In wenigen Tagen werden sich beim Hahnenkammrennen in Kitzbühel wieder die Schönen und Reichen einfinden. Einzig am Schnee mangelt es derzeit noch. Das wird sich aber in den nächsten Tagen ändern, hofft der Kitzbüheler Immobilienmakler Manfred Hagsteiner. Das Traditionsrennen mit seiner gutbetuchten Klientel sei wichtig für die Bekanntheit der Stadt – und ganz besonders für den exklusiven Immobilienmarkt.

Denn Quadratmeterpreise zwischen 10.000 und 15.000 Euro machen Kitzbühel laut aktuellem Marktbericht von Savills zum teuersten alpinen Pflaster Österreichs. Chalets, also rustikal anmutende Luxushäuser am Berg, hat man beispielsweise beim Luxusimmobilienmakler Avantgarde Properties zu Preisen von zehn bis 15 Millionen Euro im Angebot. "Aber nach oben gibt es keine Grenze, wenn man die nötige Bonität aufweist", betont Geschäftsführer Ernst Karoly. Entsprechende Objekte seien dann aber nicht mehr am offenen Markt erhältlich.

Preisanstiege erwartet

Auch wenn man es angesichts solcher Summen kaum glauben mag, im Schnitt sind die Immobilienpreise in den österreichischen Alpen immer noch niedriger als in den französischen oder den Schweizer Bergen, heißt es im bereits erwähnten "Alpine Property"-Marktbericht von Savills.

Die österreichischen Destinationen seien allgemein gut durch die Krisenjahre gekommen, und die Preise dort könnten künftig weiter steigen. Denn vielerorts werde verstärkt in Infrastruktur investiert.

Das freut Hagsteiner, der das nach eigenen Angaben älteste von mehr als 60 Maklerunternehmen in Kitzbühel leitet. Für den Immobilienmakler ist es ein "elegantes Haus in sehr schöner Lage", idealerweise mit Wellnessbereich. Mitunter seien auch Stallungen für Pferde erwünscht. Der Blick auf den Wilden Kaiser kostet übrigens, so eine Faustregel, 100.000 Euro extra.

Für Karoly gehört zu einem Chalet auch "eine bestimmte Grundstücksgröße" . Wichtig sei zudem die Verarbeitung von natürlichen Materialien, die dem Haus einen gewissen alpinen Charakter verleihen. Ein echtes Chalet verfüge zudem über eine Wohnstube. Doch auch modernere, von Innenarchitekten durchdesignte Varianten seien heute möglich.

Vermietung schwieriger

Die meisten Käufer kommen in Kitzbühel laut Hagsteiner aus Deutschland, auch Briten und Italiener seien am Markt unterwegs. Um Russen sei es dafür in den letzten Jahren ruhiger geworden. In Bad Gastein würden wiederum viele Schweden zuschlagen, berichtet Karoly. Je nach Preis könne es eineinhalb Jahre dauern, ein Chalet zu verkaufen, sagt Hagsteiner. Früher, als die Preise in Kitzbühel noch niedriger waren, sei innerhalb von vier Monaten verkauft worden.

Die Zeiten haben sich überhaupt geändert: "Bis vor ein bis zwei Jahren hat man mit der kurzfristigen Vermietung gute Preise erzielt", sagt Karoly – also in Kitzbühel 50.000 Euro und mehr pro Woche. Aufgrund des hartnäckigen Schneemangels funktioniere das aber mancherorts nicht mehr. "Es gibt schon Vermieter, die überlegen, zu verkaufen, wenn sie sich die Prognosen für die nächsten Winter anschauen", so Karoly. Sollte sich der Trend fortsetzen, dann würden wohl einige Luxus-Chalets auf den Markt kommen.

"Ass im Ärmel"

Allgemein habe es bei Entwicklern ein Umdenken gegeben: Anstatt ein großes Objekt zu bauen, das um zehn Millionen Euro auf den Markt kommt, würde man heute eher zwei Objekte bauen, die dann um 4,5 Millionen Euro angeboten werden und so schneller einen Käufer finden.

Was Käufern und Verkäufern besonders wichtig ist: Diskretion. Nicht alle Objekte, die er derzeit im Angebot hat, zeigt Hagsteiner auf seiner Website tatsächlich her, manches behält er sich "als Ass im Ärmel" für Kundengespräche. Ein Kitzbüheler Spezifikum: "Secret Marketing", also der höchst diskrete Verkauf einer Immobilie. Dabei gehe es auch um Eitelkeit, so Hagsteiner. Denn die Besitzer würden nicht wollen, dass die Nachbarn glauben, sie seien zum Verkauf gezwungen. "In Kitzbühel kann man eben nicht in jeden Garten ein Schild stellen, dass das Haus zum Verkauf steht", so Hagsteiner. Nachsatz: "Dabei wäre das einfacher."

Chalets anderswo

Gibt es am Markt auch – zumindest im Vergleich – leistbarere Alternativen? Um 500.000 Euro bekomme man in Kitzbühel schon eine Drei-Zimmer-Wohnung, um 1,5 bis zwei Millionen Euro könne man sich in und um Kitzbühel durchaus ein schönes Haus kaufen, so Karoly. Ein solches sei aber unter Umständen ein wenig renovierungsbedürftig. In Bad Kleinkirchheim in Kärnten wiederum könne man sich um diese Summe schon ein schönes Chalet bauen.

Wer ohnehin über das nötige Kleingeld verfügt, aber in den österreichischen Alpen nicht fündig wird, der wird es vielleicht in den Nachbarländern: Zwar sind Chalets in der Schweiz aufgrund des Frankenkurses teuer, für die Klientel, die sich in der Schweiz in Nobel-Skiorten wie Gstaad umsieht, sei die Währungsthematik aber kein Thema, meint Karoly.

Weihnachten wichtig

Sehr viel günstiger dürfte man derzeit in möglichen Zukunftsmärkten unterwegs sein: Im Savills-Bericht werden Balkanstaaten wie Serbien genannt. Selbst Wintersportorte in Argentinien, China, Japan und Südkorea könnten künftig interessant werden.

Egal, wo man hinschaut: Das wichtigste Datum in den Bergen ist Weihnachten – das will nämlich jeder Hauskäufer schon im neuen Haus mit Blick auf den Berg verbringen. Darum sei der Herbst, was Chalets angeht, auch Hochsaison, so Hagsteiner. Im nahenden Frühjahr würden dafür aus demselben Grund eher Grundstücke gekauft. (Franziska Zoidl, 18.1.2016)