Heizanlagen-Contracting ist nicht immer zulässig

27. April 2015, 14:09
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OGH gibt klagenden Wohnungseigentümern recht, andere Modelle sollten aber halten

Wien - Beim Anlagen-Contracting errichtet ein Dienstleister auf eigene Kosten und eigenes Risiko die Heizzentrale einer Wohnhausanlage und schließt gleichzeitig mit der Eigentümergemeinschaft langfristige Verträge ab, die für eine bestimmte Dauer ein monatliches Grundentgelt oder einen Zuschlag zur verbrauchten Energiemenge vorsehen. Das soll ökonomische und ökologische Vorteile bringen, etwa wenn eine Pelletsheizung mehrere Liegenschaften versorgt.

In einem Fall, den der Oberste Gerichtshof vor kurzem entschied, wurde der Dienstleister vor Errichtung der Wohnhausanlage vom Bauträger ausgewählt. Der Energieliefervertrag sollte im Zuge des Abverkaufs der Wohnungen auf die jeweiligen Käufer übertragen werden. Diese weigerten sich erfolgreich dagegen, die erhöhten Entgelte an den Energielieferanten zu zahlen.

Der OGH hielt die gewählte Konstruktion aus mehreren Gründen für unzulässig (23. 12. 2014, 1 Ob 220/14f). Zum einen hatte sich der Bauträger in den Verträgen mit den Käufern zur Lieferung einer schlüsselfertigen Wohnung verpflichtet. Das beinhaltet auch die Errichtung der Heizungsanlage. Es ist daher unzulässig, dass die Käufer diese Anlage ein zweites Mal - über Aufschläge auf den Energiepreis - kaufen müssen. Zum anderen war der Energieliefervertrag über die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen. Bei einer vorzeitigen Kündigung war eine Pönale von zehn Prozent des Restwerts vorgesehen. Darin sah der OGH zu Recht eine unbillige Beschränkung der Nutzungs- und Verfügungsrechte der Wohnungskäufer. Somit ist nicht nur die betreffende Klausel im Wohnungskaufvertrag, sondern auch der mit dem Dienstleister geschlossene Vertrag gemäß § 38 WEG unwirksam.

In der Literatur wird zum Teil die Meinung vertreten, dass Anlagen-Contracting bei Bauträgerverträgen generell unzulässig wäre. Das geht zu weit. Es gibt keinen Grund, ein ökologisch und ökonomisch sinnvolles Modell zu verbieten, sofern es dem Käufer klar und transparent erklärt wird. Die Kostenersparnis, die sich aus dem Entfall der Herstellungskosten für die Heizungsanlage ergibt, muss dem Käufer offengelegt und weitergegeben werden. Die Eigentümergemeinschaft muss die Möglichkeit haben, den Energieliefervertrag kostenneutral - also gegen Ersatz jener Kosten, die man sich bei Ankauf der Wohnung erspart hat - zu beenden. (Martin Foerster, DER STANDARD, 27.4.2015)

Dr. Martin Foerster ist Partner bei Graf & Pitkowitz. foerster@gpp.at

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