Wohnungsmarkt legt Verschnaufpause ein

17. Jänner 2016, 12:00
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Die Erhöhung der ImmoEst sorgte im Vorjahr für einen Transaktionsrekord bei Wohnimmobilien, die Preise haben sich mittlerweile etwas beruhigt

Die zu Jahresbeginn in Kraft getretene Steuerreform sorgte für einen Transaktionsrekord im Jahr 2015. Zumindest mehr als 100.000 Übertragungen habe es im Vorjahr gegeben, hieß es kürzlich vonseiten des Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), hauptsächlich wegen des Anstiegs der Immobilien-Ertragsteuer von 25 auf 30 Prozent. Ein gewisser "Nachlauf" an Grundbucheintragungen sei noch zu erwarten, es sei "bei weitem noch nicht alles erfasst", sagte Maklerin Elisabeth Rohr, Vorstandsmitglied im ÖVI. Bei Remax rechnet man mit bis zu 110.000 Transaktionen im Jahr 2015.

Keine Panik mehr

Heuer dürfte es nicht in dieser Tonart weitergehen, Beobachter rechnen mit einem Rückgang auf rund 90.000 Käufe bzw. Verkäufe wie 2011 und 2012. Schon im Vorjahr hatte sich der Markt nämlich "verlangsamt": Angebot und Nachfrage sind zwar stabil, aber der Druck ist weg. "Verkäufer sind verkaufsbereit, müssen aber nicht verkaufen. Und Käufer sind kaufbereit, müssen aber nicht kaufen", sagte ÖVI-Vorstandsmitglied Andreas Wollein. "Die Leute sind nicht mehr in Panik verfallen, so dass sie zwanghaft in Immobilien hätten investieren müssen."

Die Kaufpreise haben sich auf hohem Niveau "beruhigt beziehungsweise normalisiert", so Rohr. Die teilweise sogar zweistelligen Zuwachsraten vergangener Jahre in den Ballungsräumen sollten auf absehbare Zeit nicht wiederkommen, Eigentum in zentralen Lagen dürfte heuer um zwei bis vier Prozent teurer werden. In Randlagen bewegen sich die Preise seitwärts, in Landgemeinden sind sie überhaupt rückgängig.

In Wien sei die Nachfrage nach "kleineren, marktgängigen Objekten bis etwa 250.000 Euro" ungebrochen, berichtete Wollein. Bei einem Gesamtpreis von mehr als 300.000 Euro oder einem Quadratmeterpreis von über 3500 Euro werde es schwierig, einen Käufer zu finden.

Angespannter Mietmarkt

Bei den (freien, nicht preisregulierten) Mieten wird für heuer eine moderate Steigerung erwartet. "Die Schere zwischen Miete und Eigentum ist in den vergangenen Jahren stark aufgegangen", so Wollein – weil die Mieten in den vergangenen Jahren zwar auch stärker als die Inflationsrate, aber nicht so dramatisch wie die Kaufpreise gestiegen sind. In den Jahren 2013 und 2014 gab es laut ÖVI auch Verteuerungen von immerhin vier bis fünf Prozent. Für private, nichtpreisregulierte Wohnungen ist aktuell ein Hauptmietzins (ohne Betriebskosten) von durchschnittlich rund neun Euro zu zahlen, für Richtwertwohnungen sind es 7,7 Euro.

Michael Pisecky, s-Real-Chef und Vorsitzender der Wiener Fachgruppe der Immo-Treuhänder, sieht einen zunehmend angespannten Wiener Mietmarkt. Die überwiegende Nachfrage und ebenso die finanziellen Möglichkeiten vieler Mieter seien zuletzt weiter in Richtung 700 Euro gesunken. "Das führt zwangsläufig zu einem Mangel an günstigen (kleinen) Wohnungen und einem Preisdruck bei Mieten von über 1000 Euro."

Preisrückgänge im gehobenen Bereich

Wollein würde aus seiner Erfahrung heraus die Schwelle, ab der das "enorme Interesse" ein wenig abflaut, sogar bei 600 Euro ansetzen. "Wenn man eine Wohnung um 600 Euro inseriert, steht das Telefon nicht mehr still." Umgekehrt wird es schon bei 1000 Euro "extrem schwierig" mit der Vermarktung. Noch vor einem Jahr nannten Makler hier eine Grenze von 1200 Euro. Die Schwelle sank auch deshalb, weil die für teurere Mietwohnungen infrage kommenden Mieter zunehmend den Kauf einer Eigentumswohnung in Erwägung ziehen.

Auch beim Eigentum sinkt im gehobenen Bereich die Nachfrage, sowohl bei Remax als auch bei EHL Immobilien rechnet man deshalb in diesem Segment für heuer mit rückgängigen Preisen. (Martin Putschögl, 17.1.2016)

  • Ab einer Bruttomiete von 1000 Euro ist die Vermarktung einer Wohnung derzeit schon "extrem schwierig", erzählen Makler.
    foto: apa/fohringer

    Ab einer Bruttomiete von 1000 Euro ist die Vermarktung einer Wohnung derzeit schon "extrem schwierig", erzählen Makler.

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