Steuerreform treibt Wiener Zinshausmarkt

27. Oktober 2015, 17:51
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ImmoESt-Erhöhung sorgt für starkes 1. Halbjahr – Preise in der City und in der Brigittenau legten am stärksten zu

Im ersten Halbjahr 2015 wurden am Wiener Zinshausmarkt laut vorläufigen Zahlen von Otto Immobilien 435 Millionen Euro umgesetzt. "Das war der größte Umsatz in der ersten Jahreshälfte seit Beginn unserer Aufzeichnungen im Jahr 2008", berichtete Firmenchef Eugen Otto am Dienstag auf einer Pressekonferenz.

Wohlgemerkt: Die Deals in Höhe von 435 Millionen Euro wurden bis zum Stichtag 30. Juni im Grundbuch eingetragen. Der meist beträchtliche "Nachlauf" – wenn die Grundbucheintragung erst Wochen oder Monate später erfolgt – ist da noch nicht mitgerechnet. In den vergangenen Jahren betrug dieser in der ersten Jahreshälfte fast immer 100 Millionen Euro oder mehr. Und traditionell war bisher ohnehin immer das zweite Halbjahr das stärkere.

Milliarden-Grenze in Sicht

Kein Wunder, dass Otto fest damit rechnet, dass heuer wieder die Milliarden-Grenze überschritten wird. Zuletzt war dies 2013 der Fall, als man inklusive Nachlauf 1,164 Milliarden Euro zählte. Im Jahr 2014 kam man auf einen Umsatz von 846 Millionen Euro.

Wichtige Einschränkung: Die Otto-Statistik beinhaltet nur "Asset Deals", also solche, wo tatsächlich eine Liegenschaft im Grundbuch einen neuen Eigentümer bekommt. "Share Deals", bei denen keine Grundbuch-Transaktion stattfindet, sondern nur eine Gesellschaft verkauft wird (die im Besitz eines Zinshauses steht), seien äußerst schwer festzustellen, sagte Otto. Beobachtungen zufolge sei ihr Anteil aber überschaubar, insbesondere im wichtigsten Transaktions-Segment mit Volumen zwischen 1 und 2,5 Millionen Euro.

"Trendbezirk" Brigittenau

Änderungen in der steuerlichen Gesetzgebung seien "wichtige Impulsgeber", darauf wies Markus Steinböck, Zinshausexperte bei Otto Immobilien, hin. Im Jahr 2012 war das gute Ergebnis im 1. Halbjahr auf die im damaligen April in Kraft getretene Immobilienertragssteuer zurückzuführen. Nun wird per 1. Jänner 2016 diese ImmoESt erhöht, und diese Anhebung von 25 auf 30 Prozent sei "wesentlicher Treiber" der vielen Transaktionen im heurigen Jahr.

Viele wollen also noch verkaufen, bevor sie einen größeren Anteil am Verkaufserlös an den Fiskus abliefern müssen. Doch auch die Nachfrage ist weiterhin groß, insbesondere an Zinshäusern innerhalb des Gürtels. 60 Prozent aller Transaktionen fanden dort im 1. Halbjahr statt. Als neuer "Trendbezirk" gilt die Brigittenau (20.), wo der Quadratmeterpreis noch weit unter 2.000 Euro und die Rendite zwischen vier und fünf Prozent liegt. Dort legten die Preise aber nun um zwölf Prozent zu – womit der Anstieg genauso hoch war wie in der Innenstadt. In den Bezirken 5 bis 11 gab es bei den Spitzenpreisen Sprünge um rund sieben Prozent.

Renditen sinken

Im 1. Bezirk liegen die Preise für Zinshäuser aktuell bei 3.900 bis 6.550 Euro je Quadratmeter, die Renditen bewegen sich zwischen 1,2 und 3,2 Prozent. Den stärksten Rückgang bei den Renditen verzeichnete man allerdings in den Bezirken 10 und 11. "Mangels Alternativen geben sich Investoren mit den niedrigen Renditen zufrieden", sagte Richard Buxbaum, Wohnimmobilien-Leiter bei Otto.

Wie oft gehandelte Zinshäuser parifiziert werden – also in Eigentumswohnungen umgewandelt und abverkauft -, hat sich Alexander Bosak, Leiter der Otto-Research-Abteilung, näher angesehen. Zwischen 2009 und 2012 fand dies demnach 240 mal bzw. bei 16 Prozent aller in diesem Zeitraum gezählten Transaktionen (1.530) statt – meist dann, wenn auf Käuferseite ein Unternehmen auftrat.

Findet eine solche Parifizierung statt, verschwindet ein Haus aus der Otto-Zinshaus-Statistik, ohne dass es "physisch" aus dem Stadtbild (durch Abriss) verschwindet. Und so verringert sich der Bestand an Wiener Zinshäusern Jahr für Jahr: Zählte man bei Otto im Herbst 2009 noch 15.529 Gründerzeit-Zinshäuser, so waren es per Ende August 2015 noch genau 14.744 Stück. 785 Zinshäuser gingen in diesem Zeitraum also in der Statistik nach den (strengen) Otto-Kriterien verloren – fünf Prozent des einst erstmals erhobenen Gesamtbestandes.

Auktion: "Jederzeit"

Eine Zinshaus-Auktion wie in den beiden Vorjahren führte Otto Immobilien heuer nicht durch. Eugen Otto führte dies auf eine "geänderte Motivsituation" bei den Abgebern zurück. "Eine Auktion ist vor allem dann interessant, wenn es auf Abgeberseite einen unmittelbaren Bedarf gibt."

Mit zwei, drei Abgebern habe man zwar auch durchaus intensiv über eine Auktion gesprochen, sagte Steinböck, letztlich hätten sich diese aber dann doch für einen Verkauf auf herkömmlichem Wege entschieden. Man habe jedenfalls mit den bisherigen Auktionen "demonstriert, dass eine Auktion auf eine sehr seriöse Art und Weise funktioniert", meinte Otto, und man sei in der Lage, jederzeit wieder eine Auktion zu veranstalten. (Martin Putschögl, 27.10.2015)

  • 60 Prozent aller Transaktionen fanden im 1. Halbjahr 2015 innerhalb des Gürtels statt.
    foto: putschögl

    60 Prozent aller Transaktionen fanden im 1. Halbjahr 2015 innerhalb des Gürtels statt.

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