Reformbedarf beim Mietrecht: Kategorie unbrauchbar

23. November 2014, 12:00
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Über Jahrzehnte hinweg aufgebläht, verbastelt und mit Ausnahmen gespickt: Warum eine Reform des Mietrechts nötig wäre, zeigt der folgende Fall

An einem Freitagmorgen im Frühjahr dieses Jahres kommt eine Dame in die Sprechstunde des Meidlinger FP-Bezirkspolitikers Alexander Pawkowicz. Sie hat ihren Mietvertrag dabei - und viele, viele Fragen. Acht Seiten hat der Vertrag. Am Ende steht die Unterschrift der Dame. Ihren Namen will sie nicht in der Zeitung stehen sehen - aus Gründen, die noch zu erklären sein werden. Nennen wir sie einfach Frau Korn.

Frau Korn lebt seit fast sieben Jahren in ihrer Zweizimmerwohnung im Dachgeschoß eines Wiener Altbaus. Ihren ersten Mietvertrag hatte sie 2006 unterschrieben, er war befristet auf fünf Jahre. 2011 wurde er um weitere fünf Jahre verlängert, bis 2016. Sie zahlt rund 650 Euro brutto für 53 Quadratmeter mit kleiner Terrasse. Eines Tages dachte sie, es könnte nicht schaden, die Miethöhe überprüfen zu lassen. Sie landete bei Pawkowicz.

Dieser ist im Brotberuf zwar im Immobiliengeschäft tätig, aber kein Mietrechtsexperte. Er versuchte zunächst zu eruieren, welches Mietrechtsregime überhaupt anzuwenden war. Allein um das herauszufinden, brauchte er einige Wochen und mehrere Experten. Am Anfang seiner Odyssee schien noch alles relativ einfach: Dass sich die Wohnung in einem Wohnhaus mit mehr als zwei selbstständigen Wohneinheiten befindet, konnte jedermann rasch feststellen. Diese scheinbar nebensächliche Frage entscheidet, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) überhaupt anzuwenden ist - oder nur das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Dass das Haus vor Mai 1945 errichtet worden ist, war auch eindeutig zu beantworten, handelte es sich doch um ein Gründerzeithaus. "Ein starkes Indiz für den Richtwert", hält der Politiker fest.

Therme geregelt, Rest bleibt kompliziert

Mit dem Richtwertmietengesetz fand 1994 die letzte große Neuaufsetzung des Systems statt. Der Richtwert (ein fixer Nettomietzins für jedes Bundesland, dazu kommen aber meist noch Zuschläge für Lage und Ausstattung) gilt seither bei Neuvermietungen in Altbauten - so könnte man es vereinfacht sagen. Doch das heimische Mietrecht duldet solche Vereinfachungen nicht.

Unzählige im Lauf der Zeit verabschiedete Reformen und Reförmchen machen die Sache höchst komplex. Erst vor wenigen Tagen wurde etwa die Frage der Erhaltung einer Heiztherme geregelt. Seit Jahren war das ein Streitfall, woran allerdings auch widersprüchliche Gerichtsurteile schuld waren. Eine große Reform sollte kommen, schon seit Jahren, doch mit Wolfgang Brandstetter scheiterte kürzlich der nächste Justizminister an dieser Aufgabe, dem Bohren "dicker, harter Bretter", wie er es nannte. Und so bleibt es vorerst bei einem System, in dem weder Mieter noch Vermieter genau wissen, woran sie sind. Pawkowicz erzählt, dass er mit fortschreitendem Rechercheverlauf von mehreren Mieterschutzorganisationen unterschiedliche Rechtsansichten serviert bekam.

Eine erste Einordnung ergab: Die Wohnung ist kleiner als 130 Quadratmeter. Das geht aus dem Mietvertrag (und aus Frau Korns eigenen Angaben) hervor. Auch dies ist ein Indiz für die Anwendbarkeit des Richtwerts; wäre die Wohnung größer, fiele sie unter den "angemessenen Mietzins" - den es im Übrigen auch dann gäbe, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz stünde. Auch das ist nicht der Fall, und dies lässt sich noch relativ einfach recherchieren. Das Verzeichnis der denkmalgeschützten Objekte findet sich im Internet.

Keine Einsichtnahme in die Bauakten

Danach wird es aber richtig kompliziert. Weder im Mietvertrag noch im öffentlichen Grundbuch steht nämlich, ob der ausgebaute Dachboden, in dem Frau Korn seit sieben Jahren lebt, baurechtlich betrachtet ein "Ausbau" oder ein "Aufbau" ist. Diese - wie sich herausstellen sollte - für die Mieterin überaus relevante Information erschließt sich nur aus den Bauakten. "In diese hat man als Mieter aber keine Einsichtmöglichkeit", sagt Pawkowicz.

Über eine offizielle Anfrage bei der Baupolizei mithilfe der Schlichtungsstelle der Stadt Wien ließe sich diese Frage zwar klären. Allerdings hätte dies den wesentlichen Nachteil, dass Frau Korns Vermieter davon unweigerlich Wind bekäme. "So eine Anfrage lässt sich praktisch nicht durchführen, ohne dass es der Hauseigentümer erfährt", bestätigt Wolfgang Kirnbauer vom Wiener Mieterschutzverband.

