Der "Erste Campus" ist die bedeutendste Neuentwicklung von Büroflächen in diesem Jahr in Wien. Die Flächen stehen aber für den Drittmarkt nicht zur Verfügung, sie werden alle von der Erste Group und ihren Konzerntöchtern belegt werden.
Seit 15 Jahren bringt das Research-Team von Otto Immobilien zweimal im Jahr einen Wiener Büromarktbericht heraus. Ausgerechnet zum Jubiläum anlässlich der 30. Ausgabe liegt die Neuflächenproduktion darnieder: 2014 kamen nur 100.000 m² neu auf den Markt, berichtet Otto-Büromarktexperte Alexander Fenzl – "die geringste Neuflächenproduktion seit Beginn unserer Aufzeichnungen".
Heuer sollten es mit 130.000 m² nur unwesentlich mehr werden, zudem befindet sich der Großteil dieser Flächen im "Erste Campus", den die Immorent für die Erste Group als Eigennutzer baut. Für Dritte bleiben von den 130.000 somit nur 30.000 Quadratmeter übrig. Dies bei einer im Vergleich zum Vorjahr etwas gestiegenen (prognostizierten) Vermietungsleistung von 230.000 m² für 2015. Im ersten Halbjahr waren es 110.000 m².
Preissenkungen in der Donau-City
Flächen innerhalb des Gürtels mit passendem Preis-Leistungs-Verhältnis seien besonders stark gesucht, "hohe Aktivität" verzeichnet man bei Otto Immobilien aber auch am Hauptbahnhof und in der Donau City. Am letztgenannten Standort sei durch Preissenkungen in der jüngeren Vergangenheit die Nachfrage ordentlich angekurbelt worden, was auch für die dortige Landmark, den DC Tower, gelte. Allerdings gingen Unternehmen bisher "nicht an die 1. Adresse, den höchsten Turm in der Donau-City, sondern in die kleineren Türme in zweiter Reihe", so Fenzl.
Wie eng der Markt bereits ist, macht eine von ihm erhobene Zahl deutlich: Nur fünf Wiener Büroobjekte würden derzeit zusammenhängende Flächen von 4000 m² bieten können, die den Minimum-Kriterien der Zielgruppe entsprechen: Innerhalb der letzten 20 Jahre errichtet oder generalsaniert, mit Kühlung und maximal 400 Meter von der nächsten U-Bahn-Station entfernt.
Entspannung erst 2017
Entspannen wird sich die Situation erst 2017. Dann kommen Großprojekte wie der Orbi Tower, Denk 3, das Messecarree Nord und das Quartier Belvedere Central auf den Markt. Wer jetzt Flächen sucht, müsse also Vorverträge für diese Projekte unterschreiben – oder selbst bauen, so Fenzl. Einige Unternehmen tun dies auch, etwa der Öamtc, Wien Energie, oder eben die beiden Großbanken.
Die Spitzenmiete liegt in Wien bei 25,75 Euro, und diese könne aktuell "nicht nur in den obersten Etagen der Bürotürme, sondern auch in der City erzielt werden", berichtet Firmenchef Eugen Otto. Weiteren Anstieg erwartet er aber zunächst keinen – im Gegensatz zur durchschnittlichen Büromiete in Wien, die von den aktuellen 13,50 Euro (Erstbezug, Neubau) noch steigen könne. Der Hauptbahnhof entwickle sich laut Otto "sehr positiv", der Standort schicke sich an, die zweitteuerste Bürolage nach der Innenstadt zu werden.
Die Leerstandsrate dürfte aufgrund des sehr geringen Neubauvolumens heuer auf 6,3 Prozent sinken. (Martin Putschögl, 28.9.2015)