Kein Verlass auf Sideletter der Baubehörde

30. Dezember 2014, 07:46
1 Posting

Bauauflagen müssen per Bescheid abgesichert werden, damit sie auch halten, auf einen Sideletter kann nicht gebaut werden

Wien - Bei Baubescheiden werden von der Behörde für den Bauwerber oftmals beschwerliche Auflagen erteilt, die bei der Errichtung des genehmigten Gebäudes einzuhalten sind. Bisweilen gehen die Behörden dabei aber selbst davon aus, dass "die Suppe" vom Bauwerber nicht so heiß gegessen werden muss, wie diese von der Behörde gekocht wird: Dann wird ihm in nachträglicher Nachsicht mitgeteilt, dass man es mit der Einhaltung und Kontrolle der Auflagen nicht allzu genau nehmen werde und ein - teilweises - Abgehen von den Auflagen toleriert sei. Dabei wird von der Behörde - auch formlos schriftlich - mitgeteilt, dass einige Auflagen nicht eingehalten werden müssen. Der die Auflage erteilende Bescheid bleibt aber unverändert aufrecht, damit rechtskräftig und exekutierbar.

Obwohl sich der Bauwerber natürlich über eine solche Erleichterung freut, ist er dennoch gut beraten, die nicht in Bescheidform erfolgte Zusage der Behörde - eine Art Sideletter - zu hinterfragen. So zeigt die Erfahrung, dass (i) sich die Behörde an solche Zusagen - vor allem mündliche - nicht mehr erinnert, oder (ii) sie derart textiert sind, dass sie nicht verbindlich oder nicht klar genug sind, und (iii) die Behörde insbesondere im Zusammenhang mit Bausachen nicht alles tun darf, was sie tun kann.

Einschreitende Nachbarn

Zudem schreiten in Bausachen häufig Nachbarn ein, die zu Recht von der Behörde fordern, dass die Bescheide eingehalten oder Abweichungen in einem Bauverfahren unter Wahrung ihres Parteiengehörs verhandelt werden. Oft fußen solche Auflagen auch gar nicht auf Vorgaben der Baubehörde, sondern gehen auf die Zuständigkeit anderer Stellen - Naturschutzbehörde, Wasserrechtsbehörde, Feuerpolizei usw. - zurück. Die Zuständigkeit zweier verschiedener Behörden - z. B. Gemeinde/Bürgermeister als Baubehörde und Bezirkshauptmannschaft als Behörde für wasserrechtliche Angelegenheiten - kann dazu führen, dass sich die die Auflage erteilende Behörde an den großzügigen "Sideletter" der Baubehörde nicht gebunden erachtet. Dem Bauwerber droht in diesem Fall, dass die zuständige Behörde auf der Einhaltung der Auflagen besteht und sogar eine Ersatzvornahme vornimmt - Erfüllung der Auflagen durch die Behörde, jedoch auf Kosten und Gefahr des Bauwerbers.

Es ist daher empfehlenswert, sich die nachträgliche Milde der Behörde absichern zu lassen, indem erwirkt wird, dass sie verbindlich mit Bescheid ausspricht, dass von der Erfüllung der Auflagen abgesehen wird. Auch wenn diese förmliche Zustimmung häufig nur über ein neues Bauverfahren erreicht wird, das Zeit, Mühe und Geld kostet, ist dieser dennoch zu empfehlen. Nur so kann Rechtssicherheit erlangt werden. (Thomas Seeber, DER STANDARD, 22.12.2014)

Dr. Thomas Seeber ist Rechtsanwalt bei Kunz Schima Wallentin (KSW). thomas.seeber@ksw.at

Share if you care.