Wohnbaupaket samt WGG-Reform steht

30. Oktober 2015, 17:08
23 Postings

Neubau wird angekurbelt, Sanierungen im geförderten Wohnbau werden erleichtert – Spekulationsfrist kommt

Mit dem Arbeitsmarktgipfel am Freitag wurde auch das lang erwartete Wohnbaupaket fixiert. Dessen zentrales Ziel ist die Errichtung von jährlich 6.000 Wohnungen (sowohl Miete als auch Eigentum) zusätzlich in den nächsten fünf Jahren, in Summe also 30.000 Einheiten. Das dafür nötige Investitionsvolumen macht bis zu 5,75 Milliarden Euro aus, für 500 Millionen Euro der Gesamtfinanzierung garantiert gegen ein geringes Entgelt der Bund.

Wohnbauinvestitionsbank in Gründung

Dies soll der ebenfalls neuen, noch zu gründenden Wohnbauinvestitionsbank (WBIB), die von Bausparkassen und Wohnbaubanken getragen wird, ermöglichen, bis zu 700 Mio. Euro an zinsgünstigen Globaldarlehen von der Europäischen Investitionsbank (EIB) abzurufen. Die WBIB vergibt die Gelder an gemeinnützige oder gewerbliche Bauträger. Für das operative Geschäft wird sie "keine kostenintensiven eigenen, neuen Strukturen" brauchen, sondern auf das eingespielte System der Wohnbaufinanzierung zurückgreifen. Kreditrückflüsse an die WBIB sollen im Sinn eines revolvierenden Systems wiederum für die Wohnbauziele verwendet werden, wird betont.

Weil es sich um eine Förderbank handelt, gelten für sie nicht die üblichen strengen Eigenkapitalvorschriften. Den Kommerzbanken, aber auch den Bausparinstituten, erwächst durch die WBIB freilich eine "neue Konkurrenz", wie es aus dieser Richtung auch unverhohlen heißt. Der große Engpass im Wohnbau sei weniger die Finanzierung, sondern die Frage günstiger Grundstücke. Mit an Bord als Eigentümer sind die Bausparkassen, weil sie "ziemlich nachdrücklich ersucht" wurden, hier mitzumachen.

"Mietkostendämpfung"

"Durch den staatlichen Bonitätsvorteil kommt es zu einer substanziellen Verbilligung der Wohnbaugelder und damit auch Mietkostendämpfung", hatte der Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), Karl Wurm, schon vor einiger Zeit erklärt. Er geht davon aus, dass die GBV-Mitglieder von den 30.000 zusätzlichen Wohnungen rund die Hälfte errichten werden, womit der Sektor binnen sechs Jahren in Summe über 100.000 neue Einheiten hinstellen könne. Die GBV-Bauträger sollen mit der WGG-Novelle zur rascheren Verwendung der Eigenmittel in Neubau und Sanierung veranlasst werden – der verpflichtende Verwendungszeitraum für Eigenmittel sinkt von drei auf zwei Jahre.

"Was lange währt, ist nun doch gut geworden", reagierte Wurm am Freitag auf den Entwurf, den Vizekanzler Reinhold Mitterlehner nun in die Begutachtung schickt. Gleichzeitig forderte Wurm eine "Beschleunigung in der Abwicklung der administrativen und bautechnischen Verfahren" sowie begleitende Maßnahmen zur Baulandmobilisierung ein.

"Mit dem vorliegenden Paket zünden wir den Wohnbau-Turbo", zeigte sich auch ÖVP-Wohnbausprecher Johann Singer am Freitag überzeugt. Der WKÖ-Fachverband der Immo-Treuhänder sprach von einem "ersten wichtigen Impuls". Begrüßt wurde die Offensive auch von der Initiative "Umwelt+Bauen" (Bundesinnung Bau und Gewerkschaft Bau Holz), die im Herbst 2014 wichtige Vorarbeiten zum Wohnbaupaket geleistet hatte.

