"Kein Bild davon, was ein Makler wirklich macht"

Interview5. September 2015, 14:00
282 Postings

Der Immobilienbewerter Michael Resch hat private Wohnungsverkäufe in Wien unter die Lupe genommen

Der Immobilienbewerter Michael Resch hat private Wohnungsverkäufe in Wien unter die Lupe genommen und herausgefunden: Wer auf einen Makler verzichtet, macht das im seltensten Fall wegen der Provision, sondern weil das Spektrum der Dienstleistung zu wenig kommuniziert wird.

STANDARD: Gibt es in Österreich zu wenige Makler, ist ihre Zahl genau richtig, oder sind es viel zu viele?

Resch: Das ist schwer zu beantworten, weil das marktabhängig ist und regional sehr große Unterschiede mit sich bringt. In Wien selbst würde ich – auf den Eigentumsmarkt bezogen – vorsichtig formuliert sagen, dass der Markt gesättigt ist. Es gibt rund 1500 Unternehmen mit Gewerbeberechtigung. Insgesamt kann man davon ausgehen, dass in Wien mehrere Tausend Personen mit der Vermittlung von Immobilien betraut sind.

STANDARD: Das heißt?

Resch: Bei insgesamt 16.000 Wiener Immobilienverkäufen im Jahr 2014 sind das ziemlich viele. Das soll nicht heißen, dass der Markt keine zusätzlichen, gut ausgebildeten, Makler verträgt, denn aufgrund der Verkäufermarktsituation und der damit verbundenen Preiskonkurrenz auf der Abgeberseite wird sich der Markt durch die Qualität der Dienstleistung ohnehin von selbst regulieren.

STANDARD: Laut einer Erhebung von ImmoUnited aus den Jahren 2012/2013 werden 54 Prozent aller Eigenheime in Österreich von professionellen Maklern verkauft. Was ist mit dem Rest?

Resch: Nur zum Vergleich: In Wien selbst wird der Wohnungsverkauf sogar zu 66 Prozent über Makler abgewickelt. Die restlichen Wohnungen werden von privat an privat verkauft, wobei nicht alle Wohnungen tatsächlich in Printmedien und Online-Foren inseriert werden. In meiner Arbeit "Der private Verkauf von Wohnimmobilien in Wien im Jahr 2014" habe ich fünf Monate lang nahezu jedes öffentliche Inserat verfolgt. In meinen Berechnungen hat sich ein Gap ergeben, aus dem ich schließe, dass ein Teil der Wohnungen unmittelbar und ohne Makler, also innerhalb der Familie, des Freundes- und Bekanntenkreises oder der Nachbarschaft weitergegeben werden. Tatsächlich kann man sagen: In der derzeitigen Wiener Marktsituation sind die wirklich guten und richtig kalkulierten Wohnungen extrem schnell weg und entziehen sich oftmals dem Markt.

STANDARD: Was sind die Beweggründe für eine private Veräußerung der Immobilie? Steckt da nur die Geldersparnis dahinter? Oder mehr?

Resch: Das muss man differenzierter betrachten. In vielen Fällen ist es die persönliche Bindung zum Objekt, die Geschichte, das an diesem Ort Erlebte, was Leute dazu bringt, sich selbst um den Verkauf zu kümmern. Bei manchen sind es die Abenteuerlust und das Ausprobieren. Und andere wiederum wollen partout keinen Makler dazwischenschalten, weil sie kein Bild davon haben, was ein Makler eigentlich wirklich macht. Der tatsächliche Umfang der Dienstleistung wird als intransparent und zu wenig thematisiert wahrgenommen.

STANDARD: Und die Ersparnis der Maklerprovision spielt keine Rolle?

Resch: Doch, für viele schon. Erstaunlicherweise liegt dieses Interesse aber eher auf der Verkäufer- als auf der Käuferseite. Das heißt, dass die Abgeber oft den Käufern die Provision ersparen wollen. Diese Mitmenschlichkeit hat mich dann doch erstaunt. Das hätte ich so nicht erwartet.

STANDARD: In vielen Privatinseraten sind Sätze wie "Bitte keine Makler!" oder "Makleranrufe zwecklos" zu lesen. Halten sich Makler daran?

