Die Suche nach dem gerechten Mietzins 

Analyse13. Dezember 2014, 10:00
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Die SPÖ legte kürzlich Vorschläge für ein Universalmietrecht vor. Die Immobilienwirtschaft tobt, Koalitionspartner ÖVP will es sich zumindest genau anschauen. Der ÖVP-nahe Mieterbund hat recht ähnliche Vorschläge unterbreitet

Der Richtwert ist tot, es lebe der Basiszins; so stellt sich das jedenfalls die SPÖ vor. Laut ihrem kürzlich vorgestellten Entwurf für ein Universalmietrecht soll es eine österreichweit gültige Basismiete von 5,50 Euro geben - und zwar in allen Gebäuden, die mehr als 20 Jahre alt sind. Wohnungen in neuen bzw. jüngeren Gebäuden, die ohne Förderung errichtet wurden, sollen völlig frei vermietet werden können.

Ein System für alle

Ein "großer Wurf" wäre das mit Sicherheit, auch wenn es auf den ersten Blick nur wie eine Fortsetzung des Richtwertsystems anmutet. Zahlreiche Neuerungen wie etwa ein fixer Zuschlag für die Barrierefreiheit oder für einen sehr guten thermisch-energetischen Zustand des Hauses sind aber vorgesehen und könnten eine erhebliche Verbesserung zum Ist-Zustand bringen. Denn dass ein energetisch stark verbesserungswürdiger 60er-Jahre-Bau derzeit zu einer freien Marktmiete vermietet werden darf, ein sanierter Gründerzeitbau aber nicht, sorgt immer wieder für Kopfschütteln.

Allerdings haben, wie schon die ersten Reaktionen zeigten, beileibe nicht alle "Stakeholder" ihre Freude an dem SPÖ-Entwurf (um es milde auszudrücken). Und die vielbeklagte komplizierte Parallelexistenz verschiedener Systeme würde auch mit dem neuen Universalmietrechtsgesetz noch eine ganze Weile andauern, schließlich will die stark von mieterseitigen Interessen geleitete SPÖ keinesfalls in bestehende Verträge eingreifen. Nach Ansicht vieler Vertreter der Immobilienwirtschaft wäre aber genau das nötig, um für gerechte Verhältnisse zu sorgen.

Reformpapier des VP-Mieterbunds

Die ÖVP will sich den SPÖ-Vorschlag nun erst einmal ansehen; selbst hat sie noch keine eigenen Positionen dazu präsentiert. Es gibt allerdings mit dem VP-nahen Mieterbund so etwas wie ein Bindeglied zwischen den eher mieterorientierten SP-Positionen und den meist eher wohnungswirtschaftsaffinen Ansichten der ÖVP. Und die "Positionen zu einer Wohnrechtsreform", die Mieterbund-Präsident Helmut Puchebner dem Standard übermittelt hat, lesen sich durchaus wie ein möglicher Kompromiss auf dem noch sehr weiten Weg zu einem neuen Mietrecht.

Grundsätzlich will der Mieterbund nicht weg vom Richtwertgesetz, sondern es weiterentwickeln - etwa auch mit einer "energetischen Komponente", die die bauliche Qualität einer Wohnung abbilden soll. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sollte laut diesen Plänen zwar eine freie Mietzinsbildung möglich sein, allerdings nur mit einer bei 25 Prozent festgesetzten "laesio enormis" (d. h., bis zu 25 Prozent über vergleichbaren Mieten in der Gegend). Wird diese überschritten, fällt die Miete sozusagen als Strafe für den Vermieter ins Richtwertsystem zurück.

Ähnliche Strafbestimmungen wurden zu Jahresbeginn auch von der Wiener Immobilienwirtschaft vorgeschlagen (die freilich gleichzeitig eine generelle "freie Miete" forderte). Strafen bei Mietwucher enthält auch der SP-Entwurf, hier droht den Vermietern allerdings gleich auch eine Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro, wenn die Miete um 25 Prozent über dem gesetzlich zulässigen Hauptmietzins liegt.

Maßnahmen gegen den "Wohnadel"

Um Befristungen einzudämmen, schlägt der Mieterbund vor, befristete Mietverträge, in denen der Befristungsabschlag nicht ausgewiesen ist, nach einem Jahr automatisch in einen unbefristeten Vertrag zu verwandeln. Und generell sollten sämtliche Zu- und Abschläge sowie alle für den Mieter wichtigen Informationen verpflichtend im Mietvertrag stehen, fordert Puchebner - andernfalls sollte eine "Verjährungshemmung" schlagend werden. Das hieße, dass eine zu hohe Miete bei einem unbefristeten Vertrag nicht (wie bisher) innerhalb von drei Jahren nach Abschluss eingeklagt werden müsste, sondern diese Möglichkeit während der gesamten Laufzeit bestünde.

Was den sogenannten "Wohnadel" betrifft - äußerst günstige, weil seit Jahrzehnten bestehende Altmietverträge, die per Eintritt an Verwandte weitergegeben werden - schlägt der Mieterbund eine Anpassung an den Richtwertmietzins zum Zeitpunkt der Übergabe vor (Ausnahme: Ehegatten/Partner oder minderjährige Kinder). Damit könnten wohl die sehr oft als ungerecht angesehenen billigen Altmieten schneller beseitigt werden als derzeit.

Und anders als die SPÖ, die gleich eine bundesweit einheitliche Basismiete will, schlägt der Mieterbund etwas vor, was zwar im Jahr 1994 - beim Inkrafttreten des Richtwertgesetzes - vereinbart worden war, aber nie stattfand: die regelmäßige Neuberechnung der Richtwerte. Deren Verhältnis bzw. der Umstand, dass Wien mit aktuell 5,39 Euro den zweitniedrigsten hat (im Burgenland gelten 4,92 Euro, in Vorarlberg 8,28 Euro), ist der Immo-Branche der Bundeshauptstadt ein massives Ärgernis.

Die SPÖ setzte damals aus Rücksicht auf den hohen Mieteranteil in Wien - nicht zuletzt in den Gemeindebauten - den niedrigen Wert durch. Die Richtwerte sollten dann von einem eigenen Beirat regelmäßig anhand der Grundkosten neu berechnet werden. 2006 wurde das unter Schwarz-Blau aufgehoben, seither wird nur inflationsangepasst. Der Mieterbund will, dass sich das Verhältnis der Richtwerte untereinander wieder ändern kann. Der Wiener Richtwert würde mit Sicherheit steigen. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 13.12.2014)

  • Die SPÖ will ein Universalmietrecht. In der Branche gehen die Wogen hoch.
    foto: apa / georg hochmuth

    Die SPÖ will ein Universalmietrecht. In der Branche gehen die Wogen hoch.

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