"Man muss immer optimistisch sein"

Interview5. Oktober 2015, 09:00
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Der CA-Immo-Vorstandschef im Gespräch über die CEE-Märkte

Die CA Immo hat in ihrem Portfolio viele Objekte in CEE. Vorstandschef Bruno Ettenauer erklärt, warum er nicht so recht an die Dachmarke CEE glauben will.

STANDARD: Beim CEE Property Forum in Wien meinten Sie kürzlich, Ihre beiden Lieblingsländer in CEE wären zurzeit Ungarn und Rumänien. Warum das?

Ettenauer: Man muss immer optimistisch sein! Ungarn erfreut sich derzeit hoher Nachfrage, vor allem bei Shared-Service-Centern. Die Mieten sind auf einem nachhaltigen Niveau zwischen zehn und zwölf Euro. Das ist für internationale Investoren interessant. Rumänien hat zuletzt gute Akzeptanz gefunden, vor allem auf dem IT-Sektor. Natürlich konzentriert sich das Geschehen auf Bukarest, wo die Anzahl an Bürobeschäftigten kontinuierlich steigt.

STANDARD: Welche Auswirkungen werden der Stacheldraht und generell die Isolationspolitik Orbáns auf den ungarischen Markt haben?

Ettenauer: Ich glaube nicht, dass die derzeitige politische Lage einen so großen Einfluss hat. Der treibende Faktor liegt nämlich nicht im politischen Umfeld, sondern in der Tatsache, dass es hier gute Hochschulen im IT-Bereich und gut ausgebildete Leute gibt. Das sind große Anreizfaktoren.

STANDARD: Orbán wird Investoren nicht vertreiben?

Ettenauer: Die Situation ist eine schwierige. Sagen wir mal so: Die Vorhersehbarkeit der politischen Vorfälle ist in Ungarn im Vergleich zu anderen Ländern in Europa zurzeit etwas geringer.

STANDARD: Zu Rumänien: Von welchen Asset-Klassen sprechen wir ?

Ettenauer: Wir sind primär im Office-Sektor tätig und haben vor, uns hier weiter auszubreiten. Aber auch Retail ist in Rumänien nach wie vor ein interessantes Betätigungsfeld. Außerdem gehe ich davon aus, dass es in den kommenden Jahren zu einem deutlichen Ausbau des Logistik- und Industriesektors kommen wird. Es hat sich gezeigt, dass eine hohe Lagerqualität den CEE-Ländern gute Perspektiven verspricht.

STANDARD: Konkrete Projekte?

Ettenauer: In Ungarn sind wir daran interessiert, fertiggestellte Objekte in unser Portfolio zu übernehmen. In Rumänien bereiten wir die Entwicklung eines Büroprojekts vor, des Orhideea Tower.

STANDARD: Manche Unternehmen bezeichnen Rumänien auch als das neue Polen. Zu Recht?

Ettenauer: Wenn man das neue Polen darin sieht, dass es hohes Potenzial für Ausbau, Zuzug von Investoren und steigende Qualität gibt, dann ist diese Bezeichnung meines Erachtens zulässig.

STANDARD: Warschau verfügt über rund 4,3 Millionen Quadratmeter Büroflächen. Wie viel Luft sehen Sie nach oben?

Ettenauer: Polen ist ein guter Markt und ein spannender Investitionspunkt mit viel Fremdkapital und hoher Liquidität. In Warschau liegt das Mietpreisniveau, auch im europäischen Kontext, durchaus im oberen Bereich. Im CEE-Raum ist Polen sicherlich der beste und auch internationalste Markt.

STANDARD: Dennoch haben Sie in den letzten Jahren in Polen einige Liegenschaften veräußert.

Ettenauer: Vorläufig haben wir einiges deinvestiert. 2017 werden wir das vielleicht wieder aufholen. Die Frage ist, ob die Mieter bereit sind, für neue Qualitäten auch entsprechende Mietpreise zu zahlen. Hinzu kommt, dass die derzeit bestehenden Immobilienprodukte in den kommenden Jahren aufgrund des U-Bahn-Ausbaus in Warschau definitiv Konkurrenz bekommen werden. Hier wird es aus meiner Sicht zu einem erhöhten Wettbewerb kommen, der sich letztendlich auch im Mietniveau niederschlagen wird.

