Zukunftsaussicht: Wohnen in der WG

11. Jänner 2015, 09:00
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Die Wünsche entsprechen beim Wohnen selten dem Angebot. Experten erwarten, dass die Wohngemeinschaft künftig nicht nur von Studenten gewählt wird

Die am häufigsten nachgefragte Wohnung hat zwei Zimmer und liegt innerhalb des Gürtels - und viele davon sind unbefristet bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag vermietet. "Was alle wollen, ist eine Rarität", so die Erfahrung von Makler Michael Pisecky, Obmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer. Wer in dieser Kategorie nichts bekommt, der muss in die Außenbezirke oder in Wohngemeinschaften (WGs) ausweichen.

Wobei diese WGs nicht mehr nur von Studenten genutzt werden, auch Berufseinsteiger, Singles, Senioren oder Frischgeschiedene werden diese Wohnform künftig nutzen, sagt Pisecky. Einfach aus dem Grund, weil "die Struktur der Wohnungen mit jener der Bevölkerungsentwicklung nicht mehr zusammenpasst". Mittlerweile seien in Wien bereits 43 Prozent der Wohnungen Singlewohnungen.

Wer in Wien nichts Passendes findet, geht nach Niederösterreich. So sei Tulln die am schnellsten wachsende Stadt: Die Lage und die gute Anbindung an die Bahn seien ausschlaggebend. Selbst Stockerau, Wolkersdorf oder Gänserndorf werden nachgefragt, weil sie sowohl mit dem Auto als auch der S-Bahn gut von Wien aus erreichbar sind.

Dass die privaten Mietwohnungen im Preis stärker steigen als Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen, hält Pisecky für "nicht frivol". Gleichzeitig seien ja auch die Qualitätsansprüche der Menschen höher geworden. Bad- und Kücheneinrichtungen werden erwartet, Garagen sowieso. Wobei die Mieten im Bestand in den vergangenen zwei Jahren nicht gestiegen sind. Preissteigerungen gibt es bei der Neuvermietung. Teurer seien auch die zuletzt relativ häufig gebauten, freifinanzierten Wohnungen, die unter keine Mietbegrenzung fallen.

Das Problem, eine leistbare Wohnung zu finden, haben hauptsächlich jene, die sofort eine brauchen. Das sind die, die aus den Bundesländern nach Wien oder in die Ballungszentren ziehen, Ausländer und Frischgeschiedene. Bei dieser Gruppe beträgt die durchschnittliche Vermietungsdauer drei Jahre. Wer später etwas Günstigeres findet, zieht weg, so Pisecky. Wie überhaupt die durschnittliche Vermietungsdauer von bisher 15 bis 17 Jahren auf aktuell sieben bis elf Jahre zurückging.

Damals zu tief, jetzt zu hoch

Wie Pisecky sieht auch der Chef der S-Bausparkasse, Josef Schmidinger, die Schmerzgrenze (maximale monatliche Miete) bei 800 bis 900 Euro - exklusive Strom, Gas etc. Mit diesem Betrag muss man für eine neu vermietete Eigentumswohnung genauso rechnen wie für die Kreditraten einer Drei-Zimmer-Eigentumswohnung. Wer eine 70-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage kauft, wird dafür etwa 270.000 Euro zahlen müssen. Für ein Drittel der Summe sind Eigenmittel erforderlich. Für die verbleibenden 200.000 Euro Kredit müssen monatlich auch rund 850 Euro, inklusive Betriebskosten etwa 950 Euro, bezahlt werden, rechnet Schmidinger vor. Insgesamt stiegen die Wohnungskosten in Wien in den vergangenen zehn Jahren von 19 auf 22 Prozent vom Nettoeinkommen.

Die Preisexplosion bei den Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen sieht Pisecky differenziert: Von 2000 bis 2008 sind die Wohnungspreise nämlich nicht gestiegen. Waren die Preise damals zu tief, seien sie jetzt zu hoch. Das werde sich wieder stabilisieren, zumal die Nachfragewelle unter dem Titel "Grundbuch statt Sparbuch" bereits Mitte 2012 endete. Die Leute, die Geld hatten, haben sich zwischen 2009 und 2012 eingedeckt, jetzt sei die Phase des Luftholens. Das zeige auch die Statistik: 2013 ging die Zahl der Transaktionen in Österreich, auch in Wien, um 15 Prozent zurück. Heuer wird ein Plus von rund zehn Prozent erwartet. Mit ein Grund für die Preisexplosion war, dass die Leute schnell Wohnungen kaufen wollten, aber das Angebot relativ gering war: Verkauft haben nur die, die mussten und Geld brauchten.

In guten Wiener Lagen sind die Wohnungspreise in den vergangenen rund fünf Jahren um 35 bis 40 Prozent gestiegen. Gleichzeitig sanken aber auch die Kreditzinsen um etwa 25 Prozent, betont Schmidinger. Zahlte man 2008 noch 5,5 Prozent für ein Darlehen, so sind es derzeit knapp zwei Prozent. Weil die Immobilienpreise aber stärker stiegen, als die Zinsen sanken, ist der Zinsvorteil verpufft, argumentiert Schmidinger. Da kein Zinsanstieg in Sicht ist, werden die Preise auch nicht extrem nachgeben, sagt Schmidinger. In guten Lagen gar nicht, weil am Kapitalmarkt keine Zinsen zu bekommen sind. Sobald die Kapitalanlagen aber wieder mehr bringen als die Immobilienveranlagung, werden wieder etliche Immobilien auf den Markt kommen und die Preise nachgeben.

