Wer künftig seine Genossenschaftswohnung kaufen will, wird sie danach zehn Jahre lang nicht mit Gewinn weiterverkaufen können. So manches Schlupfloch dürfte aber bleiben.
Geförderte Wohnungen mit Eigentumsoption, die von ihren Mietern gekauft werden, sollen künftig zehn Jahre lang nicht mit Gewinn weiterverkauft werden können. Eine entsprechende Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) tritt am 1. Jänner in Kraft. Ein Eigentümer muss dann im Fall einer (Weiter-) Übertragung der Wohnung binnen zehn Jahren die Differenz aus dem Verkehrswert, zu dem er die Wohnung von der Genossenschaft erworben hat, und dem Preis, zu dem er die Wohnung weiterveräußert, an die Bauvereinigung abtreten. Außerdem wird den Bauvereinigungen im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingeräumt.
Mit hohem Aufschlag weiterverkauft
Grund für die Änderungen war, dass so mancher Mieter die Eigentumsoption zog, die Wohnung günstig erwarb – und sogleich auf dem freien Markt mit hohem Aufschlag weiterveräußerte. Manchmal soll dabei auch auf die zwischenzeitliche Grundbucheintragung verzichtet worden sein.
Hintergrund ist aber auch, dass manche Bundesländer es diesen "Spekulanten" zu leicht machten, indem sie ihre Genossenschaften regelrecht dazu zwangen, zum quasi Selbstkostenpreis zu verkaufen – weil es das jeweilige Landes-Wohnbaufördergesetz so vorsieht. In Tirol beispielsweise, wo die Mietkaufquote bei über 50 Prozent liegt (das heißt, wenn die Genossenschaft den Eigentumserwerb verpflichtend anbieten muss, wird er mehrheitlich in Anspruch genommen), achtet man laut dem Landesobmann der gemeinnützigen Bauvereinigungen, Klaus Lugger (Neue Heimat Tirol), beim Land sehr darauf, dass diese Wohnungen "leistbar" bleiben.
"Wir beklagen uns nicht"
"Das ist uns auch durchaus recht so, wir beklagen uns deshalb nicht", versichert Lugger dem STANDARD. Denn eigentlich bestehe das Problem des Weiterverkaufs mit hohen Aufschlägen "nur in hochpreisigen Lagen wie Innsbruck oder Kitzbühel". Dort gebe das neue Gesetz den gemeinnützigen Bauträgern nun ab Jänner die Möglichkeit, nachträglich den Verkaufserlös beträchtlich aufbessern zu können. "Denn es ist wirklich nicht einzusehen, dass wir dort günstig verkaufen müssen, aber gleich danach ein gewaltiger Mehrwert auf dem freien Markt lukriert wird."
Um die Eigentumsoption wurde zwischen SPÖ und ÖVP heftig gerungen. Die ÖVP, die die Schaffung von Eigentum als wohnpolitisches Kernanliegen versteht, wollte sie ausbauen, die SPÖ hätte sie am liebsten gestrichen. Die Spekulationsfrist ist ein Kompromiss, der im Grundsatz auch von der gewerblichen Immobilienwirtschaft begrüßt wird. Der Haus- und Grundbesitzerbund hätte sie sich aber nur für fünf Jahre gewünscht, und dann auch nur inklusive einer Inflationsabgeltung.
Vermietung bleibt ungeregelt
Auch der Mieterschutzverband stellte sich die Frage, warum eine Wertminderung der Wohnung beim Weiterverkauf nicht berücksichtigt wurde – bzw. auch eine Wertsteigerung, wenn der Käufer in die Wohnung investiert hat und dies beim Wiederverkauf auch abgegolten haben möchte. Die befürchteten Umgehungsgeschäfte wurden zuletzt noch eingedämmt, aber die Vermietung von gekauften Genossenschaftswohnungen bleibt frei vereinbar (siehe "Weiterlesen"). (Martin Putschögl, 4.12.2015)