STANDARD: Wie sehr?

Ettenauer: Ziemlich! Warschau ist in ganz Europa die Stadt mit der zweithöchsten Flächenproduktion überhaupt – und das sogar in absoluten Zahlen! Es gibt viele Projekte, die in der Pipeline oder in Bau sind und die in den nächsten zwölf bis 18 Monaten fertiggestellt werden. Noch sind die Verwertungsquoten in diesen Objekten sehr gering! Das wird – wie schon in der Vergangenheit, wo etwas überschnell Produkte auf den Markt gebracht wurden – zu einem Kampf um Mieter führen. Ich fürchte, einige Objekte werden da auf der Strecke bleiben.

STANDARD: Welche Prognose geben Sie für diesen Markt ab?

Ettenauer: Eine eher mäßige. Was mich nicht nur in Polen, sondern generell im Osten irritiert, sind die immer noch sehr kurzen Mietlaufzeiten – vor allem im Office-Bereich. In etablierten Märkten wie Paris, London und Deutschland beträgt die durchschnittliche Laufzeit sieben Jahre. In Polen sind wir noch weit darunter. Da muss es noch zu einer ausgeglichenen Balance kommen.

STANDARD: Die CA Immo hat sich im gesamten CEE-Raum von ihren Logistikimmobilien getrennt. Dabei liegen die Rendite-Erwartungen im Logistikbereich ein bis zwei Prozentpunkte über Office und Retail.

Ettenauer: Wir hatten ein Portfolio, das nicht groß genug war, um unseren Kunden in den unterschiedlichen Ländern einen Plattformgedanken zu erfüllen. Auf der anderen Seite aber war das Portfolio auch nicht klein genug, um es als Zusatz zu unserem Kerngeschäft mitlaufen zu lassen. So gesehen, war das für uns eine attraktive Deinvestitionsmöglichkeit.

STANDARD: Die einen sprechen von ganz unterschiedlichen Märkten in CEE, die anderen sehnen sich nach einer Vermarktung aller CEE-Länder unter einer Dachmarke. Wie lautet Ihre Einschätzung?

Ettenauer: Unter dem regionalen Gesichtspunkt passt diese Marke, nicht jedoch unter einem ökonomischen. Dazu sind die Märkte zu unterschiedlich in ihrer Größe und in ihrem Entwicklungsstand.

STANDARD: Worin sehen Sie die großen Herausforderungen für den CEE-Raum in naher Zukunft?

Ettenauer: Generell wird es zu einer verstärkten Investitionsnachfrage auf der Immobilienseite kommen, weil Investoren nach wie vor nach guten Veranlagungsformen suchen. Die größte Herausforderung wird sein, diese an die Region zu binden. (Wojciech Czaja, 3.10.2015)

Bruno Ettenauer (54) ist Vorstandschef der CA Immo und verantwortlich für das Immobilienportfolio in Deutschland, Österreich, CEE, SEE und in den GUS- Ländern.

  • In Bukarest plant die CA Immo die Errichtung des Bürohochhauses "Orhideea Tower" mit 16 Stockwerken und ca. 37.000 m² vermietbarer Nutzfläche. Der Turm soll das "fast voll vermietete" Büroportfolio der CA Immo in der rumänischen Hauptstadt erweitern.
    visualisierung: ca immo

    In Bukarest plant die CA Immo die Errichtung des Bürohochhauses "Orhideea Tower" mit 16 Stockwerken und ca. 37.000 m² vermietbarer Nutzfläche. Der Turm soll das "fast voll vermietete" Büroportfolio der CA Immo in der rumänischen Hauptstadt erweitern.

  • Auf dem Warschauer Büromarkt sieht Bruno Ettenauer einen "Kampf um Mieter, bei dem einige Objekte auf der Strecke bleiben werden".
    foto: ca immo

    Auf dem Warschauer Büromarkt sieht Bruno Ettenauer einen "Kampf um Mieter, bei dem einige Objekte auf der Strecke bleiben werden".

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