Gewerbeimmobilienentwickler: "Hotels sind immer Thermometer des Marktes"

Interview15. März 2016, 09:00
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Franz Jurkowitsch, CEO des Hotel- und Gewerbeimmobilienentwicklers Warimpex, glaubt weiter an Russland und setzt stark auf Sekundärstädte in Polen

Franz Jurkowitsch, CEO des Hotel- und Gewerbeimmobilienentwicklers Warimpex, glaubt weiter an Russland und setzt stark auf Sekundärstädte in Polen. Diese seien für die Trends am Büromarkt bestens aufgestellt.

STANDARD: In Cannes wird Sie heuer wohl vor allem interessieren, was über Russland diskutiert wird?

Jurkowitsch: Ja, denn wir haben in Russland 2015 bekanntlich einen gewaltigen Bewertungsverlust eingefahren. Ein Teil davon war ein Währungsverlust. Ich sehe dort aber auch wieder Potenzial.

STANDARD: Welches?

Jurkowitsch: Der überwiegende Grund für die Währungsschwäche ist sicher der niedrige Ölpreis. Als Folge davon kam es zu einer Verlangsamung der russischen Wirtschaft. Wenn wir in eine Phase kommen, wo der Ölpreis wieder zulegt, wird sich das mit einer Zeitverzögerung von maximal einem Jahr auch wieder in ein Wachstum in den sonstigen Wirtschaftsbereichen niederschlagen.

STANDARD: Das heißt, Sie warten dort vorerst einmal ab?

Jurkowitsch: Wir machen einstweilen die notwendigen Planungen für Baugenehmigungen, um dann, wenn sich der Markt wieder stabilisiert, bereit zu sein.

STANDARD: Die Airport City St. Petersburg entwickeln Sie gemeinsam mit UBM und CA Immo. Wie geht es dort weiter?

Jurkowitsch: Wir können dort noch 150.000 m² an Büroflächen entwickeln. Aktuell haben wir 40.000 Quadratmeter in der Planung, und die werden wir umsetzen, sobald wir Mietverträge und eine Finanzierung haben. Außerdem bauen wir gerade an einem ziemlich großen Parkhaus mit 20.000 m², das schon voll vermietet ist, an die Mieter der ersten beiden Türme.

STANDARD: Gutes Stichwort: Im Vorjahr konnten Sie die Jupiter-Bürotürme nur mit größter Mühe verkaufen. Steht auch der 2015 fertiggestellte "Zeppelin" aktuell zum Verkauf?

Jurkowitsch: Der Zeppelin ist voll vermietet, wir sind mit diesem Projekt sehr zufrieden. Das Umfeld eines Verkaufs wird sich ergeben, aber das muss nicht unbedingt morgen oder übermorgen sein.

STANDARD: Wie sieht es in Russland mit Finanzierungen aus?

Jurkowitsch: Schwierig. Finanzierbar sind solche Projekte nur a) unter Einsatz hoher Eigenmittel und b) mit lokalen Banken. Auslandsfinanzierungen würde ich im Moment als nicht sehr realistisch sehen.

STANDARD: Was erwarten Sie heuer von der Mipim?

Jurkowitsch: Es wird interessant, denn es gibt zwei oder drei Entwicklungen, die sich für Immobilien positiv niederschlagen werden. Zum einen die wieder abgesagte Zinserhöhung. Manche Leute haben ja gehofft, dass sie vielleicht Mitte 2016 schon wieder in sichere und liquidere Investments wie amerikanische Staatsanleihen zu akzeptablen Renditen wechseln können. Das wird aber offensichtlich nicht stattfinden. Da die Zinsen wieder fallen, ist die sichere Investition eindeutig die Immobilie.

STANDARD: Was das Development angeht, sind Sie derzeit aber ausgerechnet in Ihrem angestammten Segment, den Hotels, nicht sehr aktiv. Täuscht der Eindruck?

