Projektverantwortlichen Friedrich Gruber rund 35 Millionen Euro.

Seehaus mit privatem Steg

Auch in Neusiedl am See entsteht bis zum Frühjahr 2018 ein Hotelprojekt, das durch das "Buy to let"-Modell finanziert werden soll. Neben 68 Viersternehotelzimmern wird es auch 23 Seehäuser geben, die von Investoren erworben werden können. Das gesamte Investitionsvolumen beträgt 30 Millionen Euro. Wer investieren möchte, ist bei den 28 bis 80 Quadratmeter großen Zimmern und Appartments ab 200.000 Euro dabei. Die Seehäuser mit Bootsanlegeplatz und privatem Badesteg sind 112 bis 190 Quadratmeter groß, die größeren sind um zirka zwei Millionen Euro mit Grund und Boden im Eigentum zu haben.

Dabei ist jedes der Zimmer ein Wohnungseigentumsobjekt, die Käufer stehen im Grundbuch und können ihr Objekt als Zweitwohnsitz nutzen – allerdings nur vier bis acht Wochen pro Jahr, das ist per Vertrag mit dem Hotelbetreiber geregelt. Um die Planbarkeit für das Hotel zu gewährleisten, muss das Zimmer vom Besitzer jedoch ein halbes Jahr im Voraus reserviert werden.

Rendite vom Erfolg abhängig

Pro Nacht werden dann noch 25 Euro für die Hotelleistungen wie Reinigung, Bettwäsche, Fitnessräume und Rezeptionsservice fällig. Für die restliche Zeit im Jahr – die der Eigentümer nicht in Neusiedl verbringt – erhält er einen Anteil des Gesamtumsatzes des Hotels. Die Rendite hängt vom Erfolg des Hotelbetriebs ab. Die Instandhaltung des erworbenen Zimmers oder Appartments wird komplett vom Hotelbetreiber übernommen.

Das Interesse am Hotelzimmer als Investment scheint auch hier groß zu sein. "Wir sind erst seit zehn Tagen am Markt und haben schon einige Reservierungen", sagt Wolfgang Gollner, Haupteigentümer der Neusiedl am See Projektentwicklungsgesellschaft, die das Hotelprojekt "Am Hafen Neusiedl" umsetzen will. Er bewirbt das Modell damit, dass in einem Hotel weit höhere Preise erzielt werden können als in einer herkömmlichen Mietwohnung. Zudem könne das Eigentum jederzeit weiterverkauft werden. (Martin Putschögl, Bernadette Redl, 18.6.2016)

  • Das ehemalige Philips-Haus auf dem Wienerberg wird zum "Phil's Condotel" umgestaltet.
    visualisierung: phil's condotel

    Das ehemalige Philips-Haus auf dem Wienerberg wird zum "Phil's Condotel" umgestaltet.

  • Am Neusiedler See entsteht das Projekt "Am Hafen Neusiedl".
    visualisierung: neusiedl am see projektentwicklung gmbh

    Am Neusiedler See entsteht das Projekt "Am Hafen Neusiedl".

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