Das ausgebaute Dachgeschoß einer Jugendstilvilla in Wien-Hietzing: 255 m² Wohnfläche mit 65 m² uneinsehbarer Dachterrasse. Makler Philipp Bernard (Confidentia) organisierte vor einem Monat einen abendlichen Besichtigungsevent, um das Objekt potenziellen Käufern zu zeigen. Wohlsituierte Leute aus der Umgebung, darunter einige Ärzte, wurden persönlich eingeladen.

Was manche Besucher dabei möglicherweise etwas irritierte: Die Wohnung war weder schlüssel- noch belagsfertig, sondern noch im Rohbau. Bernard bzw. der Bauträger, in dessen Auftrag er tätig wurde, hat sie zu einem Preis angeboten, der jedenfalls jenseits der 5000-Euro-Marke lag. Insgesamt wird sie wohl 1,4 Millionen Euro kosten. Da es sich um nur eine einzige Wohnung handelte, "muss ich nur einen finden, dem sie gefällt", sagte der Makler damals zum Standard.

Rohbau als Glücksfall

Diesen hat er nun: Kommende Woche gibt es finale Verhandlungen zwischen dem Bauträger und einem Interessenten. Der Rohbau entpuppte sich als Glücksfall: "Wäre die Wohnung ausgebaut gewesen, hätte er sie nicht gewollt", sagt Bernard.

Glaubt man anderen Maklern, die im Luxuswohnungsmarkt tätig sind, ist es aber meistens umgekehrt. So werden etwa laut Richard Buxbaum, Wohnimmobilien-Leiter bei Otto Immobilien, eingerichtete Wohnungen rascher verkauft. "In vielen Fällen ist sogar die Musterwohnung die Erste, die weg ist. Der Kunde muss sich etwas vorstellen können."

Das unterschreibt auch Elisabeth Rohr, die für die Signa Holding die Vermarktung der Wohnungen im "Goldenen Quartier" übernommen hat. Vier Luxuswohnungen sind dort noch zu haben, für eine gebe es aber ein Kaufanbot, "also sind es eigentlich drei". Die anfangs eingerichtete Musterwohnung "mit täglich frischen Blumen drin" (Rohr) ist noch dabei, die restlichen Wohnungen sind belagsfertig, werden aber schlüsselfertig verkauft.

Die Einrichtung der Musterwohnung, die die Vorstellungskraft der Interessenten beflügeln soll, "haben bisher zwei Käufer 1:1 übernommen", erzählt Rohr. Die meisten wollen aber selbst einrichten.

Die Kraft der Vorstellung

Das gilt besonders für die teuersten Wohnungen, die aktuell in Wien auf dem Markt sind. Zwei davon hat JP Immobilien im "Palais Principe" am Hohen Markt noch übrig. Die größere davon - 376 m² Wohnfläche, Kostenpunkt 14,2 Millionen Euro - lässt Geschäftsführer Daniel Jelitzka nun, nachdem sie in eineinhalb Jahren keinen Käufer fand, aufwändig schlüsselfertig einrichten - um rund 1500 Euro pro Quadratmeter. "Ich investiere lieber fünf Prozent, als dass ich fünf Prozent Nachlass gebe" , sagt er.

Auch wenn der Käufer dann doch wieder alles umbaue, gehe es doch um die nötige Vorstellungskraft, sagt Jelitzka - und darum, dass "die Entscheidungen immer die Frauen treffen. Und die fühlen sich in einem Rohbau nicht wohl."

Makler Bernard erkennt zwar auch, dass das sogenannte "Staging" - also die Wohnung für Käufer "hübsch" zu machen - immer beliebter wird, er glaubt aber andererseits auch, "dass man damit einen Teil der Interessenten ausschließt". Die von ihm im 13. Bezirk angesprochene Klientel habe jedenfalls Wert darauf gelegt, den Ausbau selbst planen zu können. Im Übrigen sei dann auch die Überprüfung, wie sorgfältig beim Dachbodenausbau gearbeitet wurde - Stichwort Dampfbremse -, noch möglich, sagt Bernard.

43-mal "High End" in Wien

Laut dem kürzlich von JP vorgestellten "Ersten Wiener Luxuswohnungsmarkt-Report" sind in Wien aktuell genau 43 Wohnungen auf dem Markt, die mehr als 10.000 Euro je Quadratmeter kosten. In Gesamtpreisen liegen zehn Wohnungen im Segment zwischen fünf und zehn Millionen, und drei Stück zählen mit Preisen von mehr als zehn Millionen Euro auch innerhalb dieses Segments noch zur absoluten Oberklasse.

Vier Luxuswohnungen gibt es noch im Projekt "Schillerplatz 4" des Südtiroler Bauträgers Seeste. Auch dort liegen die Quadratmeterpreise jenseits der 10.000 Euro. Die bisherigen 24 Käufer stammten zur Hälfte aus Österreich, berichtet Vorständin Johanna Seeber. Der Rest hauptsächlich aus Westeuropa. "Der russische Markt ist etwas eingebrochen."

Was auch Buxbaum aus der täglichen Praxis berichten kann, eruierte Jelitzka für den Luxus-Report sozusagen empirisch: Was internationale Käufer betrifft, buhlt Wien mit Städten wie Zürich, Genf, Paris, London, Mailand oder Rom "um dieselben Käufer". Die österreichische Hauptstadt sei dabei allerdings "die mit Abstand attraktivste Stadt", schließlich belege Wien in der "Quality of Living"-Studie von Mercer regelmäßig Platz eins, komme in der "Cost of Living"-Studie aber "nur" auf Rang 32. "Da gibt es noch viel Luft nach oben", so der Immobilienprofi.

"Etwa 250 bis 300" Wohnungen 2015

Jelitzka rechnet damit, dass im kommenden Jahr etwa 100 Luxuswohnungen in Wien auf den Markt kommen. Buxbaum von Otto Immobilien hält es für möglich, dass 2015 "etwa 250 bis 300" Wohnungen mit Preisen jenseits der 10.000 Euro auf den Markt kommen.

JP selbst hat ein Projekt in der Renngasse im ersten Bezirk (in der ehemaligen Investkredit-Zentrale) mit rund 80 Wohnungen in der Pipeline. Bereits ganz frisch auf dem Markt sind 23 Luxuspenthouses in der Josefstadt. Im nun "Das Hamerling" genannten ehemaligen Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen schufen ifa AG und ARE gemeinsam mit einem Schweizer Partner einen Dachausbau ohne Schrägen und mit "zeitgenössischen Grundrissen". Eine ganz kleine Musterwohnung im zweiten Dachgeschoß kann schon besichtigt werden. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 6.12.2014)