Jurkowitsch: In Białystok in Polen machen wir ein gemischt genutztes Objekt: Büros, Shopping und ein Hotel mit 150 Zimmern. Und in Budapest haben wir ein Grundstück, das wir nun für eine Hotelentwicklung vorbereiten. Hotels werden immer interessanter. Denn wir sehen zwar eine große Veränderung unserer Lebensformen, aber die Leute eines jungen Start-ups wollen genauso übernachten und frühstücken wie die Mitarbeiter eines etablierten Unternehmens. Ein Hotel geht also immer; in schwierigen Zeiten holt man sich Billigstgruppen herein, die man jederzeit wieder loswerden kann. Die Flexibilität hat aber auch eine Kehrseite: Im Jahr eins vor Lehman war man mit einem Hotel schlechter dran. Wer damals einen fünfjährigen Mietvertrag für seine Büroflächen bekommen hat, war besser dran. Die Nachfrage ist beim Hotel zeitnah, insofern sind Hotels immer Thermometer des Marktes.

STANDARD: Bei Ihrem Kurhotel im tschechischen Karlsbad bleiben derzeit die Russen fern. Ist da Besserung in Sicht?

Jurkowitsch: Ja, eben mit anderen Zielgruppen, die aber weniger bezahlen. Dazu kommt: Der russische Gast kam im Schnitt für zwei bis drei Wochen. Deutsche oder Österreicher kommen für ein Wochenende auf Kur. Man muss das Produkt also vier- oder fünfmal verkaufen, um auf dieselbe Auslastung zu kommen. Allerdings war gerade dieses Hotel gemeinsam mit unseren beiden Häusern im Eurodisney jenes, das in den Jahren nach Lehman fast keine Einbrüche hatte. Diversifikation ist also gut, weil man andere Zyklen mit anderen Cashflows hat.

STANDARD: Büros bauen Sie derzeit in den polnischen Sekundärstädten Łódź und Krakau. Warum gerade dort?

Jurkowitsch: Zum einen ist Warschau schon sehr "heiß". Zum anderen hat Polen eine ähnliche Struktur wie Deutschland, mit eben sehr starken Sekundärstädten. Krakau ist hier die Nummer eins, eine Stadt mit über 700.000 Einwohnern, sehr aktivem Flughafen und guten Hochschulen. Da gibt es auch ein Hinterland, das ein historischer Kulturraum ist mit einer gewissen Eigenständigkeit. Ein weiterer Grund sind aktuelle Entwicklungen wie der starke Trend zur Verlagerung von Shared-Service-Centern – etwa von Banken und Versicherungen -, aber auch das sogenannte BPO, Business Process Outsourcing. Da werden komplette Planungen – etwa einer Raffinerie – ausgelagert. Davon profitieren Sekundärstädte mit guten Verkehrsanbindungen und guten Hochschulen. In Krakau und Kattowitz gibt es sehr gut ausgebildete Leute, die vielleicht nach Deutschland oder England ausgewandert wären, nun aber dort zu natürlich immer noch niedrigeren Gehältern, aber auch niedrigen lokalen Preisen eine größere Kaufkraft erhalten können. Das nutzen wiederum die Firmen, die aber natürlich nur in Städte mit guten Flugverbindungen gehen. Denn das schönste Shared-Service-Center funktioniert nur in Zusammenarbeit und Steuerung mit dem Mutterkonzern. Trotz Videokonferenzen ist der persönliche Kontakt wichtig.

STANDARD: Das hört sich so an, als hätten Sie Ihre neuen Büroflächen in Krakau schon gut vorvermietet.

Jurkowitsch: Über Vermietungen möchte ich nichts sagen. Die Projekte in Krakau sind erst in der Genehmigungsphase. Für definitive Vermietungen braucht man natürlich die Baugenehmigung, dieser Prozess ist derzeit am Laufen. Sobald die Genehmigung da ist, kann man relativ gut sagen, wann eröffnet wird, und das ist das, was der Mieter wissen will. (15.3.2016)

Franz Jurkowitsch (67) ist CEO und Miteigentümer der Warimpex AG.

  • Im polnischen Krakau baut die Warimpex das "Chopin Office".
    visualisierung: warimpex

    Im polnischen Krakau baut die Warimpex das "Chopin Office".

  • Franz Jurkowitsch sieht Chancen in "BPOs", "Business Process Outsourcing".
    foto: warimpex

    Franz Jurkowitsch sieht Chancen in "BPOs", "Business Process Outsourcing".

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