Warum der Vermieter "es" nicht erfahren darf, erklärt sich aus dem befristeten Mietvertrag. Frau Korn will 2016 nicht ausziehen müssen. Würde sie nun klagen, vergäbe sie aber wohl jede Chance auf neuerliche Verlängerung, denn der Vermieter bekäme signalisiert, dass sie die Rechtmäßigkeit ihres Mietzinses in Zweifel zieht - und würde sich vermutlich Gedanken über eine Neuvermietung machen.

Es ist die wohl größte Schwäche des österreichischen Mietrechts: Wer sein Recht durchsetzen will, muss sich darauf einstellen, mit dem positiven Bescheid in der Hand übersiedeln zu müssen. Daran sind die vielen Befristungen schuld, sie sind mittlerweile der Regelfall. Vermieter sagen, das strenge Mietrecht lasse ihnen keine andere Wahl.

MRG-Vollanwendung bringt Befristungsabschlag

Es stellte sich heraus, dass das Dachgeschoß teilweise ein Aufbau war, der aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung errichtet wurde. Die Komplexität des österreichischen Mietrechts bringt es nun mit sich, dass nur ein bis spätestens Ende September 2006 abgeschlossener Mietvertrag in einem solchen Aufbau in den sogenannten Vollanwendungsbereich des MRG fiel. Und das wiederum war ausschlaggebend dafür, dass Frau Korn ein Befristungsabschlag in Höhe von 25 Prozent von der Miete gewährt werden hätte müssen. Den bekam sie aber nicht.

Pawkowicz ist sicher, dass eine Klage von Frau Korn auf Gewährung des Befristungsabschlags - rückwirkend für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags - deshalb Erfolg haben wird. Er hat ausgerechnet, dass sie rund 10.000 Euro erhalten müsste.

Allerdings gab es noch eine kleine Unsicherheit: die Verlängerung des Mietvertrags im Jahr 2011. Es musste noch geklärt werden, ob es sich auch wirklich "nur" um eine Verlängerung handelte. Ein juristisch neuer Vertrag, nach September 2006 abgeschlossen, fiele nämlich als "Teilausnahme vom MRG" unter die "freie Mietzinsbildung". Diesfalls wäre auch die Möglichkeit, den Befristungsabschlag nachträglich einzufordern, längst verjährt. Man hatte Glück: Rechtsexperten bestätigten, dass es sich eindeutig um eine Verlängerung handeln müsse. Ausschlaggebend dafür war ein einziger lapidarer Satz, nämlich der, dass abgesehen vom neuen Geltungszeitraum "die übrigen Vertragspunkte unberührt bleiben".

Dreidimensionales Labyrinth

Der Fall der Frau Korn ist kompliziert, vielleicht komplizierter als andere. Er zeigt aber: Das österreichische Mietrecht ist mittlerweile keine Rechtsgrundlage mehr. Es ist ein dreidimensionales Labyrinth. Wer ein Gefühl für dessen Verworrenheit bekommen will, sollte sich die App "Mietpreisrechner" der Stadt Wien aufs mobile Endgerät laden. Sie soll einem rasch Klarheit darüber geben, ob der eigene Mietvertrag unter den Richtwert bzw. in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Die 14 Fragen sind aber ohne tiefergehende Recherche nicht zweifelsfrei zu beantworten. Mieterschützer wie Kirnbauer fordern deshalb, dass alle für den Mieter relevanten Informationen - das Baujahr des Hauses etwa, Art und Baujahr eines Dachbodenausbaus, und ob Förderungen beansprucht wurden - verpflichtend im Mietvertrag stehen sollen. Das mussten sie bis jetzt nicht. Es ist eigentlich eine Minimalforderung hinsichtlich eines neuen Mietrechts. Das Ziel lautet: ein Mietrecht für alle Wohnungsmietverträge. Es wird noch dauern.

Frau Korn wird noch ein Jahr lang ihre Miete in der vorgeschriebenen Höhe bezahlen. Ein halbes Jahr vor dem neuerlichen Vertragsende wird sie schriftlich um Verlängerung ansuchen. Und hat sie dann im Frühjahr 2016 einen neuen befristeten Mietvertrag zu annehmbaren Konditionen, wird sie zur Schlichtungsstelle gehen und ihren Vermietern zeigen, was sie in letzter Zeit alles über das heimische Mietrecht gelernt hat. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 22.11.2014)

  • Ein Haus, sieben verschiedene Miethöhen. Dieses fiktive, aber mietrechtlich durchaus realistische Beispiel eines typischen Gründerzeithauses zeigt die oft als ungerecht wahrgenommene Parallelexistenz zahlreicher verschiedener Systeme. Generell gilt: Wer am längsten da ist, zahlt am wenigsten.
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    Ein Haus, sieben verschiedene Miethöhen. Dieses fiktive, aber mietrechtlich durchaus realistische Beispiel eines typischen Gründerzeithauses zeigt die oft als ungerecht wahrgenommene Parallelexistenz zahlreicher verschiedener Systeme. Generell gilt: Wer am längsten da ist, zahlt am wenigsten.

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