Deshalb seien Luxuswohnungen derzeit nicht rasend gefragt: Die Leute, die um ein paar Millionen Euro eine Wohnung kaufen können, haben Zeit zu warten, bis die Preise fallen. Nicht zuletzt, weil viel Angebot in Wien am Markt ist. Im Übrigen können luxuriöse Dachbodenausbauten immer gebaut werden, "da versäumen die Interessenten nichts", sagte Schmidinger.

Die Erfahrung der Experten ist, dass Wohnungskäufer heute bewusster kaufen, die Leute seien preissensibler und achteten auf die Rendite. Bei Eigenbedarf liege die Preisgrenze bei 300.000 bis 350.000 Euro für eine Drei-bis-vier-Zimmer-Wohnung. Wohnungen, in denen die Aufteilung der Zimmer nicht ideal ist, finden keinen Abnehmer. In den Außenbezirken gebe es gar schon ein Überangebot an Dachgeschoßausbauten. Auch hier wird darauf geachtet, dass es keine Stiegen in der Wohnung gibt, die Dachschräge nicht extrem und die Terrasse am richtigen Platz ist.

Interessant sei auch das "Phänomen des Aufhebens". Das sehe man bei billigen Wohnungen und im Luxussegment. Luxuswohnungen, die geschenkt oder vererbt werden, werden oft nicht vermietet, weil die Eigentümer eine eventuelle Verwüstung nicht in Kauf nehmen wollen, schildern die Immobilienspezialisten. Und kostengünstige Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen werden auch eher gehortet als zurückgegeben.

Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer, selbst Gutachter und Betreiber einer Hausverwaltung, kritisiert, dass in der Vergangenheit zwar Sozialwohnungen und Luxuswohnungen gebaut wurden, aber der leistbare Neuwohnungsbau für den Durchschnittsbürger verlorenging. "Heute gibt es in Wien Neubauwohnungen nur in Aspern und beim Hauptbahnhof", sagt Malloth. Im Altbestand kostet eine Wohnung derzeit in Wien im Schnitt zwischen drei und vier Euro pro Quadratmeter, bei einer Neuvermietung steigt die Miete allerdings auf sieben bis zehn Euro pro Quadratmeter. Wenn zehn Wohnungen in einem Haus auf einmal neu vermietet werden, "drückt das die Statistik nach oben".

Franz Jurkowitsch, Chef des Immobilienentwicklers Warimpex, wünscht sich - wie die meisten Hauseigentümer - eine Liberalisierung des Mietrechts. "Das würde sicherlich mehr Wohnungen auf den Markt bringen, weil man dann nichtzahlende Mieter rasch und ohne lange gerichtliche Instanzenzüge loswerden könnte." Die Nachvermietung von frei werdenden Wohnungen in Altbauten sollte aus seiner Sicht dem freien Markt überlassen werden (bezüglich Miethöhe), da sonst kaum renoviert werde.

Das große Angebot an Vorsorgewohnungen dämpfe bereits den Mietpreisanstieg und sei ein gutes Beispiel dafür, dass ein Mehrangebot an Wohnfläche "durchaus preisdämpfend wirkt, und das ohne staatliche Eingriffe", so der Warimpex-Chef. Die Gemeinden können mit der Neuerrichtung von Sozialwohnungen immer dann gegensteuern, wenn der Mietmarkt zu sehr steige. Finanziert werden könnte der Neubau von Sozialwohnungen durch den Verkauf von bestehenden Gemeindewohnungen.

Das deutsche Modell des gleitenden Mietspiegels, wonach die bestehenden Mieten alle drei Jahre bis zu 15 Prozent angehoben werden können, falls die jeweiligen Mieten unter dem Mietspiegel des Bezirks ( Grätzels) liegen, würde den Althausbestand in Wien laut Jurkowitsch "sicher positiv beeinflussen".

Einfamilienhäuser

Im Unterschied zu den Eigentumswohnungen liege der Preis für Einfamilienhäuser grosso modo aktuell bei 60 bis 70 Prozent des Preises von 2008, berichtet Pisecky. Die Häuser seien "oft zu weit entfernt von einem Ballungsraum, häufig zu groß und selten altersgerecht". Außerdem wurden zu viele Keller gebaut. Keller seien die Preistreiber im Hausbau, weil der Baukostenindex weit über dem VPI liege, sagt Pisecky. "Nachgefragt werden Bungalows ohne Keller, weil alles, was hinuntergetragen wird, wieder hinaufgetragen werden muss. Die Leute aber wollen gemütlich leben." Idealerweise gibt es einen ebenerdigen Wirtschaftsraum. "Und wenn der voll ist, dann hat man eindeutig zu viel Zeug."

Gefragt sei eine gute Infrastruktur, bei der nur ein Auto notwendig ist. Das sind in Niederösterreich Gegenden entlang der Schnellbahn und in Wien Bezirke entlang der U-Bahn. Je mehr man diese Vorgaben berücksichtigt, desto gefragter sei die Immobilie. Ein Faktum sei auch, dass Menschen im Alter von 60 bis 75 Jahren (wenn die Haushaltsgröße kleiner wird) wieder zurück in die Ballungszentren übersiedeln wollen. (Claudia Ruff, Portfolio, DER STANDARD, Dezember,.2014)

  • Dachgeschoßwohnungen sind nachgefragt.
    foto: robert newald

    Dachgeschoßwohnungen sind nachgefragt.

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