Baurechtseigentum: Haben oder Nichthaben

11. November 2015, 14:58
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Baurechtseigentum ist seit einigen Jahren vermehrt ein Thema für Wiener Bauträger. Das liegt daran, dass Grundstücke in begehrten Lagen wie etwa an der Alten Donau oft nicht anders verfügbar sind

In vielen internationalen Metropolen ist Baurechtseigentum gang und gäbe, und auch in Wien versuchen sich seit einigen Jahren Bauträger an dieser etwas komplizierten Thematik. Baurechtseigentum heißt nämlich, dass man zwar die Eigentumswohnung besitzt, nicht aber die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet. Für die "Benützung" derselben bezahlt man monatlich einen sogenannten Baurechtszins. Dieser kann die monatlichen Betriebskosten schon einmal um 100 Euro oder mehr anheben.

"Würde selbst nicht kaufen"

Unumstritten ist das Baurechtseigentum freilich nicht; nicht unter potenziellen Käufern und auch nicht unter Bauträgern. "Ich mache das nicht, weil ich mir selbst auch kein Baurechtseigentum kaufen würde", sagt etwa Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich. "Ich kann da nicht dahinterstehen."

Ulreich räumt ein, dass es in der einen oder anderen Gegend nicht anders gehen mag, weil die Grundstücke nicht anders verfügbar sind – etwa an der Alten Donau. Dort gehören zahlreiche Liegenschaften dem Stift Klosterneuburg, das seit vielen Jahrzehnten nicht verkauft, sondern Grundstücke stets nur im Baurecht vergibt.

Auf einem solchen Baurechtsgrund des Stifts an der Anton-Sattler-Gasse baut die Haring Group gerade 35 Wohneinheiten. Der Rohbau ist fertig, 21 Einheiten sind schon verkauft, wie die Vertriebsleiterin Denise Smetana dem Standard berichtet. Der Baurechtszins beträgt rund einen Euro pro Monat und Quadratmeter und wird mit den Betriebskosten gezahlt.

"Die Nachfrage an der Alten Donau ist riesig, aber man kann in dieser Lage eben nicht kaufen – also muss man diesen Kompromiss eingehen", sagt Smetana.

60 bis 100 Jahre Baurecht

Die Laufzeiten bei Baurecht der Haring Group betragen zwischen 60 und 100 Jahren; nach Ablauf der Frist muss der Zins (dann freilich meist von den Erben) neu verhandelt werden. Dass deshalb mehr Überzeugungsarbeit im Vertrieb nötig ist, wissen auch andere Bauträger zu erzählen. "Bei hundert Jahren fühlt man sich wohler", berichtet auch Smetana über ihre Erfahrungen mit Kunden. Für Grundstückseigner, die es auf eine langfristige Rendite abgesehen haben, ist es aber die bessere Möglichkeit als ein Verkauf.

Die Haring Group – ihr Umsatz betrugt zuletzt rund 70 Millionen Euro – baut Eigentumswohnungen vorwiegend für Selbstnutzer, neben der Alten Donau hauptsächlich rund um den Kagraner Platz in der Donaustadt. Neuerdings ist man aber auch in Graz, Salzburg, Sankt Pölten und Wiener Neustadt aktiv.

Die Haring Group ist nicht der einzige Bauträger, der auf Baurechtseigentum setzt. Die neu aufgestellte Durst Bau Gmbh (die Sparte Revitalisierung wurde vor einigen Monaten abgegeben) hat schon das eine oder andere Projekt umgesetzt, Geschäftsführer Christian Huber sucht aktuell ebenfalls nach Baurechtsgründen.

Liegenschaften als Thema

"Gute Liegenschaften sind die größte Herausforderung", weiß auch Smetana von der Haring Group. Dort wartet man oft erst gar nicht darauf, die Übernahme von Baurechtsliegenschaften von Privaten angeboten zu bekommen (was aber auch öfters vorkomme), sondern man geht an die Sache durchaus auch aktiv heran. Hie und da führt auch der Beginn eines Bauprojekts gleich zum nächsten: "Wenn die Baustellennetze dort sind, kommen die Leute von selbst." (Martin Putschögl, 11.11.2015)

Hintergrund

Starker Zuzug, niedrige Zinsen, viel Geld, das sicher veranlagt werden will – gibt es für Wiener Bauträger gerade so etwas wie ein goldenes Zeitalter mit extrem guten Margen?

Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich sieht das nicht ganz so. Ja, die Preise seien hoch, aber sie bewirken auch, "dass sich freifinanzierter Wohnbau in vielen Lagen erst jetzt rechnet". Kleine innerstädtische Baulücken zu bebauen sei "sauteuer", vielerorts hätte man noch vor wenigen Jahren "nicht einmal die Baukosten" – geschweige denn die (damals noch niedrigeren) Grundstückskosten – vom Käufer bezahlt bekommen. "Das hat sich nun geändert, es zahlt sich aus, auch kleine Lücken zu bebauen." Gleichzeitig seien die Käufer heute wählerischer als früher, so Ulreich, was auch bewirke, dass es "im Luxussegment schon eng wird". (mapu)

  • Baugründe rund um die Alte Donau in Wien sind heißbegehrt. Viele davon gibt es nur im Baurecht. Wer hier Eigentum erwerben will, muss also diesen Kompromiss eingehen.
    foto: putschögl

    Baugründe rund um die Alte Donau in Wien sind heißbegehrt. Viele davon gibt es nur im Baurecht. Wer hier Eigentum erwerben will, muss also diesen Kompromiss eingehen.

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