Der Mythos von der Wohnungsknappheit in Wien

Userkommentar22. Juni 2015, 17:35
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Wien wächst über sich hinaus, Wohnfläche wird knapp, ist der Tenor österreichischer Immobilienexperten. Eine kritische Würdigung bringt diese gefestigte Meinung allerdings ins Wanken – es droht sogar ein Überangebot an Wohnungen.

Wien ist zurzeit die am schnellsten wachsende Stadt im deutschsprachigen Raum. 15.000 bis 20.000 zusätzliche Einwohner jährlich, gepaart mit einschlägigen demografischen und sozioökonomischen Tendenzen wie eine steigende Anzahl von Single-Haushalten und die Überalterung der Gesellschaft generieren einen Bedarf von etwa 8.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr. Soweit die weitgehend akzeptierten Annahmen.

Bei der Frage, wie diese Nachfrage mittel- bis langfristig gedeckt werden kann, gehen Expertenmeinungen nahezu ausnahmslos in eine Richtung: Wohnraum schaffen durch Neubauten, Ausbauten und Neuerschließungen. Da dominierende Stimmen bei diesem Thema vorwiegend von interessengetriebenen Spekulanten kommen, überrascht diese Haltung wenig. Aber auch die Politik trägt dazu bei, denn Neubau-Initiativen sind ein beliebtes politisches Thema, während andere Ansätze in der Wohnraumbeschaffung oft komplexer Natur sind und dabei irgendjemandem immer auf die Füße getreten wird. Den Stimmen der Spekulanten Gehör zu schenken, ist da wesentlich einfacher und – zumindest kurzfristig – populärer.

Dabei gibt es genügend Argumente, die eines ganz klar zeigen: Die Neuschaffung von Wohnraum ist nicht der einzige Weg.

Alternative Wohnraumschaffung

Massives Potential steckt in der sozialen Treffsicherheit bei geförderten Wohnungen, in der Neuregulierung historisch niedriger Altmieten sowie der Aktivierung der spekulativen Leerstände. Es ist ein offenes Geheimnis, dass es zahlreiche Sozialwohnungen in Wien gibt, die nicht von vordergründig förderungswürdigen Personen bewohnt werden. Erst kürzlich sorgte der Fall eines Nationalratsabgeordneten in einer Sozialwohnung für Schlagzeilen.

Auch im "strukturellen" Leerstand, der natürlich auch durch Spekulation auf Wertsteigerung befeuert wird, schlummern versteckte Reserven. Und last, but not least drücken Altmieten – bedingt durch unbefristete Mietverträge – das allgemeine Mietniveau.

Dass es diese Alternativen der Wohnraumschaffung gibt, ist in politischen Kreisen kein Geheimnis. Konkrete Maßnahmen werden bereits öffentlich diskutiert, leider jedoch nur oberflächlich. Bei der Umsetzung mangelt es derzeit aber noch am Willen der öffentlichen Hand. Diese scheint im Kreuzfeuer der Interessensgruppen nur schwache Akzente setzen zu können. Dabei wären die Möglichkeiten, präventiv eine Blase abzuwenden, mannigfaltig.

Daten erheben, Einkommen prüfen

In erster Linie müssen wichtige Grunddaten zur Wohnungssituation in Wien erhoben werden. Dies wird besonders klar, wenn man die verschiedenen Schätzungen an leerstehenden Wohnungen in Wien vergleicht. Je nach Quelle bewegen sich diese in einer Bandbreite zwischen 30.000 und 100.000 Einheiten – ein klares Indiz dafür, dass es bei der Erhebung großen Nachholbedarf gibt.

Neben einer klaren Übersicht des Wohnungsleerstands ist aber auch die periodische Ermittlung der finanziellen Situation der Mieter von Sozialwohnungen essentiell. Gäbe es beispielsweise eine periodische Einkommensüberprüfung, könnten gezielte Initiativen zur Vergabe von Sozialwohnungen an tatsächlich förderungswürdige Personen verabschiedet werden.

Oder Direktförderungen einführen

Alternativ dazu gibt es immer noch die Möglichkeit einer kompletten Kehrtwende in der sozialen Wohnungspolitik – weg von den Sozialwohnungen und hin zu Direktförderungen. Eine Anpassung der Mieten an den Marktpreis verbunden mit der verstärkten Einführung von direkten an Wohnkosten gebundenen Förderungen ist mittelfristig ebenfalls denkbar. Durch eine periodisch vorgeschriebene Beantragung der Förderung über den Empfänger steigt die soziale Treffsicherheit ganz von alleine.

