Neue Logistik in alten Zentren

16. Februar 2015, 16:57
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Trends wie Same-Day-Delivery bringen eine steigende Nachfrage an Distributionsflächen im urbanen Raum. Das könnte zu einem Revival von alten Flächen führen

Die ideale Logistikimmobilie hat eine Raumhöhe von zehneinhalb Metern, das Verhältnis von Gebäudegröße zu Außenfläche liegt irgendwo zwischen 1:6 und 1:9, und es gibt Backloading-Docks. Ein Standard, der in Österreich aber noch nicht überall angekommen ist, wie Franz Kastner von CBRE Österreich kritisiert. Denn Eigennutzung und überalterter Immobilienbestand würden weiter den österreichischen Logistikimmobilienmarkt bestimmen. Das ist problematisch: Die Anforderungen der Nutzer hinsichtlich Ausstattung und Beschaffenheit können oftmals nicht erfüllt werden, sagt Tina Steindl, zuständig für Vermarktung von Industrie, Logistik und Gewerbe bei Otto Immobilien.

Gleichzeitig gehören die Mieten zu den höchsten Europas, weil Bau- und Grundstückskosten höher als in den östlichen Nachbarländern sind. Das macht sich in der Nachfrage bemerkbar: "In den Nachbarländern boomt es, und wir schleppen uns von Jahr zu Jahr", sagt Kastner. Das sieht auch Lukas Richter, Head of Industrial and Logistics Department bei Colliers Österreich, so. Anbieter von Flächen würden zwar gerne auf deutschem Niveau mitspielen, "wir sind aber alle hier eher bei Ungarn".

Langsam geht es jedoch auch in Österreich bergauf, ist man sich in der Branche einig: "Man kann mit Vorsicht einen positiven Trend ablesen", sagt etwa Kastner. Die Stimmung sei "ganz gut", meint auch Richter. Die höchste Dynamik am österreichischen Markt ist laut Steindl in Wien und Umgebung zu erkennen. Die Mieten steigen aber höchstens minimal bzw. bewegen sich seitwärts: Bei vier Euro fangen diese in den Regionen Wien-Nord und Wien-Umgebung an, bei bis zu 5,50 Euro liegen sie in Wien-Süd und Wien-West (siehe Grafik).

Anfragen für Ballungszentren

Bei CBRE sucht man derzeit für einen Kunden aus Deutschland, der noch nicht genannt werden darf, nach Distributionszentren in Stadtnähe. Die Nachfrage an Flächen in urbanen Gewerbegebieten steige aufgrund des Trends zur Same-Day-Delivery, berichtet Felix Zekely von CBRE Österreich. Der zunehmende Druck, Waren noch am Tag der Bestellung ausliefern zu müssen, lasse die Nachfrage nach Flächen in der Stadt vorgelagerten Industriegebieten steigen: Denn zwischen regionale Distributionszentren und den Kunden würde zunehmend eine Zwischenfläche geschaltet.

"Da könnte es ein Revival alter Zentren geben", meint Zekely. Gesucht würden Flächen mit 1000 bis 2000 Quadratmetern in Gewerbegebieten - etwa im elften, 21. oder 23. Bezirk. Begehrt seien Kategorie-B-Flächen in älteren Gebäuden mit großen Außenflächen, fünfeinhalb Meter Raumhöhe, einer ebenerdigen Einfahrt und Rolltoren. Am ehesten scheitere es an der Verfügbarkeit der Außenflächen, meint Zekely. "Aber das ist eine Chance für diese Häuser zweiter Generation, die sonst mit nichts Besonderem aufwarten können." Für einige Zeit hätte die Nutzerklasse für diese Gebäude nämlich gänzlich gefehlt.

Entwicklung am Flughafen

Verglichen mit jenen Flächen, die außerhalb der Städte zur Verfügung stehen, sind diese innerstädtischen Distributionsflächen jedoch relativ unbedeutend: 140.000 Quadratmeter besitzt der Flughafen Wien am Rande seines Areals. Lange war nicht klar, was damit passiert - laut Branchenkennern waren die Preisvorstellungen vonseiten des Flughafens weit überzogen. Das dürfte sich geändert haben: 23.000 Quadratmeter Gewerbefläche hat hier jüngst der Logistiker Cargo-Partner erworben.

Die spannendste Gegend bleibt für CBRE-Experte Kastner Wien-Süd, wo Lkw Walter angesiedelt ist. "Mittel- bis langfristig" könnte jedoch auch der Standort Wien-Nord eine Rolle spielen - wenn sich die Anbindung an den Süden verbessert.

Auch Investoren zeigen Interesse: "Die Nachfrage nach österreichischen Flächen ist vorhanden", berichtet Tina Steindl von Otto Immobilien. Der einzige Stolperstein sei die Losgröße, die oft - vor allem für das internationale Investorenpublikum - zu gering ausfällt. (Franziska Zoidl/Martin Putschögl, DER STANDARD, 14.2.2015)

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