Resch: Nein, in der Regel nicht. Meine Befragungen unter insgesamt 180 Abgebern ergab, dass in der ersten Woche im Schnitt 18 Makleranrufe eingehen. Die meisten Privatverkäufer empfinden das als Belästigung, zumal die wenigsten Makler transportieren können, welchen Mehrwert sie dem Verkäufer bieten können.

STANDARD: Haben Sie das Gefühl, dass bei privaten Käufen und Verkäufen genügend Know-how da ist?

Resch: In den meisten Fällen ist ein Immobilienkauf oder -verkauf etwas Einmaliges oder bestenfalls Zweimaliges im Leben. Viele Menschen haben wenig Ahnung von der Tragweite der Entscheidungen, von den Nebenkosten, von den juristischen Details und gehen sehr blauäugig an die Sache heran. Manche Private sind mit Begriffen wie Bauordnung, Baubewilligung und statisches Gutachten kaum vertraut. Es ist ein Learning by Doing. Ich halte das angesichts der damit verbundenen hohen Komplexität und des hohen Risikos für gefährlich.

STANDARD: Was raten Sie Privaten?

Resch: Sich besser zu informieren – und sich, wo notwendig, auch schon im Vorhinein gut beraten zu lassen und nicht erst am Ende bei der Vertragserrichtung die Beratung des Notars in Anspruch zu nehmen. Meines Wissens gibt es keinerlei Kurse oder Seminare und kaum Literatur zum Thema.

STANDARD: Sie kritisieren in Ihrer Arbeit, dass Immobilienveräußerung ohne Makler in den österreichischen Medien kaum behandelt wird. Warum ist das kein Thema?

Resch: Gute Frage! Tatsächlich halten sich die Medien bei Privatverkäufen stark zurück. Ich nehme an, das hat hauptsächlich damit zu tun, dass es bei den Privatverkäufern und -käufern keine wirkliche Interessenvertretung gibt, die das Thema ankurbeln könnte. Man darf nicht vergessen: Der wertmäßige Anteil an privat verkauften Wohnungen ist – im Vergleich zum gesamten Transaktionsvolumen in Österreich, vor allem zum Gewerbeimmobilienmarkt – relativ gering.

STANDARD: Dennoch wechseln in Österreich 46 Prozent aller Eigenheime ohne Makler den Eigentümer. Welche Schlüsse können wir daraus ziehen?

Resch: Meine Erkenntnis aus der Forschungsarbeit ist: Qualität zahlt sich aus. Wenn die Qualität stimmt, dann sind die Leute auch auf der Abgeberseite sehr wohl bereit, Provision zu zahlen. Doch meist empfinden die Menschen die Maklertätigkeit als nicht transparent. Sie zahlen verhältnismäßig viel Geld für eine Dienstleistung, die sie nicht umfassend abschätzen können. Ich würde dafür plädieren, das Dienstleistungsspektrum der Makler besser zu kommunizieren. Es gibt zwar bereits den Immy, den Cäsar und die Immocard, aber diese werden meiner Beobachtung nach von der Bevölkerung noch zu wenig wahrgenommen.

STANDARD: Die meisten von Ihnen untersuchten Privatinserate stammen von derStandard.at. Was geben Sie uns mit auf den Weg?

Resch: Ich würde mir noch mehr und vor allem umfangreichere Merklisten wünschen. Ansonsten war das Angebot im Vergleich zu den anderen Portalen sehr umfassend und vor allem hochwertig aufbereitet. (Wojciech Czaja, 5.9.2015)

Michael Resch (38) studierte Immobilienwirtschaft und -management an der FH Wien der WKW und verfasste in diesem Rahmen die Forschungsarbeit "Der private Verkauf von Wohnimmobilien in Wien im Jahr 2014". Er ist Immobilienbewerter bei Immoadvalue.

  • Nicht selten wird aus sentimentalen Gründen ohne Makler verkauft.
    foto: picturedesk/wirtschaftsblatt/peroutka

    Nicht selten wird aus sentimentalen Gründen ohne Makler verkauft.

  • Michael Resch: "Meist empfinden die Menschen die Maklertätigkeit als nicht transparent."
    foto: czaja

    Michael Resch: "Meist empfinden die Menschen die Maklertätigkeit als nicht transparent."

Share if you care.