Round Table: Wenn die Sharing Economy auf die Nachbarn trifft

29. Juni 2015, 07:00
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Nachbarn gegen Airbnb-Vermieter, ein Spannungsfeld. DER STANDARD lud Experten sowie Betroffene zu einem Round Table

Ende März berichteten wir von den rasant steigenden Airbnb-Vermietungen in Österreich. Am Wiener Hohen Markt wehrten sich Eigentümer dagegen, ständig neue Nachbarn zu haben, inklusive erhöhter Lärmbelästigung und anderer Unbill. Die Stadt Wien hat mittlerweile eine Arbeitsgruppe gegründet und zum Phänomen der Sharing Economy eine Studie herausgebracht – ansonsten passiert aus Sicht der Betroffenen vonseiten der Stadt zu wenig in der Causa. Grund genug, einen runden Tisch zu organisieren. Klemens Himpele, Abteilungsleiter der Magistratsabteilung 23 (Wirtschaft, Arbeit und Statistik) der Stadt Wien, Michaela Reitterer, Präsidentin der Hoteliervereinigung, Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung, und der Wiener Anwalt Thomas In der Maur (Höhne, In der Maur & Partner) diskutierten mit den Betroffenen vom Hohen Markt, Kurt und Annemarie Kospach, begleitet von Nachbarin Elfi Plakolm und Anwältin Marie-Luise Roj (Robathin & Partner). Franziska Zoidl und Martin Putschögl moderierten.

STANDARD: Wir wollten zu diesem runden Tisch auch einen Airbnb-Vermieter einladen, haben aber keinen gefunden. Die Angst vor der Steuerprüfung war zu groß. Überrascht Sie das?

In der Maur: Ja. Wenn man nichtdeklarierte Umsätze machen will, ist eine Airbnb-Vermietung keine gute Idee, weil die Nachverfolgung besonders einfach ist. Mit ein bisschen Computertechnik und Programmierungsfantasie könnte die Finanz sogar recht exakt herausfinden, an wie vielen Tagen im Jahr eine Wohnung vermietet wurde. Außerdem muss sich ein Wohnungseigentümer oder -mieter, der die eigene Wohnung, die er selbst bewohnt, ab und an einmal vermietet, nicht fürchten.

foto: cremer
Rechtsanwalt Thomas In der Maur, die Präsidentin der Hoteliervereinigung, Michaela Reitterer, der Präsident der Mietervereinigung, Georg Niedermühlbichler, und MA-23-Abteilungsleiter Klemens Himpele (v. li.) ...

Reitterer: Das Problem ist: Die Politik hat keine Ahnung. Ein Beamter vom Finanzministerium hat unlängst gesagt: "Wie sollen wir wissen, wer wie oft vermietet?" Dabei kann ein TU-Student im ersten Semester ein Programm schreiben, mit dem man das herausfindet – würde man das denn wollen. Das Interessante ist ja, dass wir im Zuge der Steuerreform 3,9 Milliarden über Betrugsbekämpfung hereinbekommen wollen, und dort, wo richtig viel Geld ist, nicht angesetzt wird.

STANDARD: Vonseiten der Stadt wurde bezüglich Airbnb-Vermietungen im März ein Round Table angekündigt.

Reitterer: Der hat dann zunächst nicht stattgefunden. Man wollte zuerst die Veröffentlichung der Studie abwarten. Zu einem Round Table vor einigen Tagen war die Hoteliervereinigung dann nicht eingeladen.

Himpele: Die Einladungsliste kenne ich nicht. Für uns geht die Frage weit darüber hinaus, wie mit Airbnb oder anderen Anbietern umgegangen werden muss. Wir sehen, dass sich Wertschöpfungsketten verändern. Leistungen, die früher in große Strukturen eingebunden waren, werden heute über kleine, freischaffende Konstruktionen vermittelt. Diese Entwicklung wird aufgrund der vorhandenen Technologie wohl so weitergehen. Man wird sich deshalb überlegen müssen, welche Regularien nötig sind, um dafür zu sorgen, dass bestimmte Rahmenbedingungen sichergestellt sind. Wir brauchen einerseits Fairness für die Anbieter am Markt. Es geht aber auch um gute Arbeitsbedingungen für Menschen, die Einnahmen über solche Plattformen erzielen. Die Regeln dazu sind relativ eindeutig: Auch jemand, der über so eine Plattform vermietet, muss Steuer zahlen und ist ortstaxenpflichtig.

