Kampf um jeden einzelnen Mieter in Budapest

8. Oktober 2015, 09:00
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Auf dem Büromarkt der ungarischen Hauptstadt gibt es immer noch kaum neue Flächen, die Vermietungsleistung zieht aber wieder stark an

Das Buda Center im Westen von Budapest ist ein 25 Jahre altes Bürogebäude mit einer Bruttogeschoßfläche von 5900 m². Es gehört der börsennotierten österreichischen s Immo AG – und steht zu zwei Dritteln leer. Komplett vermietet ist derzeit nur die sechste Etage, darunter wären 3700 m² zu mieten, die Etagen vier und fünf überhaupt zur Gänze. "Einer unserer Großmieter ist kürzlich in ein selbst gebautes Objekt umgezogen", erklärt Werner Weissensteiner, Property-Portfolio-Manager der s Immo AG in Budapest.

"Harter Kampf"

Weil die Lage des Buda Center in der Hegyalja út westlich des Gellèrtberges ohne Anbindung an Straßenbahn oder U-Bahn nicht allzu attraktiv ist, habe man ein wenig in das Gebäude investiert: die Lobby "aufgepeppt", die Terrasse neu gestaltet, die Garage ausgemalt und sich bei der Stadtverwaltung um eine bessere Zufahrt zum Gebäude bemüht. Man habe auch bereits versucht, Start-ups hereinzuholen, die fallweise auch schon Flächen erweitert haben. "Wir sind aber noch auf der Suche nach einem Großen, doch es ist ein harter Kampf um jeden einzelnen Mieter."

Ferenc Trexler, Leiter der Budapester Niederlassung von Colliers International, weiß von einer derzeitigen Leerstandsrate von rund 18 Prozent in ganz Budapest zu berichten. 2008 war sie bei zwölf Prozent gelegen, im Jahr 2010, als die Krise voll einsetzte, bei 26 Prozent. Die Neuflächenproduktion kam danach fast völlig zum Stillstand. Auch im ersten Halbjahr 2015 kamen nur 20.000 m² neu auf den Markt, in der ganzen Stadt gibt es derzeit nur zwei nennenswerte Büroneubauprojekte. Im Gesamtjahr 2014 waren es immerhin noch 68.000 m². Die Nachfrage nach Flächen lag 2014 aber schon wieder bei 204.000 m², im ersten Halbjahr 2015 bei 110.000 m². "Für heuer erwarten wir ein neues Rekordhoch", so Trexler. Im vergangenen Jahr ist in allen Budapester Bürolagen die Leerstandsrate gesunken.

Weniger Platz pro Mitarbeiter

Wer neue Flächen sucht, tut dies allerdings oft nur deshalb, um sich zu verkleinern. Der Trend gehe eindeutig zum Großraumbüro mit weniger Fläche pro Mitarbeiter als davor, sagt Weissensteiner. Sechs bis sieben Quadratmeter pro Person sind derzeit durchaus üblich.

156 Anmietungen betrafen im ersten Halbjahr Flächen bis 500 m², nur sechsmal wurden Büros mit mehr als 5000 m² angemietet. Der Gesamtbestand an Büroflächen beträgt in Budapest rund 3,25 Millionen Quadratmeter, davon wurden 2,6 Millionen spekulativ errichtet, der Rest von Eigennutzern bzw. in deren Auftrag.

Viel Mitbewerb in der Váci út

In der bedeutendsten Bürolage, dem Váci-út-Korridor, gibt es aktuell eine Leerstandsrate von 19,4 Prozent. Hier wurden in den 1990er-Jahren zahlreiche alte Industrieobjekte zu Büros umgebaut, es gibt hier heute rund 630.000 m² an vermietbarer Fläche.

Die s Immo besitzt an der Váci út Nummer 35 das Objekt River Estates, errichtet 1998, mit 20.250 m² und einem aktuellen Leerstand von 20 Prozent. Hier habe man zunächst versucht, kleinere Flächen an Firmen mit Wachstumspotenzial zu vermieten, berichtet Weissensteiner. Internet-Provider Digi hat hier etwa mit 300 m² begonnen, mittlerweile ist er mit 4000 m² einer der beiden Großmieter. Der zweite heißt Citibank.

Auch hier hat man investiert, berichtet s-Immo-Vorstand Friedrich Wachernig. So wurde etwa die Lobby neu gestaltet. Gegen die starke Konkurrenz in der Váci út könne man sich letztlich aber oft "nur über den Preis durchsetzen". Ab zehn Euro lässt man mit sich reden, Verhandlungen mit neuen Mietern fänden laufend statt, so der Vorstand. In der Umgebung sind zwölf bis 14 Euro üblich.

Forward Purchase möglich

Trotz der anziehenden Nachfrage würde er sich mit seinem Unternehmen "derzeit nicht an eine Neuentwicklung herantrauen", sagt Wachernig. Geplant ist das aber ohnehin nicht: Das Vertriebsteam in Budapest sei gut aufgestellt, an eine Erweiterung um ein Entwicklungsteam sei nicht gedacht. Wachernig hält höchstens einen sogenannten "forward purchase", bei dem eine noch in Bau befindliche Immobilie erworben wird, für denkbar, sagt er dem STANDARD.

Rund 70.000 m² an Büroflächen besitzt die s Immo in Budapest. Beim Flaggschiff, dem City Center in der Innenstadt, habe man die Auslastung in den letzten zwei Jahren von unter 60 auf fast 100 Prozent steigern können. In dieser Lage könne man auch "den Preis diktieren", sagt Wachernig. Generell sei Budapest aber ein "herausfordernder Markt", der nun aber "starke Signale aussendet, dass es wieder nach oben geht". (Martin Putschögl aus Budapest, 8.10.2015)

Die Reise nach Budapest erfolgte auf Einladung der s Immo AG.

  • Das "Buda Center" der s Immo AG steht zu zwei Dritteln leer und wurde nun etwas aufgemöbelt.
    foto: putschögl

    Das "Buda Center" der s Immo AG steht zu zwei Dritteln leer und wurde nun etwas aufgemöbelt.

  • "River Estates" ist besser vermietet, hat in der Váci út aber viel Konkurrenz.
    foto: s immo ag

    "River Estates" ist besser vermietet, hat in der Váci út aber viel Konkurrenz.

  • Das fast voll vermietete "City Center" ist das Budapester Flaggschiff der s Immo AG.
    foto: s immo ag

    Das fast voll vermietete "City Center" ist das Budapester Flaggschiff der s Immo AG.

  • Aus dem "Podium" zog die UniCredit aus, es steht leer und wird "refurbished".
    foto: s immo ag

    Aus dem "Podium" zog die UniCredit aus, es steht leer und wird "refurbished".

  • Maximal sieben Quadratmeter pro Person: Effizienz ist angesagt in Budapester Büros.
    foto: putschögl

    Maximal sieben Quadratmeter pro Person: Effizienz ist angesagt in Budapester Büros.

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