Sachverständiger wird zum Regelfall

17. März 2015, 11:39
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Verkehrswert statt Einheitswert - Immo-Wirtschaft rechnet wegen höherer Immobilienertragsteuer mit Preisschub

Die Regierung will im Zuge der Steuerreform die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Erbschaften oder Schenkungen ändern. Wie berichtet, soll sich die Steuer ab Anfang 2016 nicht mehr am Einheitswert, sondern am Verkehrswert einer Liegenschaft orientieren (Details siehe unten).

Notare stehen dem allerdings skeptisch gegenüber. Eine Bemessung anhand des Verkehrswertes werde nämlich bei jeder Übertragung die Einholung eines Sachverständigen-Gutachtens notwendig machen, meint der Präsident der Notariatskammer, Ludwig Bittner.

Und ein solches Gutachten kostet meist zumindest 1.000 Euro, oft auch wesentlich mehr - abhängig vom Umfang der Leistungen, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), zu derStandard.at.

Sachverständiger wird zum Regelfall

Derzeit seien Sachverständige bei Erbschaften in der Regel nur im Falle von Unstimmigkeiten zwischen den Erben involviert, erklärt Bittner. Künftig werden Familien bei Übertragungen kaum um einen Sachverständigen herumkommen, um gegenüber dem Finanzamt abgesichert zu sein, so Bittner weiter. Der Kammer-Präsident würde eher eine Regelung empfehlen, die eine "kursorische Bewertungsmethode" darstellt, also "eine Methode einer pauschalen Liegenschaftsbewertung - etwas, wo der Bürger darauf vertrauen kann, dass er auf der sicheren Seite ist".

Auch Heinz Harb von der Steuerberatungskanzlei LBG Österreich, der auch für die ÖVP in der Steuerreformkommission tätig war, sieht die Festmachung am Verkehrswert kritisch, da dies Zusatzkosten bedeutet. Alternativ hätte man die Bewertung an gewerbliche Datenbanken knüpfen können, in welchen die durchschnittlichen Immobilienpreise einer bestimmten Gegend abgebildet sind. Hier sei aber fraglich, ob dann die konkrete Immobilie mit dem Durchschnittswert der umliegenden zusammenpasst. Sinnvoller wäre es laut Harb gewesen, die Einheitswerte neu zu bewerten, wie es bereits bei land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften geschehen ist. Dies wäre "wahrscheinlich der gute Weg gewesen, aber mit einem Kostenaufwand verbunden".

Verkehrswert als Bemessungsgrundlage

Geplant ist laut den Steuerreform-Plänen der Regierung, die Bemessungsgrundlage vom (günstigeren) dreifachen Einheitswert auf den Verkehrswert (= den Marktwert) umzustellen. Gleichzeitig sollen Familienangehörige künftig statt des derzeit geltenden Steuersatzes von zwei Prozent einer gestaffelten Besteuerung unterliegen: Vermögensteile bis zur Höhe von 250.000 Euro würden nach den bisher bekannten Plänen mit 0,5 Prozent besteuert, Teile zwischen 250.000 und 400.000 Euro mit 2 Prozent, und Teile über der Grenze von 400.000 Euro mit 3,5 Prozent.

Bittner erwartet jedenfalls aufgrund der Neuregelung, dass es heuer zu einer Zunahme von Übertragungen kommen wird. Betroffenen empfiehlt er aber zu keinen voreiligen Schritten: "Nur wegen der Steuer etwas zu übertragen, sollte man sich gut überlegen", so sein Ratschlag.

Immobilienwirtschaft rechnet mit Preisschub

Gleichzeitig hebt die Regierung auch die Immobilienertragsteuer (ImmoEst) an, und zwar von 25 auf 30 Prozent. Die Preise für Wohnungen und Häuser könnten deshalb jedenfalls zusätzlich steigen. "Eventuell will das der Verkäufer im Kaufpreis abgebildet haben", sagt der Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), Anton Holzapfel.

Die Überwälzung der Kosten auf die Käufer dürfte nicht allzu schwierig sein. Denn auf dem Immobilienmarkt herrscht jetzt schon Angebotsknappheit. "Jeder, der nicht verkaufen muss, verkauft nicht", so Holzapfel. Denn die Veranlagungsalternativen zu Immobilien seien "nicht so toll", meinte er unter anderem in Bezug auf die niedrigen Sparbuchzinsen.

Die Immobilienertragsteuer ist für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken (Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte wie z. B. Baurechte) zu bezahlen. Besteuert wird die Differenz aus Anschaffungskosten und Verkaufserlös. Steuerfrei bleibt der Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Dies gilt, sofern man seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre in dem Objekt gewohnt hat. Außerdem kommt die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann zum Tragen, wenn der Abgeber innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend im betreffenden Haus oder der betreffenden Wohnung als Hauptwohnsitzer gemeldet war. (APA/mapu, derStandard.at, 17.3.2015)

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