STANDARD: Die Wiener Familie Kospach streitet seit Monaten mit einem Nachbarn, der eine Wohnung auf Airbnb vermietet. Ist es zu schwierig, sich als Anrainer zu wehren?

Roj: Es wäre einfacher, wenn der Eigentümer selbst auf Airbnb vermietet. Im Fall der Kospachs war es aber ein Mieter, dem nun vonseiten des Eigentümers gekündigt wurde. Man muss verschiedene Themenkomplexe bei den Rechtsbereichen unterscheiden. Das eine ist bei den Kospachs der zivilrechtliche Aspekt mit der Unterlassungsklage. Aber man muss sich das Gewerberecht anschauen. Da gibt es Schlupflöcher.

Reitterer: Wir unterscheiden im europäischen Recht ein Registered Business und ein Non-registered Business. Die Stadt könnte bei Airbnb sagen: Ihr könnt nur jemanden auf die Plattform nehmen, der ein Registered Business hat. Damit wäre das Thema gegessen.

Himpele: Es ist so, dass zwischen Privatzimmervermittlung als Nebenbeschäftigung, zwischen einer Frühstückspension mit maximal zehn Betten als freies Gewerbe und dem reglementierten Gewerbe unterschieden werden muss. Das war in der Vergangenheit so, und das ist jetzt auch so und hat zunächst einmal nichts damit zu tun, auf welche Art und Weise die Vermittlung der Unterkunft zustande kommt.

STANDARD: Wie sieht das die Mietervereinigung?

Niedermühlbichler: Wir müssen das in den Griff bekommen, weil mehrere Probleme mit Airbnb einhergehen: Einerseits geht Wohnraum verloren. 5000 Unterkünfte werden derzeit angeboten. Das sind Wohnungen, die für Mieter nicht zur Verfügung stehen. Es ist zudem eine unerträgliche Belästigung der Nachbarschaft, die dazu führt, dass die Akzeptanz für Touristen zurückgeht. Und Beherbergungsbetriebe, die strenge Auflagen einhalten, Personal einstellen und Sozialleistungen erbringen müssen, werden massiv benachteiligt. Das Problem ist jetzt bekannt, und die Stadt Wien ist die erste in Österreich, die sich damit wirklich beschäftigt und eine Studie in Auftrag gegeben hat. Auch mit den OGH-Urteilen ist bereits etwas passiert. Es ist im Zusammenleben aber so, dass man nicht von heute auf morgen alles lösen kann. Wenn sich einer nicht an die Spielregeln hält, kann das dauern.

A. Kospach: Was heißt Spielregeln? Es ist ja verboten.

Plakolm: Die Stadt hat bei uns nicht eingegriffen. Diese Gauner, die sich bereichern, haben leichtes Spiel!

Niedermühlbichler: Es kann weder die Stadt Wien noch die Mietervereinigung die Tür versiegeln.

STANDARD: Haben die Beschwerden bei der Mietervereinigung in letzter Zeit zugenommen?

Niedermühlbichler: Ja, die sind seit dem Standard-Bericht vom März massiv angestiegen. Leute, die früher nicht gewusst haben, warum sie dauernd neue Nachbarn haben, sind sensibler geworden. Wenn jemand eine Eigentumswohnung hat und die über Airbnb vermietet, kann man direkt rechtlich gegen den Eigentümer vorgehen. Wenn das ein Mieter macht, dann muss der Eigentümer den Mieter kündigen. Da gibt es eine Kündigungsfrist und einen Kündigungsschutz. Wir informieren in diesen Fällen zumindest die Hauseigentümer und sagen: Der macht mit der Wohnung ein Geschäft. Was wir aber auch festgestellt haben: dass es Hauseigentümer gibt, denen das gar nicht unrecht ist, weil sie eine höhere Miete kriegen.

