Vorbei die Zeiten, in denen die jährliche Vermietungsleistung bei 300.000 m² und mehr lag. Aktuell hält Wien bei rund 200.000 m² per annum (Stand 2014). "Und ich gehe davon aus, dass sich dieser Wert auch heuer nicht verändern wird", meint Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE Österreich. "Fakt nämlich ist, dass die großen öffentlichen Vermietungen, die sich in der Regel erheblich auf die Statistik niederschlagen, in letzter Zeit ausgeblieben sind. Und somit rechne ich bis 2017, wenn eine ganze Reihe neuer Produkte auf den Markt kommen wird, mit einer anhaltenden Stagnation."

Laut CBRE hält Wien derzeit bei einem Gesamtbestand von 10,8 Millionen m² Bürofläche. Die Leerstandsrate variiert zwischen 6,5 und sieben Prozent. Fragt sich nur: Wo liegen diese 700.000 bis 750.000 ungenutzten Office-Quadratmeter verborgen?

DC Tower zu 45 Prozent leer

Einer der Spitzenreiter ist ohne jeden Zweifel Dominique Perraults hübscher DC Tower neben der Reichsbrücke, schwarzes Mahnmal übereifriger Wiener Baueuphorie. Von den 60 Geschoßen stehen 45 Prozent leer.

"Letztes Jahr hatten wir nur zwei bis drei kleinere Abschlüsse", sagt WED-Chef Thomas Jakoubek, der mit seinem Team erst kürzlich selbst die 45. Etage bezogen hat. "Mit wenigen Ausnahmen kann man sagen, dass alles ab dem 26. Stock aufwärts am Markt ist." Zwar gebe es für die leerstehenden 30.000 m² bereits Nachfragen und konkrete Gespräche, aber diese werden sicherlich noch bis Jahresende andauern. Die Mietpreise starten bei 15 Euro pro Quadratmeter. "Mit etwas Glück werden wir unser Büro schon bald wieder räumen können", so Jakoubek.

Vom gegenüberliegenden Millennium Tower war auf Anfrage des Standard keine Information zu bekommen. Auch beim Marximum (Hochtief Development) hält man sich mit Zahlen zurück. Und in der Wienerberg-City kann man nur Spekulationen und Hochrechnungen anstellen. "Wir sind zwar sehr transparent", sagt Bettina Schragl, Konzernsprecherin der Immofinanz AG. "Allerdings bitte ich, zu verstehen, dass wir, auf einzelne Immobilien heruntergebrochen, traditionell keine Leerstandsraten angeben." Nur so viel: Von den 390.000 m² Büroflächen im Portfolio – 34 Objekte, die meisten davon in Wien – seien rund 80 Prozent genutzt.

Warten auf Mieter

Bei der Signa Development Immobilien Entwicklungs GmbH ist man auskunftsfreudiger: Zehn Prozent Leerstand im Rivergate bei Mietpreisen um die 13 Euro pro m², ebenfalls knapp zehn Prozent im IZD Tower in der Donau-City sowie beachtliche 30 Prozent, die im Goldenen Quartier in der Innenstadt auf potente Mieter warten. Die nächsten großen Entwicklungen sind The Icon am Hauptbahnhof sowie der Unicredit Bank Austria Campus auf dem ehemaligen Nordbahnhofgelände.

Rund 20 Prozent Leerstand gibt es im Europlaza, nachdem die fünfte Bauphase im Juni 2014 fertiggestellt wurde. "Es gibt für alle Flächen bereits Angebote und Verhandlungsgespräche", erklärt Inge Bacovsky, Leiterin der Bürovermietung bei Strauss & Partner. "Derzeit arbeiten wir die Belegungspläne aus." Die Mietpreise liegen bei 13 bis 15 Euro pro m².

In den Doppio Offices in St. Marx (ebenfalls Strauss & Partner) hält man bei aktuell 23 Prozent Leerstand. In Wien Mitte / Markthalle (BAI) sind noch 4000 Quadratmeter zu haben (6,5 Prozent Leerstand). Und der Florido Tower (Union Investment) steht mit 2800 ungenutzten Quadratmetern zu neun Prozent leer.

Grund zur Freude gibt es hingegen, glaubt man den Auskunftgebern, im Haus an der Wien (Signa, 19,50 Euro pro m², Vermietungsstand 97 Prozent), in den Silo Offices in Liesing (Erste Group Immorent, 98 Prozent) und im Viertel 2 (IC Projektentwicklung bzw. diverse Investoren, Vollvermietung). Hier arbeitet man bereits an der nächsten Tranche: 21.000 m², Baubeginn im Sommer, Fertigstellung 2017.

Neue Ideen

Der Wiener Leerstand, der mancherorts beträchtlich ist, könnte zu neuen Ideen animieren. "Wir befinden uns in einem Konjunkturzyklus, in dem es 2018/2019 höchstwahrscheinlich zu einer deutlichen Abschwächung kommen wird", so Felix Zekely, CBRE. Abhilfe schaffen könnte eine Umnutzung zu Wohnzwecken – angesichts der Wiener Bevölkerungsprognosen ein nicht nur lukratives, sondern auch dringend benötigtes Geschäft. "Vor allem in den Bezirken zwischen Ring und Gürtel gibt es etliches Potenzial, wo Büros zu Wohnungen umgebaut werden könnten. Allerdings ist das Thema noch jung. Da traue ich mich nicht, konkrete Zahlen zu nennen." (Wojciech Czaja, 30.6.2015)