Sanierungen leichter möglich

SPÖ-Bautensprecherin Ruth Becher wies auf weitere "positive Akzente" des Pakets hin. So sollen für Sanierungen im gemeinnützigen Wohnbau künftig die Zustimmung von drei Viertel der Mieter ausreichen, bisher ist hier Einstimmigkeit nötig. Konkret geht es darum, dass künftig eine Drei-Viertel-Mehrheit für die Erhöhung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) ausreichen soll, um Mietwohnungen leichter thermisch/energetisch oder barrierefrei sanieren zu können. Außerdem werden die EVBs künftig "abgefedert", also geglättet werden können, um Wohnkosten besser vorhersehen zu können.

Die im Paket enthaltene Novellierung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) sieht auch vor, dass GBV-Bauträger bei umfassenden Sanierungen künftig zwingend die Nachverdichtung schon bebauter Liegenschaften "prüfen, kalkulieren und wenn möglich auch umsetzen" müssen. Das soll in der Praxis mehr Nachverdichtungen erlauben, ohne zusätzliches Bauland zu benötigen.

Spekulationsfrist

Beim Verkauf von gemeinnützigem Wohnungseigentum binnen 10 Jahren ("Spekulationsfrist") an einen Dritten soll die Novelle ferner – wie berichtet – sicherstellen, dass die von der öffentlichen Hand "zum Teil massiv gestützten Kaufpreise" nicht Spekulationskäufen dienen, sondern zugunsten von Neubau und Sanierung in das gemeinnützig gebundene Vermögen zurückfließen. Davon ausgespart bleiben sollen Verkäufe an Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie samt Wahlkindern oder Geschwistern, sowie Lebensgefährten.

Konkret soll – nur für die erste Weiterveräußerung – eine "Nachbesserungspflicht" gegenüber dem geleisteten Kaufpreis verankert werden, indem "der beim Ersterwerb festzustellende 'Differenzbetrag' gegenüber dem Verkehrswert an die Bauvereinigung zu leisten ist", heißt es in den Erläuterungen zum Gesetz. Und weiter: "Das gesetzliche Vor- und Wiederverkaufsrecht soll grundsätzlich nur der (kostengünstigen) Sicherung dieses Anspruchs der Bauvereinigung im Weiterveräußerungsfall dienen und keinesfalls zu willkürlichen Vor- und Wiederverkäufen durch die Bauvereinigung genutzt werden."

Das verpflichtende Modell einer Kaufoption zugunsten der Mieter von WBIB-finanzierten Mietwohnungen (zwingend zwischen dem 11. und dem Ablauf des 15. Jahres nach Erstbezug) stellt für die Inanspruchnahme von EIB-Mitteln übrigens kein grundsätzliches Problem dar, zumal der WBIB-finanzierte Bauträger den Kaufpreis diesfalls entweder zur anteiligen Tilgung des Darlehens oder für neue Bauvorhaben verwenden müsste.

Generationenausgleich und "Fit&Proper"-Tests

Nach diversen Vorfällen im GBV-Sektor gibt es künftig "Fit&Proper"-Regeln im WGG, die per Verordnung im Hinblick auf die persönliche Zuverlässigkeit von Organwaltern in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, Compliance und Corporate Governance überarbeitet, modernisiert und konkretisiert werden sollen. Vorbild dafür ist der Banken-Bereich. "Ziel ist eine transparente und effiziente ("Fit&Proper") gemeinnützige Wohnungswirtschaft", heißt es.

Zudem sollen im WGG die Ziele des Gesetzes erstmals ausdrücklich normiert werden, konkret der Generationenausgleich. Es soll festgeschrieben werden, dass die GBV-Bauträger ihr erwirtschaftetes Eigenkapital im Sinne eines Generationsausgleichs für die nachhaltige Wohnversorgung der Bevölkerung auszugeben haben. (APA/red, 30.10.2015)

  • Das am Freitag in Begutachtung geschickte Paket sieht auch vor, dass gemeinnützige Bauträger bei umfassenden Sanierungen künftig die Nachverdichtung schon bebauter Liegenschaften "prüfen, kalkulieren und wenn möglich auch umsetzen" müssen.
    foto: apa/fohringer

    Das am Freitag in Begutachtung geschickte Paket sieht auch vor, dass gemeinnützige Bauträger bei umfassenden Sanierungen künftig die Nachverdichtung schon bebauter Liegenschaften "prüfen, kalkulieren und wenn möglich auch umsetzen" müssen.

Share if you care.