Die Berechnung des gemeinen Grundstückswerts

13. Juni 2015, 09:50
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Damit nicht für jede Transaktion ein Gutachter benötigt wird, arbeitet die Finanz mit der Notariatskammer an einer Lösung

Die Steuerreformpläne der Regierung sehen vor, dass die Grunderwerbsteuer bei der unentgeltlichen Übertragung von Liegenschaften künftig vom Verkehrswert, nicht mehr vom günstigeren (dreifachen) Einheitswert berechnet wird. Daran gibt es nun aber seit Bekanntwerden der Pläne scharfe Kritik; insbesondere die Frage, wie denn dieser Verkehrswert objektiv und für jede einzelne Liegenschaft in jeder österreichischen Gemeinde eruiert werden könne, ohne dass bei jeder Transaktion gleich ein Gutachter beauftragt werden muss, stellen sich seither viele Beobachter.

Verordnung nach dem Gesetz

Der Gesetzesentwurf, dessen sehr kurze Begutachtungsphase mittlerweile schon wieder vorbei ist, gibt darüber nur insofern Aufschluss, als der Finanzminister darin aufgefordert wird, per Verordnung die Details für die Ermittlung des Grundstückswertes festzulegen. Dies könne zwar erst dann erledigt werden, wenn das Gesetz beschlossen ist, heißt es dazu aus dem Finanzministerium - was nach derzeitigem Stand Ende Juli der Fall sein dürfte, wenn dem Gesetz dann auch der Bundesrat zugestimmt hat. Die Vorarbeiten laufen aber bereits.

Wie der STANDARD erfuhr, arbeitet derzeit eine Arbeitsgruppe von Vertretern des Finanzministeriums sowie der Notariats- und der Wirtschaftskammer an einer Lösung, die "kostengünstig sowie einfach zu handhaben ist und Rechtssicherheit bietet", wie Ministeriumssprecher Johannes Pasquali sagt. Ludwig Bittner, Präsident der Notariatskammer, lässt etwas tiefer blicken: Die Wertermittlung solle künftig anhand von Kaufpreisdaten der Notare bewerkstelligt werden können.

Daten auf Gemeindeebene

Ob das tatsächlich für jede einzelne österreichische Gemeinde funktionieren kann, eruiert die Arbeitsgruppe dem Vernehmen nach in diesen Tagen fieberhaft. Die meisten Preisspiegel, von denen es ohnehin kaum verlässliche gibt, liefern Vergleichsdaten nur auf Bezirksebene (wie jener des WKÖ-Fachverbands der Immobilientreuhänder, der übernächste Woche wieder präsentiert wird) oder für noch größere Verwaltungseinheiten - was als völlig unzureichend eingestuft wird. "Selbst mit Daten auf Gemeindeebene tut man sich manchmal schon schwer", sagt Bittner; schließlich kann es einen großen Unterschied ausmachen, ob sich eine Liegenschaft im Ortszentrum oder an der Peripherie befindet.

Ob die Notare brauchbare Daten liefern können, wird sich zeigen. Bittner ist aber zuversichtlich. "Und wenn man mit unseren Daten zu keinem plausiblen Ergebnis kommt, kann man immer noch einen Gutachter holen."

Forderung nach Aufschub

Vertreter der Immobilienbranche halten das alles aber weiterhin für viel zu wenig ausgegoren. Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), schlägt deshalb vor, dass der Verkehrswert nicht gleich ab Jänner 2016 herangezogen werden soll, sondern dass es "bis zum Aufbau einer Preisdatenbank" eine Übergangsfrist geben sollte, in der die Steuer weiterhin "an einer Vervielfachung des Einheitswerts" berechnet werden sollte.

Ministeriumssprecher Pasquali hält dagegen, dass es auch jetzt schon Transaktionen gebe, bei denen die Steuer auf Basis des Verkehrswerts berechnet wird. "Bei Schenkungen außerhalb der Familie ist das der Fall, und es gibt dabei im Vollzug keine Probleme."

Darüber aber kann wiederum Bittner nur schmunzeln. Nach Lesart der Notariatskammer gibt es nämlich aus einem recht simplen Grund "keine Probleme" bei Schenkungen außerhalb der Familie: "Diese Fälle sind so minimal, sie kommen de facto nicht vor."

Handwerkliche Mängel

An der Vorgehensweise der Regierung gibt es aber auch noch viel grundsätzlichere Kritik. Im Gesetzesentwurf heißt es wörtlich, dass die Steuer "mindestens von einem vom gemeinen Wert abgeleiteten Grundstückswert" zu berechnen sei und dass der Finanzminister im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler "unter Berücksichtigung der Grundsätze einer einfachen und sparsamen Verwaltung" durch Verordnung die näheren Umstände und Modalitäten für die Ermittlung des Grundstückswertes festzulegen habe. Der Verfassungsdienst des Bundeskanzleramts hält diese "Verordnungsermächtigung" aber für "unzureichend determiniert". Aus dem Gesetzestext selbst gehe nämlich nicht hervor, wie der Grundstückswert festzulegen sei, außer dass er eben vom "gemeinen" Wert "abzuleiten" sei. "Eine genauere Determinierung im Gesetzestext und in den Erläuterungen wird daher angeregt."

Selbiges fordert ÖVI-Geschäftsführer Holzapfel. "Es soll nicht in die Verordnung, sondern gleich ins Gesetz geschrieben werden, wie sich der Grundstückswert ermittelt". (Martin Putschögl, 13.6.2015)

  • Neue Steuersätze, neue Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer beim Erben und Schenken gelten ab 2016.
    foto: istockphoto.com

    Neue Steuersätze, neue Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer beim Erben und Schenken gelten ab 2016.

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