Roj: Früher hat man ein Unternehmen gehabt, das man greifen konnte. Dafür war auch die Gewerbeordnung gemacht. Jetzt müssen wir unterscheiden: Wir haben ein Plattformunternehmen und denjenigen, der es nutzt, ein Mikrounternehmen. Ich denke, es wäre eine gute Möglichkeit, wenn man mit Airbnb zusammenarbeitet. Das hat für beide Seiten Vorteile. Da müsste viel von der Stadt kommen.

Himpele: Das ist nicht nur ein Stadtthema. Man kann Wege finden, das über Kooperationen zu machen. Aber es gibt nicht nur Airbnb. Man müsste ein Kooperationsabkommen mit jedem potenziellen Anbieter machen. Aber will man das eigentlich? Auch das wäre zu diskutieren. Denn das Problem der Kospachs löst man damit unter Umständen nicht.

foto: cremer
... diskutierten mit Anwältin Marie-Luise Roj sowie den Betroffenen vom Hohen Markt, dem Ehepaar Kospach und deren Nachbarin Elfi Plakolm, unter Leitung des Standard (im Bild Franziska Zoidl) angeregt über Lösungen.

K. Kospach: Es gibt keinen legalen Weg, das im normalen Wohnbereich zuzulassen. Auch der Sicherheitsaspekt ist wichtig: Im Hotel wird der Pass kontrolliert, bei privaten Vermietungen gar nichts.

Plakolm: In Österreich gibt es schon ein Gesetz: Ohne Zustimmung aller Eigentümer darf keine Wohnung gewerblich genutzt werden.

In der Maur: Eines ist hier schon wichtig zu sagen: Dieses Handeln ist grundsätzlich kein verbotenes. Es ist weder nach der Gewerbeordnung, dem Mietrecht noch dem WEG verboten – in dem Sinn, dass Sie die Polizei anrufen könnten. Dem kann man sich letztlich nur in einem rechtsstaatlich zivilisierten Vorgang nähern. Es tut mir leid für Sie als Betroffene, aber es ist erlaubt, dass ich mir in Wien eine Wohnung kaufe und dass ich sie vermiete. Möglicherweise haben meine Miteigentümer einen zivilrechtlichen Anspruch, dass ich das unterlasse. Aber das ist etwas ganz anderes als ein gesetzliches Verbot. Es ist eine Tätigkeit, die auf einem der Grundwerte der Rechtsordnung aufbaut, nämlich der Freiheit des Eigentums. Das ist ein Spannungsfeld. Die wunderschönsten Regelungen werden Ihnen sehr wenig helfen gegen Leute, die sich partout nicht daran halten wollen. Ich kenne das Problem aus der Wohnungsprostitution. Da kann es zehn Jahre dauern, bis die so was abstellen.

A. Kospach: Unser Nachbar bezahlt 1760 Euro Miete – und holt dank temporärer Vermietung das Dreifache heraus.

In der Maur: Wenn die Herrschaften das versteuern, gratuliere ich ihnen. Dann wäre mir das als Nachbar auch egal, solange die mich nicht belästigen. Das Problem des Verdienstes ist ein anderes, und da verstehe ich die Hotellerie. Wenn Sie an das Verschärfen von gewerberechtlichen Regelungen denken: Sie sagen einem Wohnungseigentümer, was er darf und was er nicht darf. Aber was erzählen Sie dem Zinshausbesitzer? Der ist per definitionem aus dem Gewerberecht draußen. Ich mahne zur Vorsicht beim Schreien nach neuen Regeln. Die führen zu immer wieder neuen Regeln. Jetzt trauen sich die Leute nicht einmal mehr, ihre eigene Wohnung zu vermieten – und damit meine ich die, in der sie wirklich drinnen wohnen -, weil sie keine Ahnung haben, ob das legal ist. Ich hoffe, da sind wir uns einig: Grundsätzlich ist das keine blöde Idee. Das hat auch etwas mit steigenden Wohnungskosten zu tun. Die Leute finanzieren sich damit zum Beispiel ihren Urlaub.

