Wohnimmobilien: Preise an der Grenze der Leistbarkeit

24. Juni 2015, 05:30
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"Ausgereizt" sind die Preise auf den heimischen Wohnimmobilienmärkten, das zeigt der aktuelle Preisspiegel der WKÖ

"Die Mieten steigen schon seit zwei Jahren nicht mehr, nun auch die Eigentumspreise." Michael Pisecky, Obmann der Wiener Immobilientreuhänder, nannte dafür bei der Präsentation des aktuellen WKÖ-Preisspiegels am Dienstag in Wien auch einen simplen Grund: "Die Grenzen der Leistbarkeit sind erreicht."

Zuvor habe der Wiener Markt die Phasen "deutliche Preiserhöhungen" und "Innehalten" durchgemacht, nun sei Stagnation, vulgo eine "Phase des Neuorientierens", angesagt. Auch der oberösterreichische Markt sei gerade in dieser Phase, in Salzburg sei man sogar schon etwas weiter; "dort beobachten wir seit 2012 Stagnation."

Kleinwohnungen statt Penthäuser

Weiteres Indiz für das Erreichen der Leistbarkeitsgrenze ist für Pisecky die Tatsache, dass bei neuen Bauprojekten die teuren Dachgeschoßwohnungen derzeit als letztes verkauft werden – nach den Regelgeschoßen. "Das war früher umgekehrt." Wiener Bauträger, die Quadratmeterpreise von rund 3.000 Euro bieten können, seien am besten aufgestellt, und er würde eine solche Kalkulation derzeit auch jedem Bauträger empfehlen, so Pisecky.

Einmal mehr sprach sich der Wiener Fachgruppenobmann außerdem dafür aus, die Nachverdichtung zu forcieren – "aber nicht um Penthäuser auf dem Dach, sondern Kleinwohnungen in Regelgeschoßen". Das obere bis exklusive Segment sei zwar nach wie vor vorhanden, diese Käufer seien aber heute "deutlich wählerischer" als noch vor wenigen Jahren. "Wenn man schon 6.000 oder 7.000 Euro pro Quadratmeter ausgibt, will man beispielsweise kein Stockwerk innerhalb der Wohnung haben, sondern alles auf einer Ebene."

Preisrückgänge in Salzburg

Auch der neu gewählte Fachverbandsobmann Georg Edlauer sieht ruhigere Zeiten auf den heimischen Markt zukommen: "Die Preise sind ausgereizt." Gebrauchte Wiener Eigentumswohnungen wurden von 2012 auf 2013 um 12,8 Prozent teurer, im vergangenen Jahr nur noch um 2,7 Prozent auf den Durchschnittspreis von 2.688,30 Euro/Quadratmeter. In Salzburg gingen die Preise heuer um ein Prozent zurück.

In Graz gebe es in diesem Segment zwar sehr hohe Nachfrage, berichtete Edlauers Stellvertreter Gerald Gollenz; verkaufen wolle derzeit aber so gut wie niemand. Die Mieten mit freiem Mietzins würden sich überhaupt "seitwärts" bewegen, so Edlauer; sie stiegen in Wien im Schnitt um 1,1 Prozent auf 9,2 Euro netto pro Quadratmeter, bundesweit ebenfalls um 1,1 Prozent auf 7,1 Euro. Preistreiber seien Betriebskosten und Kommunalabgaben.

Preisspiegel von 1979

Edlauer begann seine erste Pressekonferenz als frischgebackener Bundesobmann übrigens mit einem Ausflug in die Historie des WKÖ-Preisspiegels: Er präsentierte den anwesenden Journalisten die allererste Version aus dem Jahr 1979. Dabei handelte es sich um ein einziges Blatt mit den Mietpreisen der Landeshauptstädte (sowie von St. Pölten/Wiener Neustadt) "für Altwohnungen, die vor 1949 errichtet wurden" (siehe beigefügte pdf-Datei).

1989 war der Preisspiegel schon umfangreicher, damals wurden erstmals auch Verkaufspreise für die Landeshauptstädte abgebildet. Vorgestellt wurde er damals von Edlauers Vater, Josef Edlauer. Er war Bundesobmann von 1989 bis 1995 (und verunglückte 1998 tödlich).

2001 wurde der Preisspiegel um Daten auf Bezirksebene erweitert, seit damals erscheint er in der heute bekannten Form als Buch.

Für die neueste Auflage, die am Dienstag präsentiert wurde, ließ man sich nun aber wieder etwas Neues einfallen. Wurde zuvor in den Kategorien "Eigentumswohnungen Erstbezug", "gebrauchte Eigentumswohnungen", "Reihenhäuser" und "Einfamilienhäuser" nur nach dem Wohnwert unterschieden ("einfacher", "mittlerer", "guter" und "sehr guter" Wohnwert), kommt nun die Lage hinzu. Ab sofort wird deshalb erst nach Lage unterteilt (von "normal" über "gut" bis "sehr gut"), anschließend für jede einzelne dieser Lagekategorien die zuvor üblichen Wohnwert-Kategorien. Für jeden Bezirk gibt es deshalb nun gleich zwölf Preise im Preisspiegel, anstatt wie zuvor drei.

GrESt: Verkehrswert nötig

Was die Heranziehung des WKÖ-Preisspiegels für die neue Grunderwerbsteuer beim Erben und Schenken ab 2016 betrifft, will man in der Kammer die entsprechende Verordnung abwarten. Der WKÖ-Preisspiegel, den es in dieser Form seit 2001 gibt, bietet allerdings nur sehr grobe Daten auf Bezirksebene.

Laut Edlauer ziehen derzeit jedenfalls viele Familien die Übergaben an die nächste Generation vor, um steuerliche Unsicherheiten zu umgehen. (mapu, 24.6.2015)

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  • Zum Download: Der allererste WKÖ-Immobilienpreisspiegel aus dem Jahr 1979 – mit den Mieten (natürlich in Schilling) der Landeshauptstädte.

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  • Die aktuelle Ausgabe des Immobilienpreisspiegels ist zum Preis von 35 Euro (für WKO-Mitglieder 27 Euro) beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder erhältlich.
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    Die aktuelle Ausgabe des Immobilienpreisspiegels ist zum Preis von 35 Euro (für WKO-Mitglieder 27 Euro) beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder erhältlich.

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