Ungenutzte Wohnflächen pönalisieren

Eine vollständige Übersicht aller vakanten Wohnungen in Wien ist hingegen Voraussetzung für eine gezielte Leerstandsverwaltung. Idealerweise können so in einem Gesamtkonzept, gemeinsam mit den Eigentümern, die Wohnungen so ihrem "wahren" Nutzen zugeführt werden. Einen ähnlichen Ansatz verfolgt die kürzlich gegründete Agentur für Leerstandsmanagement "Nest" im Bereich der Wiener Geschäftsflächen. Sind die Wohnungsbesitzer nicht an einer Vermietung interessiert und halten die Immobilien aus rein spekulativen Gründen, kann dies durch eine Leerstandsabgabe bekämpft werden.

Israel etwa verdoppelt Grundsteuer

Zugegebenermaßen ist dies bei Wohnungen etwas diffiziler in der Umsetzung. Wien steht mit dieser Problematik nicht alleine da, Ansätze zur Pönalisierung von ungenutzten Wohnflächen gibt es auf globaler Ebene. In Metropolen wie London, New York und Vancouver steht das Thema Leerstand immer häufiger auf der politischen Tagesordnung. Israel geht in der Bekämpfung von spekulativen Leerständen sogar so weit, dass probeweise für zwei Jahre die Grundsteuer auf langfristig leerstehende Wohnungen verdoppelt wurde.

Prämien für Wohnungswechsel im Alter

Doch nicht nur Pönalen, auch ein Umzugsmanagement verbunden mit Umzugsprämien würde bei der Wohnraumknappheit Abhilfe schaffen. Ältere Mitbürger können davon profitieren, von großen und in den Nebenkosten teuren Wohnungen in altersgerechte Wohnungen adäquater Größe zu übersiedeln – selbstverständlich auf freiwilliger Basis. Der positive Effekt für den Wohnungsmarkt manifestiert sich in freiwerdenden Wohnungen, die aufgrund ihrer Größe für Familien geeignet sind und auch dringend benötigt werden.

Mietbremse bekämpft nur Symptome

Eine Mietbremse oder die Erhaltung niedriger Altmieten bekämpft hingegen nur Symptome, keine Ursachen. Daher können zusätzlich durch Liberalisierungsmaßnahmen freie Mieten bereits präventiv eine Wohnungsnot abwenden.

Wiener Wohnungsmarkt kurieren

Durch die erfolgreiche Behandlung dieser "Erkrankungen" des Wiener Wohnungsmarkts kann also der Wohnungsbedarf zu einem guten Teil aus dem Bestand gedeckt werden. Zugegeben, es bedarf schon der ein oder anderen Überlegung, um die Wechselwirkungen auszubalancieren. Gefährlich in diesem Kontext ist aber, dass nicht einmal alle genannten Optionen neben dem Bauboom realisiert werden müssen, um die propagierte Wohnungsknappheit in einen Überhang im Wohnungsangebot zu drehen. Das Risiko einer Spekulationsblase besteht somit schon heute und wird großteils völlig ignoriert.

Wann die Blase platzt – darüber scheiden sich die Geister. Doch allzu lange wird es wohl nicht mehr dauern. Erste Warnzeichen gibt es bereits. Man nehme etwa die strategische Fokussierung österreichischer Immobilienunternehmen auf deutsche B-Städte als Alternative zu Investments in Wien. Und dennoch schüren spekulative Investoren weiterhin die Erwartungshaltung, dass Wiens Wohnungspreise auf das Niveau von Städten wie beispielsweise München steigen.

Ansatzweise werden bereits Überlegungen zur Wohnraumschaffung alternativ zum Bau- und Spekulationswahn diskutiert. Es mangelt aber nach wie vor an klaren Konzepten und am Mut zur Umsetzung. So wird weder die Wohnungsknappheit abgewendet noch die Blasenbildung verhindert. (Matthias Ortner, Lukas Baumgartner, 22.6.2015)

  • Wien wächst, Wohnraum wird knapp ist eine gängige Argumentation. Doch fährt der Neubauzug mit ungebremster Geschwindigkeit weiter, könnte es in der Bundeshauptstadt zu einem Überangebot an Wohnungen kommen.
    foto: apa/helmut fohringer

    Wien wächst, Wohnraum wird knapp ist eine gängige Argumentation. Doch fährt der Neubauzug mit ungebremster Geschwindigkeit weiter, könnte es in der Bundeshauptstadt zu einem Überangebot an Wohnungen kommen.

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