Reitterer: Das sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Ich müsste ja kein Registered Business anmelden, wenn ich nur vermiete, während ich drei Monate lang auf Weltreise gehe. Das ist nicht schwierig, und dafür brauche ich Airbnb nicht.

In der Maur: Aber wenn ich zwei Wochen verreise? Wo finde ich da wen, wenn nicht über so eine Plattform? Ich glaube, man muss in diesem kleinen Bereich, in dem die Sharing Economy einen Wert hat, einen Weg finden.

Reitterer: Da bin ich bei Ihnen. Aber wenn einer 15 Wohnungen vermietet, dann reden wir von etwas anderem.

In der Maur: Die Stadt Wien kann hier wahnsinnig wenig tun. Sie hat weder Miet- noch Gewerberecht in der Hand. Was sie tun kann, ist, das über Widmungsfragen anzugehen, baurechtlich. Solche Wohnungen sind ohnehin nur in bestimmten Wohngegenden interessant. Da hätte die Stadt wirklich etwas in der Hand, könnte Verbote aussprechen und bei Verstoß einschreiten.

Niedermühlbichler: Es gibt ja im 1. Bezirk die Wohnzonenregelung. Das ist nicht so einfach durchzusetzen. Jeder Mieter oder Eigentümer, der vom Airbnb-Host im eigenen Haus nicht um Erlaubnis gefragt wurde, kann eine Unterlassungsklage einbringen. Es kommen aber viele Menschen zu uns, die ein Problem mit dem Vermieter haben. Wir klären auf, was sie tun sollen, aber letztendlich muss natürlich der Mieter die Klage führen. Das können nicht wir machen. Es sind nicht wenige, die sagen: Ich will mit dem Hauseigentümer aber keine Probleme haben.

K. Kospach: In unserem Komplex sind weitere fünf oder sechs Wohnungen auf Airbnb. Die Nachbarn leiden, sind aber oft alt und können nicht im Internet recherchieren. Da würde eine bessere Lösung helfen.

STANDARD: Was macht nun Ihre Arbeitsgruppe, Herr Himpele?

Himpele: Es sind unzählige Rechtsmaterien betroffen. Das sichten wir gerade. Wir werden versuchen, eine Lösung zu finden, die den ganzen sich widersprechenden Interessen gerecht wird. Es gab immer schon andere Nächtigungsformen als Hotels. Da spricht sich niemand dagegen aus, das muss nur in geregelten Bahnen stattfinden.

Reitterer: Airbnb ist 24 Milliarden Dollar wert. Nur damit wir wissen, wovon wir ausgehen. Ich darf gleichzeitig daran erinnern, wie viele Menschen bei Marriott weltweit beschäftigt sind und wie viele bei Airbnb-Hosts. Auch neue Unternehmen müssen sich nach Marktgegebenheiten richten. Und auch Beamte werden sich danach richten müssen, dass es das neue Geschäftsmodell gibt. Wien könnte ja sogar eine Vorreiterrolle in Europa einnehmen.

Himpele: Wir haben, als wir die Studie beauftragt haben, bei X Städten geschaut, was es gibt. Das "Shared City"-Programm in Amsterdam ist in Kraft getreten, als unsere Studie schon lief. Es gibt in ganz Europa bei Airbnb eher die Tendenz Richtung Verbot. Die Interessen sind unterschiedliche. Die Hotellerie hat beispielsweise ganz andere Interessen als der Host oder dessen Nachbarn. Daher ist es nicht so einfach zu sagen, man verschärft jetzt einfach eine Regelung. Glauben Sie nicht, das Problem sei in Städten wie Berlin, wo das Vermieten auf Airbnb ab 2016 verboten ist, gelöst. Es gibt dieses Role-Model in dieser Form nicht, weil dann hätten wir uns das ja einfach machen können.

In der Maur: Ich finde es begeisternswert, dass die Stadt Wien versucht, sich der Sharing Economy anzunähern. Meine große Befürchtung ist aber, dass das auf kreativer Beamtenebene steckenbleibt.

Himpele: Lassen Sie sich überraschen. (27.6.2015)

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