Münchens Büromarkt ist deutschlandweit spitze

6. Oktober 2015, 09:00
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Nirgendwo in Deutschland werden mehr Büroflächen vermietet als in München. Auch das Interesse von Investoren ist hoch

Beim Wohnen liegt München preislich deutschlandweit an der Spitze. Doch auch der Münchener Büromarkt lag im ersten Halbjahr 2015 mit einem Flächenumsatz von 332.000 Quadratmeter an der Spitze der deutschen Bürostandorte, wie der Immo-Dienstleister Cushman & Wakefield vor kurzem erhob.

"Die Vermietungsleistung ist ungebrochen hoch", bestätigt auch Urs Friedrich, Bereichsleiter Gewerbe der deutschen UBM-Tochter Münchner Grund. Die Neubauflächen seien aber verknappt, was all jenen in die Hände spiele, die Neubauflächen von mehr als 10.000 Quadratmetern zur Verfügung haben. 2014 lag die Leerstandsquote in München laut einem Büroimmobilienbericht von Ellwanger & Geiger bei 5,8 Prozent. Aufgrund der geringen Fertigstellungsquote wird diese Zahl in den nächsten Jahren wohl weiter sinken, glauben Experten.

Forward Deals im Kommen

Während früher ein Bürogebäude erst verkauft wurde, wenn es voll vermietet war, werden nun Forward Deals immer beliebter: Vor wenigen Wochen erst hat die UBM ihr Trikot Office an der Landsberger Straße mit 13.000 Quadratmeter Mietfläche an die HanseMerkur verkauft, obwohl es erst Ende des Jahres fertiggestellt wird. "Investoren nehmen derzeit, was sie kriegen können", sagt Friedrich. Mit dem Trikot Office, das aus einem städtebaulichen Wettbewerb hervorging, ist laut Friedrich ein echtes Landmark an der Friedenheimer Brücke entstanden, die weithin sichtbar ist. Bei der Architektur seien Anleihen an die Architektur der 1960er genommen worden.

Ein Landmark soll auch das Holzbürohaus werden, das in Dornach entstehen soll. Derzeit befinde man sich diesbezüglich noch in der Planungsphase, sagt Friedrich. Offiziellen Baubeschluss gebe es noch nicht – selbst, ob es tatsächlich ein Holzhaus wird, sei noch nicht beschlossene Sache. Investoren hätten aber schon Interesse daran bekundet: "Ein Holzbürohaus ist für bestimmte Unternehmen ein Aushängeschild." Das Objekt müsse aber erst am Markt platziert werden, betont Friedrich. Dornach sei ein schwieriger Standort, es gebe aber große Bemühungen, ihn aufzuwerten: "Denn Dornach ist nicht München."

Concierge erwünscht

Das Bürogebäude Twin Yards, benannt nach den zwei Innenhöfen, wurde bereits Anfang des Jahres verkauft – ebenfalls im Rahmen eines Forward Deals. Derzeit ist es zu 70 Prozent vermietet. Das sechsstöckige Gebäude ist in der Parkstadt Schwabing gelegen, in der Nachbarschaft haben sich Amazon und Microsoft niedergelassen.

Derzeit werden noch die letzten Arbeiten an den Allgemeinflächen durchgeführt. Bald wird im Eingangsbereich ein Concierge die Gäste begrüßen, gegenüber werden in einem kleinen Café die Mitarbeiter versorgt. Besonders internationale Mieter würden sich so einen Empfangsbereich wünschen, von dem Besucher abgeholt werden können, sagt Tony Zwicker von Münchner Grund. Auch in den Büros selbst gebe es eigene Räumlichkeiten für externe Besucher, die von den internen Bereichen abgegrenzt sind.

Musterbüro ist sehr wichtig

Im Twin Yards wird außerdem ein Kartensystem zum Einsatz kommen: Mit einer Karte kann das Gebäude betreten, Kaffee gekauft und kopiert werden. Das sei bequem – und auch eine Frage der Sicherheit, erklärt Zwicker in seinem Musterbüro. Ein solches sei heute aus der Vermarktung übrigens nicht mehr wegzudenken. Denn künftige Mieter könnten hier ein Gefühl dafür bekommen, wie ihr neuer Standort einmal ausschauen wird.

Grundsätzlich sei Mietern ein Mitspracherecht immer wichtiger. Große Themen bei den Büros der Zukunft seien die Beleuchtung und Belüftung. Geheizt und gekühlt wird im Twin Yards mittels Bauteilaktivierung, in Großraum- und Konferenzbereichen sowie Teambüros gibt es auch Heiz- und Kühlsegel.

"Außerdem werden Freiflächen zunehmend ein Thema", sagt Zwicker. Im Twin Yards gibt es beispielsweise sieben begrünte Terrassen, auf die man sich in einer Pause zurückziehen kann. "Die Nachfrage an Büroflächen mit Terrasse ist in den letzten Jahren definitiv gestiegen", sagt Zwicker.

Stadtquartiere in Entwicklung

Auch die CA Immo ist am Münchner Immobilienmarkt aktiv. Mit dem Stadtquartier Arnulfpark, einem ehemaligen Containerbahnhof, wird seit 2004 an einer Mischung aus Büro, Einzelhandel, Gastronomie und Wohnen gebaut. Das Bürogebäude Kontorhaus wird Ende des Jahres als letztes Objekt fertig. Erst vor wenigen Tagen wurde ein neuer Mieter für 6.000 Quadratmeter Fläche gefunden. Ein Großteil der 25.000 Quadratmeter ist an Google vermietet, die ersten Flächen wurden bereits übergeben. Ähnliches ist auch im Stadtbezirk Berg am Laim geplant – hier soll unter anderem ein 60 Meter hohes Bürohaus entstehen. (Franziska Zoidl aus München, 6.10.2015)

  • Das Trikot Office wird Ende des Jahres fertiggestellt, wurde aber bereits verkauft.
    visualisierung: ubm

    Das Trikot Office wird Ende des Jahres fertiggestellt, wurde aber bereits verkauft.

  • Hauptmieter im Kontorhaus im Stadtquartier Arnulfpark der CA Immo wird Google sein.
    visualisierung: ca immo

    Hauptmieter im Kontorhaus im Stadtquartier Arnulfpark der CA Immo wird Google sein.

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